计算题
26.某市房地产开发公司(增值税一般纳税人)于2017年5月将一新建写字楼转让给某单位，取得含税转让收入15750万元，公司即按税法规定缴纳了有关税金(该公司的写字楼为“营改增”之前开始建造，转让时选择了增值税简易征收方式)。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用共3000万元；投入房地产开发成本为4000万元；房地产开发费用中的利息支出为1200万元(不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不能提供金融机构贷款证明)。另知该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10％，不考虑印花税扣除因素。请计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额。
【正确答案】(1)确定转让房地产取得的收入：
增值税简易征收不能扣除支付的土地价款，需要用5％征收率换算成不合税收入。
增值税=15750／(1+5％)×5％=15000×5％=750(万元)
不含税转让收入=15750—750=15000 (万元)
(2)确定转让房地产的扣除项目金额：
①取得土地使用权所支付的金额为3000万元；
②房地产开发成本为4000万元；
③房地产开发费用为：(3000+4000)×10％=700(万元)
④与转让房地产有关的税金为：城建税及两个附加=750×(7％+3％+2％)=90(万元)，可作为转让环节税金扣除。
⑤从事房地产开发的加计扣除为：(3000+4000)×20％=1400(万元)
⑥转让房地产的扣除项目金额合计为：3000+4000+700+90+1400=9190(万元)
(3)计算转让房地产的增值额：15000—9190=5810(万元)
(4)计算增值额与扣除项目金额的比率： 5810÷9190×100％=63．22％
适用税率为40％，速算扣除系数为5％。
(5)计算应纳土地增值税税额： 应纳土地增值税=5810×40％一9190×5％=2324—459．5=l864．5(万元)。
【答案解析】