下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。
1．比较案例的选择。
根据收集到的近几年商业用地交易案例资料，把与待估宗地类似的三宗土地作为比较对象，基本情况见表1。

{{B}}表1 待估宗地与交易案例基本情况{{/B}}
基本情况	待估宗地	实例A	实例B	实例C
交易时间	2005年12月	2005年4月	2004年9月	2005年10月
交易情况	正常	正常	正常	正常
交易方式	转让	挂牌出让	挂牌出让	转让
土地用途	商业	商业	商业	商业
成交地价/(元/米2)	待评估	3445	3510	3880
付款方式	一次性支付	一次性支付	一次性支付	一次性支付
总用地面积/m2	2504.1	5035.8	3302.9	2003.6
容积率	3.6	2.9	3.7	4.3
土地使用年限	35年	40年	40年	40年

2．建立价格可比基础(略)。
3．因素条件说明。
整理估价人员收集的有关资料，将待估宗地与比较实例的因素条件列表表示，详见表2。

{{B}}表2 待估宗地与交易案例比较因素{{/B}}
比较因素	待估宗地	实例A	实例B	实例C
交易时间	2005年12月	2005年4月	2004年9月	2005年10月
交易方式	转让	挂牌出让	挂牌出让	转让
成交地价	待评估	3445	3510	3880
商业繁华度	有一级商服中心 混合型主干道为主	有一级商服中心 生活型主干道为主	有一级商服中心 生活型主干道为主	有一级商服中心 混合型主干道为
交通条件	有5条公交线路	有3条公交线路	有3条公交线路	有4条公交线路
总用地面积/m2	2504.1(适中)	5035.8(较适中)	3302.9(适中)	2003.6(适中)
宗地形状	规则	规则	规则	规则
临街宽度	58	70	65	40
临街深度	43	92	51	50

4．编制比较因素条件指数表。
根据待估宗地和比较案例在交易日期、交易方式、区域因素、个别因素方面的差别，确定各比较因素的条件指数见表3。

{{B}}表3 比较因素的条件指数{{/B}}
比较因素	待估宗地	实例A	实例B	实例C
交易时间	108	104	100	107
交易方式	100	100	100	100
商业繁华度	100	100	100	100
交通条件	100	96	96	99
总用地面积	100	98	100	100
宗地形状	100	100	100	100
临街状况	100	100	100	100
临街宽度	100	104	102	92
临街深度	100	96	98	98

5．计算比准价格。
将交易实例中的地价和待估宗地与比较实例的因素修正系数代入市场比较法计算公式，则有：
比准地价A=3445×(108/104)×(100/96)×(100/98)×(100/104)×(100/96)=3808.71(元/米²)
比准地价B=3510×(108/100)×(100/96)×(100/102)×(100/98)=3950.33(元/米²)
比准地价C=3880×(108/107)×(100/99)×(100/92)×(100/98)=4387.56(元/米²)
通过对上述三个比准价格分析比较，可确定单位土地面积地价为4048.87元/米²。
请根据上述内容回答以下问题。

问答题 在对所选案例的说明中，隐含了一个前提性条件，请问这一前提性条件是什么?加以解释。

问答题 比较案例中，有挂牌出让案例，并且没有对挂牌方式进行价格修正，是否合理，为什么?试比较一般情况下土地挂牌出让与土地转让交易在市场环境方面的不同。

单选题 在交易时间的修正中案例B的修正系数为100，说明______。

• A.以案例B作为比较基准
• B.案例B所在时点是地价指数基期
• C.案例B所在时点与地价指数基期的市场地价水平一致
• D.案例B与评估对象比较市场价格相差为零

问答题 该部分作为估价技术报告的内容，还有哪些错误和不完善的地方?

