选择题
3. 某在建商城的建设用地使用权于2年前以出让方式取得，土地使用期限40年，不可续期。预计尚需1.5年建成，总建筑面积为50000m2，可供出租的面积为总建筑面积的80%；经市场调查，目前当地该类商城的市场租金为每月90元/m2，空置率为10%；预测该商城建成后当地该类商城的市场租金为每月100元/m2，空置率为15%，运营费用率为30%。报酬率为10%，折现率为12%，该商城开发完成后的现值为______万元。
【正确答案】
B
【答案解析】建成后每年净收益=100×5×80%×12×(1-15%)×(1-30%-)=2856(万元)，开发完成后现值为：
(万元)。
错误解法：错在运营费用计算基数为潜在毛收入，应该是有效毛收入。建成后每年净收益=100×5×80%×12×(1-15%-30%)=2640(万元)，开发完成后现值为：
(万元)
独家解读：
(1)缺收租损失率说明。
(2)没有给出建筑物经济寿命，在确定收益期限时只能以土地使用权剩余年限为准。
(3)在确定收益价格(开发完成后价值)时由于没有给出建筑物经济寿命，只能以土地使用权剩余年限为收益期计算的价值为准。
(万元)。错误解法：错在运营费用计算基数为潜在毛收入，应该是有效毛收入。建成后每年净收益=100×5×80%×12×(1-15%-30%)=2640(万元)，开发完成后现值为：
(万元)独家解读：
(1)缺收租损失率说明。
(2)没有给出建筑物经济寿命，在确定收益期限时只能以土地使用权剩余年限为准。
(3)在确定收益价格(开发完成后价值)时由于没有给出建筑物经济寿命，只能以土地使用权剩余年限为收益期计算的价值为准。