问答题
项目名称：××市××区××东街××号商业用房征收补偿价格评估
估价委托人：××市房屋征收管理办公室
估价机构：××市房地产估价有限公司
估价人员：×××(注册号：×××)
估价作业日期：2011年8月8日至8月18日
估价报告编号：××估字第××号

(一)估价委托人(略)
(二)估价机构(略)
(三)估价对象
1．实物状况
(1)土地状况
估价对象位于××区××街，四至：东至××剧院，西至××东街，南至××商场，北至××餐厅。土地使用权面积为1000m²，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为“三通一平”(其他情况略)。
(2)建筑物状况
估价对象建于1999年8月，坐东面西，为钢混结构建筑，总层数为4层。建筑面积为3000m²，分割为9个零售商铺和餐饮卖场，统一由某资产经营公司装修、经营(其他情况略)。
2．权益状况
(1)土地使用权
根据委托人提供的资料，国有土地使用权证。证号为×××号，用地面积为1000m²，使用权类型为出让，用途为商业，起止日期为1997年8月8日至2037年8月7日，约定不可续期。
(2)房屋所有权
估价对象已办理了房屋所有权证，证号为×××号，产权人为××公司，建筑面积为31300m²(其他情况略)。
(3)他项权利
估价对象已于2010年11月办理了抵押贷款，贷款额度为1000万元人民币，抵押贷款期限为1年，至今尚未偿还。
(4)租赁情况
估价对象由某资产经营公司租赁使用，根据双方签订的租赁合同，月租金为65元/m²，租赁期从2010年8月8日至2030年8月7日，租赁期内不调整租金，租赁税费按规定各自承担。合同到期后，资产经营公司可优先租赁。
3．区位状况(略)
(四)估价目的
为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。
(五)估价时点
2011年8月8日，即房屋征收决定公告之日。
(六)价值定义
被征收房屋价值是指被征收房屋及其占有范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在估价时点自愿进行交易的金额。
(七)估价依据
1．《中华人民共和国物权法》；
2．《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3．《中华人民共和国土地管理法》；
4．中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T 502919—1999)；
5．《城市房屋拆迁管理条例》；
6．《国有土地上房屋征收评估办法》；
7．房屋征收评估委托书；
8．房屋征收评估委托合同；
9．委托人提供的国有土地使用权证和房屋所有权证；
10．估价对象的房屋租赁合同；
11．注册房地产估价师实地查勘获得的资料和市场调查资料。
(八)估价原则
1．独立、客观、公正原则(说明略)；
2．合法原则(说明略)；
3．最高最佳使用原则(说明略)；
4．替代原则(说明略)；
5．估价时点原则(说明略)。
(九)估价方法
经综合分析，确定选用市场法和收益法作为本次估价采用的估价方法。
市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产成交价格做适当的修正来求取估价对象价值的一种估价方法。
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。
(十)估价结果
评估总价：4001.24万元
大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰元整(单价略)
(十一)估价人员
注册房地产估价师：×××(盖章)；注册号：×××。
注册房地产估价师：×××(盖章)；注册号：×××。
(十二)估价报告应用的有效期
(十三)估价作业日期
2011年8月8日至2011年8月18日

(一)估价对象实物状况描述与分析(略)
(二)估价对象权+益状况描述与分析(略)
(三)估价对象区位状况描述与分析(略)
(四)市场背景描述与分析(略)
(五)最高最佳使用分析(略)
(六)估价方法适用性分析(略)
(七)估价测算过程
1．市场法测算
市场法具体估价思路：由于目前类似房地产交易实例较多，估价人员根据估价对象的状况和估价目的搜集了大量交易实例，从中选取可比实例；将估价对象房地产与这屿可比实例房地产的实际成交价格进行比较，进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况(实物状况、权益状况、区位状况)调整；结合估价经验，依据估价对象的具体情况计算出一个综合结果作为比准价格，以此估算估价对象房地产的客观合理价格。
(1)选取可比实例

