问答题
某宗地位一块待开发建设但已作“四通一平”的空地，土地面积为3600平方米，允许用途为商业、住宅混合，允许容积率为6，覆盖率为50%，土地使用权年限为50年，现拟用假设开发法评估宗地在2006年10月1日的土地使用权价格。评估过程如下：
(1)评估人员认为该待估宗地的最佳用途为商业、居住混合，按照允许容积率6，建筑密度50%设计，建筑物共12层，其中1-2层为商业服务用房，3-12层为商品住房。
(2)预计从土地使用权出让到施工结束，需要2年时间，第一年投入75%的总建筑费用，第二年投入25%的建筑费。
(3)总建筑费估计2500万元，专业费用为总建筑费的6%。
(4)利息率为8%，房地产业的平均利润率为15%。
(5)各种税费综合为地价的5%。
(6)建筑物到2008年10月1日建造完成后，既可以全部售出，预计商业服务用房售价为5000元每平方米，商品房售价为2000元每平方米。
(7)折现率为10%
要求：求该土地使用权价格。
【正确答案】该宗地面积3600平方米，根据容积率＝总建筑面积/土地面积＝6，则：
总建筑面积＝土地面积×容积率＝3600×6＝21600(平方米)；
每层面积＝总建筑面积÷层数＝21600÷12＝1800(平方米)
则商业用房的面积为1800×2＝3600(平方米)；商品房面积＝1800×10＝18000(平方米)
(1)确定总楼价
总楼价＝(3600×5000)×(1+10%)-2+(18 000×2 000)×(1+10%)－2
＝44628099.17(元)
(2)确定总建筑费
总建筑费＝(25000000×75%)×(1+10%)-0.5+(25000000×25%)×(1+10%)-1.5
＝23294824.62(元)
(3)确定专业费：专业费用＝23294 824.62×6%＝1397689.48(元)
(4)确定税费：税费＝地价×5%
(5)确定投资利息：
投资利息＝(地价+建筑费+专业费)×8%
＝(地价+24692 514.1)×8%
(6)确定利润：
利润＝(地价+建筑费+专业费)×15%
＝(地价+24692514.1)×15%
(7)确定总地价：
地价＝楼价-建筑费-专业费-利息-利润-税费
＝44628099.17-23294824.62-1397689.48-(地价+24692514.1)×8%-(地价+24692514.1)×15%－地价×5%
则地价＝11137739.71(元)
【答案解析】