【正确答案】①注重预期风险；②分析市场变现能力；③考虑抵押期间的耗损；④测算成本构成。

【正确答案】①年期的设定：本例中应设定为工业用地法定出让最高年限50年。②地价内涵对应的土地权利应为集体土地使用权。③特殊说明中应注明：某企业将待估宗地集体土地使用权向银行抵押贷款，需经待估宗地的集体土地所有者某村民委员会同意并出具书面证明，在实现抵押权时同意按法律规定的土地征用标准补偿后转为国有。

【正确答案】可选择市场比较法和成本逼近法。
(1)市场比较法的估价程序。
收集交易资料；选取比较交易实例；建立价格可比基础；进行交易情况修正、交易期日、区域因素、个别因素、土地使用年期、容积率等修正；求取比准价格。
(2)成本逼近法的估价程序。
①收集征地或拆迁取得土地的一般费用资料，计算土地取得费A；
②收集土地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、新菜田开发建设基金等相关费率或标准，计算相关税费B；
③收集待估宗地所处区域土地开发费用资料，计算土地开发费用C；
④收集利息率，计算投资利息D；
⑤收集投资利润率，计算投资利润E；
⑥收集当地土地增值收益率，计算土地增值收益F；
⑦收集当地土地还原率，按土地价格=(A+B+C+D+E+F)×[1-1/(1+土地还原率)^{土地使用年期}]计算土地价格。

【正确答案】可采用市场比较法和成本逼近法，评估计算出市场价格后，从得出的估价额中减去出让金。

【正确答案】特点是：强制处分；快速变现；消费者心理因素；购买者的额外支出等造成的价格变化。 技术路线：估价时采用市场比较法、成本逼近法等。对同类土地在正常市场价格水平和拍卖市场价格水平作出比较，确定拍卖市场的成交价格比正常市场成交价格偏低的幅度，按正常市场价格对估价对象进行估价，再按照这个偏低的幅度对估价结果调减。

【正确答案】(1)破产清算组提供的基本材料有破产裁定书、国有土地使用证及房屋所有权证等资料。 (2)采用市场比较法时应收集资料有：根据国有土地使用证确定的宗地具体用途及本次评估交易类型等情况，调查市场交易资料。在熟悉了解市场交易案例的区域因素及个别因素的基础上，收集可比案例(3宗以上)，并收集地价涨幅资料。 (3)其估价程序为：①选择市场比较案例；②确定比较因素(区域因素及个别因素)；③因素描述及相应的比较分析；④确定比较因素的修正方法及幅度；⑤进行比较因素的最终赋分，求算各比准价格；⑥确定最终价格的求取方法并计算出待估宗地的价格。 (4)土地资产变现后的处置顺序为：支付破产费用；进行职工安置补偿；进行抵押权人债务清偿，如土地资产仍有剩余，剩余部分应向政府交纳出让金。 (5)房地产开发公司应办理的用地手续为：应持拍卖处置有关文件，到规划管理部门提交规划变更申请，办理有关规划变更的批复手续，取得相应的规划变更手续后，到国土部门签订国有土地使用权出让合同，并补交由于土地规划用途变更产生的出让金差价，后办理土地使用权有关变更登记手续，取得国有土地使用证。