问答题
××公司：
受贵公司委托，我公司根据房地产估价有关法律法规和标准规范，本着独立、客观、公正的原则，按照科学、公允的方法，为确定估价对象抵押贷款额度提供参考依据，对贵公司所属估价对象房地产的抵押价值进行了评估。
我公司估价人员在贵公司配合下，对估价对象进行了实地查勘和估价资料的收集，并进行了必要的调查、核对，在此基础上形成了房地产抵押估价报告。
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上：经过测算，最终得到估价对象于估价时点2009年6月30日的房地产市场价值为：
估价对象单价：写字楼17833.5元/m²，车库13.77万元/车位。
估价对象总价值：人民币91071万元。
大写金额：人民币玖亿壹仟零柒拾壹万元整。


一、估价委托人(略)
一、估价机构(略)
三、估价对象
(一)估价对象登记状况
(二)估价对象权利状况
估价对象土地所有权属国家所有，根据估价对象国有土地使用证，××拥有土地使用权，证载土地用途为综合用地，土地使用类型为出让。

权属人	略
国有土地使用证号	略
房屋所有权证号	略
坐落位置	××市金融街×区×号
房屋产权来源	略	房屋产权比例		100%
土地用途	综合用地	房屋用途		办公
土地状况	宗地总面积	5997.95m2
	宗地四至	东至		略
		西至		略
		南至		略
		北至		略
房屋状况	建筑结构	钢筋混凝土结构
	层数	地下3层、地上18层
	建筑面积/m2	50426.31
	建成年月	1998年4月

(三)估价对象实物状况
估价对象位于××市金融街×区×号，于1998年4月建成，为钢筋混凝土结构，地上十八层，标准层标高3.2m/3.6m/4.5m；地下三层，层高2m。根据委托人提供的资料及估价人员的现场查勘，建筑物结构、装修、设备及现状使用情况为：大厦外墙1～4层为棕色花岗石饰面，4层以上为铝合金玻璃幕墙；西北面、东南面两个主人口均采用高级进口材料装修，设有自动旋转门。双大堂均为挑空结构，2层围绕挑空大堂设计有回廊。
地下室共设83个车位(负1层25个车位，负2层58个车位)，地上车位共53个。
四、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点
2009年6月30日
六、价值定义
房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
七、估价依据
(一)有关法律、法规、政策文件和技术规范
1．《中华人民共和国物权法》。
2．《中华人民共和国担保法》。
3．《中华人民共和国城市房地产管理法》。
4．《中华人民共和国土地管理法》。
5．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
6．《城市房地产抵押管理办法》。
7．《房地产估价规范》。
(二)委托方提供的有关资料(略)
(三)估价方掌握的有关资料
1．估价对象所在区域同类型房地产交易资料。
2．估价对象所在区域同类型房地产出租资料。
3．国家及当地有关税费法规。
4．其他政策文件等。
八、估价原则
本估价报告在遵循独立、客观、公正原则的前提下，具体依据如下原则：
1．合法原则(略)；
2．最高最佳使用原则(略)；
3．替代原则(略)；
4．估价时点原则(略)。
九、估价方法
因估价对象为经营性物业，周边同类项目市场较为发达，比较容易调查房地产市场同类项目交易价格、市场租金及租赁过程中发生的各项费用，故本次采用市场法、收益法两种方法进行估价。
两种估价方法定义如下：(略)
十、估价结果(略)
十一、估价人员(略)
十二、估价作业日期(略)
十三、风险提示(略)
十四、估价报告应用的有效期(略)

一、个别因素分析(略)
一、区域因素分析(略)
三、市场背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估价方法选用(略)
六、估价测算过程
(一)市场法
市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的处理来求取估价对象价值的方法。
计算公式：
估价对象市场价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
1．可比实例选择
区域市场同类项目售价等数据组见下表：(略)。
根据替代原则，结合估价对象实际情况，选取以下三个项目作为可比实例：
可比实例A：银行大厦，位于金融街B区7号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为10971.27m²，建筑面积为98741.45m²，地上20层，地下2层，交易单价为17272元/m²(按建筑面积计算，下同)，交易时间为2009年4月。
可比实例B：新新大厦，位于金融街C区2号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为5699.77m²，建筑面积为34198.63m²，地上15层，地下2层，交易单价为16700元/m²，交易时间为2007年10月。
可比实例C：中正大厦，位于金融街D区3号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为9752.56m²，建筑面积为83773m²，地上23层，地下3层，交易单价为17578元/m²，交易时间为2008年5月。
2．房地产比较因素条件说明表

