计算题
12. 某成片荒地的面积为2km2，适宜开发成“五通一平”的熟地分块转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/m2；建设期为3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的建设成本以及管理费用、销售费用为2.5亿元/km2；贷款年利率为8%；土地开发的年平均投资利润率为10%；当地土地转让中卖方需要缴纳的增值税等税费和买方需要缴纳的契税等税费，分别为转让价格的6%和4%。请采用假设开发法中的静态分析法测算该成片荒地的总价和单价。
【正确答案】解：价值时点为购买该成片荒地之日，假设为现在，并设该成片荒地的总价为V，则：
(1)开发完成后的熟地总价值=800×2000000×60%=9.6(亿元)
(2)该成片荒地取得税费总额=V×4%=0.04V(亿元)
(3)建设成本及管理费用、销售费用总额=2.5×2=5(亿元)
(4)投资利息总额=(V+0.04V)×[(1+8%)3-1]+5×[(1+8%)1.5-1]=0.27V+0.612(亿元)
(5)转让开发完成后的熟地的税费总额=9.6×6%=0.576(亿元)
(6)开发利润总额=(V+V×4%)×10%×3+5×10%×1.5=0.312V+0.75(亿元)
(7)V=9.6-0.04V-5-(0.27V+0.612)-0.576-(0.312V+0.75)
V=1.641(亿元)
故：该成片荒地总价=1.641(亿元)
该成片荒地单价=
(1)开发完成后的熟地总价值=800×2000000×60%=9.6(亿元)
(2)该成片荒地取得税费总额=V×4%=0.04V(亿元)
(3)建设成本及管理费用、销售费用总额=2.5×2=5(亿元)
(4)投资利息总额=(V+0.04V)×[(1+8%)3-1]+5×[(1+8%)1.5-1]=0.27V+0.612(亿元)
(5)转让开发完成后的熟地的税费总额=9.6×6%=0.576(亿元)
(6)开发利润总额=(V+V×4%)×10%×3+5×10%×1.5=0.312V+0.75(亿元)
(7)V=9.6-0.04V-5-(0.27V+0.612)-0.576-(0.312V+0.75)
V=1.641(亿元)
故：该成片荒地总价=1.641(亿元)
该成片荒地单价=
【答案解析】[考点] 假设开发法总结