计算题
A开发商以3500万元的价格获得了一宗“七通一平”的土地，面积4000m
2，使用年限50年，规划建筑容积率5，用途为酒店。现A开发商与B酒店管理集团就合作开发经营事宜进行协商，由B集团负责投资建设房屋(含设备装修费)，并在项目投入运营后由B集团经营，B集团通过经营收益回收投资并获得预期利润后，将项目无偿地移交给A开发商。
B集团估算数据如下：房屋建造成本为每平方米建筑面积4000元，专业人员费用为建造成本的10%，管理费用为建造成本、专业人员费用之和的5%，建设期3年，建造成本、专业人员费用、管理费用在建设期内均匀投入，年贷款利率(融资费用不另计)10%，按年计息。预测酒店运营期间收益水平保持在3600万元/年，运营成本为收益的35%，B集团目标成本利润率为45%。
假设项目收益发生在年末，折现率为10%，请测算B集团经营多少年后可收回投资，并达到目标利润。
【正确答案】解：第一种情况。 (1)总开发价值： 1)项目年净收益=3600×(1-35%)=2340(万元)。 2)总开发价值P=A/i[1-1/(1+i)n]=2340/10%[1-1/(1+10%)n]。 (2)总开发成本： 1)总建筑面积=4000×5=20000(m2)。 2)建造成本=4000×20000=8000(万元)。 3)专业人员费用=8000×10%=800(万元)。 4)管理费用=(8000+800)×5%=440(万元)。 5)财务费用=(8000+800+440)[(1+10%)3/2-1]=1420(万元)。 6)总开发成本=8000+800+440+1420=10660(万元)。 (3)成本利润率： 成本利润率=(总开发价值-总开发成本)/总开发成本×100%， 45%={2340/10%[1-1/(1+10%)n]-10660}/10660， 1.1n=2.94599， nlg1.1=lg2.94599(或用插值法计算n)， 得n=11.34(年)。 第二种情况。 (1)总建筑面积=4000×5=20000(m2)。 (2)建造成本=4000×20000=8000(万元)。 (3)专业人员费用=8000×10%=800(万元)。 (4)管理费用=(8000+800)×5%=440(万元)。 (5)财务费用=(8000+800+440)[(1+10%)3/2-1]=1420(万元)。 (6)开发成本=8000+800+440+1420=10660(万元)。 (7)利润=10660×45%=4797(万元)。 (8)开发成本与利润合计=10660+4797=15457(万元)。 (9)项目年净收益=3600×(1-35%)=2340(万元)。 (10)设B集团可接受的合作经营年限为n， n年收益的折现值=2340/10%[1-1/(1+10%)n]。 根据：15457=2340/10%[1-1/(1+10%)n]， 1.1n=2.94599， nlg1.1=lg2.94599(或用插值法计算n)， 得n=11.34(年)。
【答案解析】