实例	名称	位置	交易时间	总层数/ 所在层	建成 年代	交易价格 /(元/m2)	房屋用途	房屋面积 /m2
A	××天地1号楼1 段21号营业房	××区	2011.4	4/1～3	2003	15500	商业	2929.56
B	××东街X×城3 号楼03号营业房	××区	2011.4	17/1～3	2007	17319	商业	3165.12
C	××东街××城2 号楼20号营业房	××区	2011.6	19/1～3	2007	17320	商业	2810.99

(2)比较因素说明表

比较因素		估价对象	可比实例A	可比实例B	可比实例C
交易价格/(元/m2)			15500	17319	17320
交易日期		2011.8.8	2011.4	2011.4	2011.6
交易情况		正常市场交易	正常市场交易	正常市场交易	正常市场交易
实 物 状 况	所处楼层	4/1～4层，规划使 用无限制	4/1～3层，规划使 用有一定限制	17/1～3层，规划使 用有一定限制	19/1～3层，规划使 用有一定限制
	建筑品质及 内部格局	钢混结构，设施齐全， 内部格局有利于经营	钢混结构，设施齐全， 内部格局有利于经营	钢混结构，设施齐全， 内部格局有利于经营	钢混结构，设施齐全， 内部格局有利于经营
	室内净高/m	3.5	3.5	3.5	3.5
	无形价值	无特殊无形价值	无特殊无形价值	无特殊无形价值	无特殊无形价值
	装饰装修	中档装修	简单装修	简单装修	简单装修
	建筑面积/m2	3000	2929.56	3165.12	2810.99
	建成年代	1999	2003	2007	2007
权 益 状 况	剩余土地使用 年限	26	30	34	34
	其他限制	无	无	无	无
区 位 状 况	土地级别	商业I级	商业I级	商业I级	商业I级
	周边商业环境	毗邻商业中心，商业 环境优	毗邻商业中心，商业 环境优	毗邻商业中心，商业 环境优	毗邻商业中心，商业 环境优
	基础设施配套	七通一平	七通一平	七通一平	七通一平
	交通条件	便捷度高	便捷度高	便捷度高	便捷度高
	公共服务配套	公共服务设施齐全	公共服务设施齐全	公共服务设施齐全	公共服务设施齐全
	临街状况	临×××东街	临义××东街	临×××东街	临×××东街

(3)比较因素情况修正表

		估价对象	可比实例A		可比实例B		可比实例C
	位置	××东街 ××号	××天地1号 楼1段21号 营业房	修正 系数/ (%)	××东街××城 3号楼03号营 业房	修正 系数/ (%)	××东街××城 2号楼20号营 业房	修正 系数/ (%)
一	交易价格/ (元/m2)		15500		17319		17320
二	交易日期	2011.8.8	2011I 4	6	2011.4	6	2011.6	3
三	交易情况	正常	正常	0	正常	0	正常	0
四	实物状况			9		11		11
1	楼屡	4/1～4	4/1～3	10	17/1～3	10	19/1～3	10
2	建筑品质及内部 格局	相同	相同	0	相同	0	相同	0
3	室内净高	相同	相同	0	相同	0	相同	0
4	无形价值	无	无	0	无	0	无	0
5	装饰装修	中档装修	简单装修	-3	简单装修	-3	简单装修	-3
6	面积/m2	3000	2929.56	0	3165.12	0	2810.99	0
7	建成年代	1999	2003	2	2007	4	1 2007	4
五	权益状况			4		7		7
1	剩余土地使用年限	26	30	4	34	7	34	7
2	其他限制	无	无	0	无	0	无	0
	位置	××东街 ××号	××天地1号 楼1段21号 营业房	修正 系数/ (%)	××东街××城 3号楼03号营 业房	修正 系数/ (%)	××东街××城 2号楼20号营 业房	修正 系数/ (%)
六	区位状况			0		0		0
1	商业繁华度	好	好	0	好	0	好	0
2	基础设施完备度	好	好	0	好	0	好	0
3	交通条件	好	好	0	好	0	好	0
4	公共设施完备度	完善	完善	0	完善	0	完善	0
5	临街状况	好	好	0	好	0	好	0
七	比准价格/(元/m2)	16670.81	15782.90		17359.94		16869.60