{{B}}比较因素条件说明表{{/B}}
项目			估价对象	可比实例A	可比实例B	可比实例C
名称			××大厦	银行大厦	新新大厦	中正大厦
位置			金融街×区×号	金融街B区7号	金融街C区2号	金融街D区3号
交易单价/(元/m2)			待估	17272	16700	17578
交易情况			正常	正常	正常	正常
交易时间			2009.6	2009.4	2007.10	2008.5
区 域 因 素	距市中心距离/km		约3.40	约3.41	约3.42	约3.40
	办公聚集度		属金融街商圈，同 档写字楼较多，办 公聚集度高	属金融街商圈，同 档写字楼较多，办 公聚集度高	属金融街商圈，同 档写字楼较多，办 公聚集度高	属金融街商圈，同 档写字楼较多，办 公聚集度高
	交通便捷 程度	道路类型	区域内有主干道 两条，次干道=条	区域内有主干道 两条，次干道三条	区域内有主干道 两条，次干漕三条	区域内有主干道 两条，次干道三条
		公共交通	距地铁站、公交车 站约650m	距地铁站、公交车 站约600m	距地铁站、公交车 站约500m	距地铁站、公交车 站约700m
区 域 因 素	公共配套设施完善程度		红线外已达到七 通，公共配套设施 完备	红线外已达到七 通，公共配套设施 完备	红线外已达到七 通，公共配套设施 完备	红线外已达到七 通，公共配套设施 完备
	环境质量状况		一般，一定程度尾 气、噪声污染	一般，一定程度尾 气、噪声污染	一般，一定程度尾 气、噪声污染	一般，一定程度尾 气、噪声污染
	区域规划发展方向		办公、商业	办公、商业	办公、商业	办公、商业
个 别 因 素	建成年代		1998年	2005年	2005年	2009年
	建筑结构		钢筋混凝土	钢筋混凝土	钢筋混凝土	钢筋混凝土
	建筑外观设计及材料		外墙1～4层为 棕红色花岗石饰 面，4层以上为铝 合金玻璃幕墙，立 面造型较好	采用弧形设计，表 面全玻璃幕墙，并 在楼顶设置了空 中花园，立面造 型好	整个大厦由两栋 不规则塔楼和中 间部分连接而成， 中空玻璃幕墙， 立面造型好	外墙1～3层为 褐色花岗石饰面， 3层以上为铝合 金玻璃幕墙，立 面造型好
	工程质量		优良	优良	优良	优良
	平面布置		设计合理	设计合理	设计合理	设计合理
	设施设备完善程度		8部三菱电梯， 安装中央空调 系统、变频给水 系统、中水回用 系统、自动消防 报警系统、安防 监控系统、中国 电信骨干网络 系统、美国霍尼 维尔楼宇自控 系统，设施设备 较完善	12部三菱电梯 楼字自动化消 防自动报警、安 保、卫星接收及 有线电视、一卡 通管理、公共广 播及紧急广播、 程控交换机、结 构化综合布线、 后备电源、同声 传译、无线通 信、设施设备 完善	14部电梯，2部 自动扶梯、楼宇 自动化、消防自 动报警、闭路监 控电视、卫星接 收及有线电视、 一卡通管理、公 共广播及紧急 广播、结构化综 合布线、后备电 源、中央空调系 统、设施设备 完善	29部三菱电梯、 5A智能管理系 统、双路供电、 综合布线、电视 接收系统、无线 通信系统、安全 监控及防范系 统、中央空调系 统、设施设备 完善
	装修情况		高档装修	中档装修	中档装修	中档装修
	周边景观		南侧有小型街心 花园，景观较好	西侧有城市绿化 带，景观较好	景观一般	西侧有城市绿化 带，景观较好
	物业管理		物业管理好	物业管理好	物业管理好	物业管理好
	成交规模		整栋评估	整栋成交	南楼(A座)整栋 成交	整栋成交

3．房地产价格影响因素修正系数确定
根据估价对象与可比实例的差异，以估价对象的各因素条件为基础，指数均设定为100，确定可比实例各因素的相应指数，比较因素指数确定如下：
(1)交易情况修正：估价对象为现房，可比实例C为预售房。开发商基于回笼资金、降低风险的考虑，预售价格一般低于现房销售价格。根据有关统计资料，并结合估价人员对估价对象所在区域写字楼市场调查，确定交易情况修正系数，见下表。

