问答题
某开发商购得一宗商业用地使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。经过分析，得到以下数据：
(1) 项目建设投资为1800万元。第1年投资1000万元，其中资本金400万元；第2年投资800万元，其中资本金230万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为 10%。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。
(2)第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元。从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为2500万元、150万元、650万元。
(3)计算期(开发经营期)取20年。
请根据以上资料，完成下列工作：
(1) 编制资本金现金流量表。(不考虑所得税)
(2)若该开发商要求的，目标收益率为15%，计算该投资项目的净现值。(所有的投资和收入均发生在年末)
【正确答案】
【答案解析】第一种解法：
(1)借款需要量的计算见下表。
单位：万元
(2)借款还本付息表见下表。
单元：万元
当年利息=[年初借款累计+当年借款/2]×年利率
各年还本=1291.5/3=430.5万元
(3)资本金现金流量表(税前)见下表。
单位：万元
(4)净现值：
第二种解法：
(1)第1年银行借款1000-400=600万元
第2年银行借款800-230=570万元
(2)
各年还本=(600+30+570+91.5)/3=430.5万元
第3年利息=(600+30+570+91.5)×10%=129.15万元
第4年利息=(1291.5-430.5)×10%=86.10万元
第5年利息=(861-430.5)×10%=43.05万元
(3)资本金现金流量表(税前)见下表。
单位：万元
(4)净现值：
各年还本=1291.5/3=430.5万元
(3)资本金现金流量表(税前)见下表。
单位：万元
(4)净现值：
第二种解法：
(1)第1年银行借款1000-400=600万元
第2年银行借款800-230=570万元
(2)
各年还本=(600+30+570+91.5)/3=430.5万元
第3年利息=(600+30+570+91.5)×10%=129.15万元
第4年利息=(1291.5-430.5)×10%=86.10万元
第5年利息=(861-430.5)×10%=43.05万元
(3)资本金现金流量表(税前)见下表。
单位：万元
(4)净现值：