(房地产状况调整系数中，实物状况权重确定为30%，权益状况权重确定为35%，区位状况权重确定为35%；权重、修正系数确定过程略)。
市场法评估单价：16670.81元/m²；
市场法评估总价：16670.81×3000=50012430(元)。
2．收益法测算
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。其计算公式为：
V=A/Y×[1-1/(1+Y)ⁿ]
其中：V为收益法评估及价格，A为房地产净收益，Y为房地产报酬率，n为房地产收益年限。
(1)房屋收益、空置率和重置价格确定
根据租赁合同，月租金为65元/m²，期间不调整租金，且租赁合同到期后资产经营公司可优先续租，因此本次评估月租金取65元/m²，空置率取0。根据估价对象房屋造价审计报告，经造价指数修正和成新修正后，确定房屋重置成本为1200元/m²(测算过程略)。
(2)报酬率确定
报酬率的确定方法有累加法、市场提取法、排序插入法等方法。本次估价采取累加法。无风险报酬率选取估价时点中国人民银行公布的一年期存款基准利率3.5%；依据对影响估价对象的社会经济因素的分析结果，确定风险报酬率为3%(过程略)，最终求出：报酬率=无风险报酬率+风险报酬率，即6.5%。
(3)收益年限确定
根据委托人提供的资料，估价对象为钢混结构的建筑，建筑经济寿命为60年。商业用地最高使用年限为26年。根据孰短原则，确定收益年限为26年。
(4)价格评估确定(详见下表)

序号		名称	取值依据	计算公式(或取值)	计算结果
(一) 年 收 益	(1)	建筑面积/m2	房屋权属证书	3000	3000
	(2)	重置成本/元	依据审计报告测算 确定	1200×3000	3600000
	(3)	月毛租金收入 /(元/m2)	租赁合同	65	65
	(4)	空置率	租赁合同	0	0
	(5)	有效毛收入/(元/月)		(3)×(1)×[1-(4)]	195000
	(6)	年收益小计		(5)×12	2340000
(二) 年 经 营 费 用	(1)	年管理费用	按年收益为基础 计取	2%	46800
	(2)	税金	按年收益为基础 计取	a+b	411840
	a	房产税	按年收益为基础 计取	12%	280800
	b	其他税费	按年收益为基础 计取	5.6%	131040
	(3)	保险费	按重置成本为基础 计取	0.2%	7200
	(4)	维修费	按重置成本为基础 计取	2%	72000
	(5)	年经营费用		(1)+(2)+(3)+(4)	537840
三		年净收益		(一)～(二)	1802160
四		收益年限			26
五		报酬率	累加法确定		6.5%
八		收益价格		(三)/6.5%×[1-1/(1+ 6.5%)26]	22333038.05
七		收益法单价/(元/m2)			7444.35

(参数选取及具体计算过程略)。
收益法评估单价：7444.35元/m²；
收益法评估总价：22333038.05元。
(八)估价结果确定
考虑到市场法测算结果能较客观地反映估价对象的正常市场价值，而收益法测算结果背离市场交易价格，故收益法测算结果仅供参考，不予采用。综合分析确定估价对象××市××区××东街××号××商业用房于估价时点2011年8月8日的被征收房屋价值为：人民币50012430元。由于该宗房地产目前尚未偿还的贷款1000万元，应作为法定优先受偿款予以扣除，即
50012430-1000000=40012490(元)
因此评估总价为40012430元，即：4001.24万元；
大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰元整(单价略)。