问答题
地处市区的某企业2014年的房产情况如下:
(1)年初共有自建和购置的房产80间,房产的原值为3200万元,6月将10间房屋出租(原值400万元),租期1年,取得年租金收入3万元(有合同),采用按月支付租金的办法。
(2)8月将20间房屋对外投资联营,其中10间原值为400万元的房屋采取参与利润分红共担风险的方式;另外,10间原值为400万元的房屋采取每年收取固定收入8万元的方式。
(3)10月将购置的15间房屋出售(原值600万元),取得收入1000万元(购置价格为600万元)。重置成本价为800万元,该房屋有六成新。
(4)10月将自建的房屋5间出售(原值200万元),取得收入500万元。采用组成计税价格的办法办理纳税事宜。已知该房屋的工程成本为12万元,当地政府规定的成本利润率为5%。该房屋的重置成本价为400万元,有四成新。
(注:当地政府规定的房产税的减除率为20%)
要求:
问答题
计算该企业应纳的营业税;
【正确答案】
【答案解析】计算该企业应纳的营业税:
房屋出租应纳营业税=30000÷12×7×5%=875(元)
对外投资联营收取固定收入的营业税=80000×5%=4000(元)
出售购置的房屋应纳营业税=(1000-600)×5%=20(万元)
自建房屋出售应纳销售不动产营业税=500×5%=25(万元)
自建房屋应纳建筑业营业税=12×(1+5%)÷(1-3%)×3%≈0.39(万元)
问答题
计算该企业应纳的城建税和教育费附加;
【正确答案】
【答案解析】计算该企业应纳的城建税和教育费附加:
应纳城建税和教育费附加=(875+4000+200000+250000+3900)×(7%+3%)=458775×10%=45877.5(元)
问答题
计算该企业应纳的房产税;
【正确答案】
【答案解析】计算该企业应纳的房产税:
房屋出租后应纳房产税=30000×12%÷12×7=875(元)
房屋出租前应纳房产税=400×(1-20%)×1.2%÷12×5=1.6(万元)
对外投资联营后收取固定收入的房产税=80000×12%÷12×8=6400(元)
对外投资联营前收取固定收入的房产税=400×(1-20%)×1.2%÷12×5=1.6(万元)
对外投资联营共担风险的房产税=4000000×1.2%÷12×8=32000(元)
其余房屋应纳房产税=(3200-1200)×(1-20%)×1.2%-(600+200)×(1-20%)×1.2%÷12×3=19.2-1.92=17.28(万元)
问答题
计算该企业应纳的印花税;
【正确答案】
【答案解析】计算该企业应纳的印花税:
房屋出租应纳印花税=30000×1‰=300(元)
出售房屋应纳印花税=100×0.5‰+500×0.5‰=0.5+0.25=0.75(万元)
问答题
计算该企业应纳的土地增值税。
【正确答案】
【答案解析】计算该企业应纳的土地增值税:
出售购置房屋的评估价格=800×60%=480(万元)
增值额=1000-480-20-2-0.5=497.5(万元)
增值额占扣除项目的比重=497.5÷502.5×100%≈99%
应纳土地增值税=497.5×40%-502.5×5%=199-25.125=173.875(万元)
出售自建房屋的评估价格=400×40%=160(万元)
增值额=500-160-25.39-2.539-0.25=311.821(万元)
增值额占扣除项目的比重=311.821÷188.179≈165.70%
应纳土地增值税=311.821×50%-188.179×15%=155.91-28.23=127.68(万元)