计算题
有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2km
2，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让，可转让土地面积的比率为60%。附近地区与之位置相当的“小块”，“五通一平”熟地的单价为800元/m
2，开发期需要3年。将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5亿元/km
2，贷款年利率为8%，投资利润率为10%，当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。试用静态分析方法测算该成片荒地的总价和单价。
【正确答案】解：设该成片荒地的总价为V。 该成片荒地开发完成后的总价值=800元/m2×2000000m2×60%=9.6亿元。 开发成本和管理费用等的总额=2.5亿元/km2×2km2=5亿元。 投资利息总额=(V+V×4%)×[(1+8%)3-1]+5×[(1+8%)1.5-1] =0.27V+0.612亿元。 转让税费总额=9.6亿元×6%=0.576亿元。 开发利润总额=(V+V×4%)×10%×3+5×10%×1.5=0.312V+0.75(亿元)。 购买该成片荒地的税费总额=V×4%=0.04V。 V=(9.6-5)亿元-(0.27V+0.612)-0.576亿元-(0.312V+0.75)-0.04V。 V=1.641亿元。 故： 荒地总价=1.641亿元； 荒地单价=1.641亿元÷2000000m2=82.05元/m2。
【答案解析】