可比实例	A	B	C
交易情况修正系数	100	100	85

(2)交易日期修正：经调查估价对象所在区域市场状况，今年写字楼市场价格略有波动，根据有关统计资料，并结合估价人员对估价对象所在区域写字楼的市场调查，确定交易日期修正系数，见下表。

可比实例	A	B	C
	2009年4月	2007年10月	2008年5月
交易日期修正系数	100	102	99

(3)区域因素及个别因素修正
(区域因素指数、个别因素指数确定过程略)
经比较得出房地产比较因素条件指数如下。

项目			估价对象	可比实例A	可比实例B	可比实例C
交易单价/(元/m2)			待估	7272	16700	17578
交易情况			100	100	100	85
交易日期			100	100	102	99
区域因素	距市中心距离		100	100	100	100
	办公聚集度		100	100	100	100
	交通便捷程度	道路类型	100	100	100	100
		距公交站点距离	100	100.25	100.75	99.75
	公共配套设施完善程度		100	100	100	100
	环境质量状况		100	100	100	100
	区域规划发展方向		100	100	100	100
个别因素	建成年代		100	103.5	103.5	104
	建筑结构		100	100	100	100
	建筑外观设计及材料		100	101	101	101
	工程质量		100	100	100	100
	平面布置		100	100	100	100
	设施设备完善程度		100	101	101	10l
	装修情况		100	97	97	97
	周边景观		100	100	99	100
	物业管理		100	100	100	100
	成交规模		100	100	100	100

4．房地产比较因素修正系数确定
将估价对象的因素条件指数与可比实例因素条件指数进行比较，得到房地产比较因素修正系数表：

项目			可比实例A	可比实例B	可比实例C
交易单价/(元/m2)			17272	16700	17578
交易情况			100/100	100/100	100/85
交易日期			100/100	102/100	99/100
区域因素	距市中心距离		100/100	100/100	100/100
	办公聚集度		100/100	100/100	100/100
	交通便捷程度	道路类型	100/100	100/100	100/100
		距公交站点距离	100/100.25	100/100.75	100/99.75
	公共配套设施完善程度		100/100	100/100	100/100
	环境质量状况		100/100	100/100	100/100
	区域规划发展方向		100/100	100/100	100/100
个别因素	建成年代		100/103.5	100/103.5	100/104
	建筑结构		100/100	100/100	100/100
	建筑外观设计及材料		100/101	100/101	100/101
	工程质量		100/100	100/100	100/100
	平面布置		100/100	100/100	100/100
	设施设备完善程度		100/101	100/101	100/101
	装修情况		100/97	100/97	100/97
	周边景观		100/100	100/99	100/100
	物业管理		100/100	100/100	100/100
	成交规模		100/100	100/100	100/100
修正系数			0.9939	0.9888	1.1346
比准价格/(元/m2)			17167	16513	19944

5．计算结果
比较修正后得到三个可比实例的比准价格。根据可比实例的交易情况采用简单算术平均法确定估价对象的价格。经计算确定估价结果为17875元/m²。
(二)收益法
收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。
估价中较常采用的是报酬资本化法，本次评估为了体现估价对象各年度的现金流，为委托方提供参考，也采用此种方法。
1．收益法测算过程(略)
2．收益法计算结果
按照报酬资本化法计算的结果为：写字楼部分单价为17792元/m²，总价为897187)万元；地下车库部分单价为13.77万元/车位，总价为1143万元。
七、估价结果确定
估价人通过市场法和收益法分别测算估价对象的房地产价值，两种方法得出的估价结果接近，故采用市场法和收益法结果的简单算数平均值。计算结果见下表。

估价力法	两种方法测算单价/ (元/m2)	取值权重	确定最终房地产 单价/(元/m2)	确定最终房地产 总价/万元
市场法	17875	50%	17833.5	89928
收益法(报酬资本 化法)	17792	50%

即估价对象于估价时点在完全产权状态下，正常使用条件下的房地产价值为：
1．写字楼部分：89928万元。
2．地下车库：1143万元。
合计总价为人民币91071万元。
八、估价结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认析现有资料的基础上，经过测算，最终得到估价对象于估价时点2009年6月30日的房市场价值(略)。