问答题
背景资料：
X房地产开发企业通过“招拍挂”取得一宗土地开发权，该土地性质为住宅用地，项目开发周期为3年。该房地产企业委托一家咨询公司对本项目的市场、方案、效益和风险等进行分析。
1．甲咨询工程师设计了3个互斥开发方案，并依据可比性原则，采用动态分析方法对各方案进行了经济效益比较。
2．乙咨询工程师采用专家调查法预测了3年后的住宅售价平均值：乐观值为7500元/m2，悲观值为4000元/m2，最可能值为5500元/m2。
3．丙咨询工程师通过敏感性分析得知项目效益对住宅价格很敏感，当住宅平均售价为5200元/m2时，项目的内部收益率等于开发商期望的最低回报率(12%)。丙咨询工程师分析了不同住宅售价发生的概率，见下表。
{{B}}不同住宅售价及其发生的概率{{/B}}
|
| 情形 |
售价(元/m2) |
发生概率 |
| 1 |
6000 |
0.15 |
| 2 |
4500 |
0.15 |
| 3 |
7500 |
0.05 |
| 4 |
5500 |
0.35 |
| 5 |
4 000 |
0.10 |
| 6 |
5000 |
0.20 |
4．丁咨询工程师认为本项目效益好坏除受住宅价格影响外，还受建设投资、融资政策等变量影响，可以采用蒙特卡洛模拟技术评价其风险。
问答题
甲咨询工程师在进行方案经济比较时，各方案之间具有可比性具体包含哪些内容?可以采用哪些动态分析方法进行方案经济比较?
【正确答案】(1)各方案比选的可比性原则具体包括：服务年限的可比，所以比较方案的服务年限相同；计算基础资料的可比性(如价格)；设计深度应相同，效益与费用的计算范围应一致；经济计算方法应相同，即选择相同的评价指标。
(2)方案比选的动态分析方法包括：净现值比较法、净年随比较法、差额投资内部收益率法、费用现值比较法、费用年值比较法。
【答案解析】
问答题
根据乙咨询工程师的调查预测，估算3年后住宅售价的期望值和标准差。
【正确答案】根据题目可知该住宅售价符合β分布，则其期望值和方差的计算公式为：
[*]
式中：a表示乐观值，b表示悲观值，m为最可能值，t为期望值，σ表示标准差。
该住宅售价期望值=[(7500+5500×4+4000)/6]元/m2=5583.33元/m2。
该住宅售价标准差=[(7500-4000)/6]元/m2=583.33元/m2。
【答案解析】
问答题
根据丙咨询工程师的分析，计算本项目满足开发商投资回报要求的慨率，并据此评价项目风险大小。
【正确答案】(1)按从小到大顺序排列各种售价，计算累计概率，见下表。
{{B}}概率排序表{{/B}}
|
| 售价(元/m2) |
发生概率 |
累计概率 |
| 4000 |
0.10 |
0.10 |
| 4500 |
0.15 |
0.25 |
| 5000 |
0.20 |
0.45 |
| 5500 |
0.35 |
0.80 |
| 6000 |
0.15 |
0.95 |
| 7500 |
0.05 |
1.00 |
(2)要满足开发商投资回报率的要求，住宅的售价应高于5200元/m
2，由上述数据可知：
住宅的售价低于5200元/m
2的概率=[*]
则住宅售价高于5200元/m
2的概率=1-0.59=0.41，即本项目满足开发商投资回报率要求的概率为41%，说明项目具有较大风险。
【答案解析】
问答题
丁咨询工程师采用的风险评价技术是否正确?简述理由，并说明采用蒙特卡洛模拟法应注意的问题。
【正确答案】丁咨询工程师采用的风险评价技术是正确的。
理由：当风险分析中的输入变量多于3个，每个变量可能出现3个以上至无限多种状态时，可以采用蒙特卡洛技术。
使用时应注意的问题有：
(1)风险变量之间应该是独立的，输入变量的分解程度既要保证结果可靠，又要避免风险变量之间的相关。
(2)根据不确定变量的个数和变量的分解程度确定模拟次数，不确定变量的个数越多，变量分解的越细，需要模拟的次数越多。
【答案解析】