问答题
某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m
2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划见下表。
| 开发期 | 开发面积/万m2 | 开工时间 | 完成时间 | 开始销售时间 |
| 第一期 | 20 | 第1年6月 | 第3年6月 | 第3年1月 |
| 第二期 | 15 | 第4年6月 | 第5年6月 | 第5年1月 |
| 第三期 | 15 | 第5年6月 | 第6年6月 | 第6年1月 |
由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m
2。目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5%的速度上涨。现该公司委托土地估价机构估价其能承受的最高挂牌出让地价。土地估价机构在选用假设开发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。
问答题
土地估价机构确定现金流量折现法技术路线时，正确的做法是什么?
【正确答案】对该土地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点(不是折现至各期或当期开发活动的起始点)。
【答案解析】
问答题
如何确定开发完成后的房地产价值?
【正确答案】将各期各年销售时的平均价格，分别折现至估价时点。(不是目前住宅价格，也不能笼统地说，将未来住宅价格，折现至估价时点)
【答案解析】
问答题
如何确定开发成本?
【正确答案】由于是估价该开发公司所能承受的最高出让地价，是从某个特定的投资者的角度来衡量的价值，所以应用该公司测算的开发成本。
【答案解析】
问答题
如何确定扣除项?
【正确答案】扣除项目包括购地费用、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费(利息和利润已隐含在折现过程中，现金流量折现法要求既包含安全收益部分(即通常的利率)，又包含风险收益部分(如收益率)。
【答案解析】