问答题 下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容；不考虑排版格式的错误)，阅读后请指出错误点并说明原因。
行号
(1)土地估价技术报告
(2)第一部分 总 述
(3)一、估价项目名称
(4)××市××区××路××号国有出让建设用地使用权价格评估(××市)
(5)二、委托估价方(略)
(6)三、受托估价方(略)
(7)四、估价目的
(8)根据土地委托估价函和××市规划局关于××区××路国有
(9)建设用地规划设计条件的函，××市国土资源局拟公开挂牌出让位于×
(10)×市××区××路××号宗地，受其委托，××估价公司对该宗地价格进行评估，确定(1-1)国有建设用地使用权挂牌出让价格。
(11)五、估价依据
(12)(一)国家颁布的法律法规及相关文件
(13)1．《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日第十届全国人
(14)民代表大会常务委员会第十一次会议修订)。
(15)2．《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007年8月30日第十届
(16)全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订)。
(17)3．《中华人民共和国物权法》(2007年3月16日第十届全国人民代
(18)表大会第五次会议通过)。
(19)4．《中华人民共和国土地管理法实施条例》(1998年12月24日国务院令第256号)。
(20)5．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
(21)(1990年5月19日国务院令第55号)。
(22)(二)地方颁布的法规及相关文件(略)
(23)(三)有关技术标准
(24)1．中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T 18508—2001)。
(25)2．中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507—2001)。
(26)3．中华人民共和国国家标准《土地利用分类规程》(3—1)(GB/T 21010—2007)。
(27)(四)其他资料
(28)1．委托方提供的有关资料。
(29)(1)土地委托估价函。
(30)(2)××市规划局关于××区××路国有建设用地规划设计条件的函。
(31)2．估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。(略)
(32)六、估价基准日
(33)2008年6月30日
(34)七、地价定义
(35)根据××市规划局关于××区××路国有建设用地规划设计条件
(36)的函，估价对象规划用途为住宅，拟出让土地年期为70年，土地面积
(37)为8220.7m²，规划容积率为3.6。估价对象实际开发程度为宗地外
(38)“七通”(即通路、通电、通信、供水、排水、供气、供暖)、宗地内“一平”(即场地平整)。结合本次估价目的及估价依据，按照《城镇土
(39)地估价规程》(GB/T 18508—2001)，确定本次估价对象地价定义如下：
(40)估价对象在估价基准日2008年6月30日，宗地外“七通”(即
(41)通路、通电、通信、供水、排水、供气、供暖)宗地内“一平”(即场地
(42)平整)条件下，70年期国有建设用地出让使用权价格。
(43)八、估价结果
(44)根据《城镇土地估价规程》(GB/T 18508—2001)，评估得出估价对
(45)象在本次地价定义条件下的国有出让建设用地使用权价格结果如下：
(46)土地坐落：××市××区××路××号
(47)土地面积：8220.7m²
(48)单位面积地价：5277元/米²
(49)楼面地价：1466元/米²
(50)评估总地价：4338.0634万元
(51)(货币种类：人民币)
(52)具体详见土地估价结果一览表(略)。
(53)九、需要特殊说明的事项
(54)(一)估价的前提条件和假设条件
(55)1．估价对象为合法取得的国有建设用地使用权，并已支付有关税费。
(56)2．估价对象依法利用，并会产生相应的土地收益。
(57)3．估价对象与其他生产要素相结合，能够持续有效利用。
(58)4．在估价基准日的地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。
(59)5．任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规的规定。
(60)6．估价对象能够满足地价定义中关于用途、利用方式、开发程度、
(61)年期、估价基准日等设定条件。
(62)(二)估价结果和估价报告的使用
(63)1．本估价报告是估价人员依据《城镇土地估价规程》(GB/T
(64)18508—2001)形成的专业意见和结论。
(65)2．本估价报告仅为本次估价目的服务，其估价结果仅用于本次估价目的时才有效。
(66)3．本估价报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的建设用地
(67)使用权价格，若估价对象的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、
(68)土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应做相应调整或重新评估。
(69)4．土地估价报告仅供国土资源管理部门审查用，土地估价技术报告供委托方使用。
(70)5．本估价报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的
(71)有关损失，估价机构不承担责任。
(72)6．本估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，由估价机构负责解释。
(73)7．本估价报告出具估价结果所涉及币种均为人民币。
(74)(三)需要特殊说明的事项
(75)1．报告中有关估价对象的用途、土地面积和规划条件等以××市
(76)规划局关于××区××路国有建设用地规划设计条件的函为准。
(77)2．估价对象的土地利用状况等资料由委托方提供，土地区位条件、
(78)地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。
(79)3．委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。
(80)4．本次估价中所采用的地价指数以××市公布的“2003—2008年上
(81)半年地价指数表”为依据。
(82)十、土地估价师签字
(83)姓名土地估价师资格证书号签名
(84)王×××××××(签字)
(85)张×××××××(签字)
(86)十一、土地估价机构
(87)××评估公司(公章)
(88)2008年7月10日
(89)第二部分估价对象描述及地影响因素分析
(90)一、估价对象描述
(91)(一)土地登记状况
(92)1．土地来源
(93)估价对象原为××市第一棉纺织厂工业用地，2007年，随着市区工
(94)业企业“退二进三”战略的实施，××市第一棉纺织厂由此地搬迁至郊区，该地块由××市土地收购储备中心收储。
(95)2．登记状况
(96)国有土地使用证编号：待编
(97)估价期日土地使用者：××市土地收购储备中心
(98)宗地位置：××市××区××路××号
(99)地号：××
(100)图号：××
(101)用途：拟出让用途为住宅用地，评估设定用途为住宅用地。
(102)土地等级：三级
(103)使用权类型：划拨
(104)终止日期：无
(105)土地面积：8220.7m²
(106)(二)土地权利状况
(107)估价对象土地所有权属于国家。估价对象土地使用权由××市土地
(108)收购储备中心以收购方式取得，现拟挂牌出让。
(109)根据××市规划局关于××区××路国有建设用地规划设计条件
(110)的函，估价对象拟以住宅用途挂牌出让，出让年期为住宅用地法定最高出让年期70年。
(111)根据委托方提供的权属资料，估价对象来源合法，产权清晰。
(112)(三)土地利用状况
(113)经土地估价师现场勘察，估价对象现状为空地。
(114)二、地价影响因素分析
(115)(一)区域因素
(116)1．区域概况(略)
(117)2．交通条件
(118)估价对象西临城市主干道××路，北临混合型主干道×x路，南临
(119)支路××路，道路通达度高；距火车客站约3.9km，对外交通较便捷；
(120)区域内无交通限制，交通条件总体较好。
(121)3．商服繁华度
(122)估价对象距市级商服中心约2.6km，处于区级商服中心和小区级商
(123)服中心内，距农贸市场约100m，区域内总体商服繁华度高。
(124)4．生活服务及公用设施配套
(125)估价对象所处区域生活服务设施配套较齐全，公用设施利用方便度
(126)较便捷，其周边分布有××附小、××中学、××医院、××口腔医院、
(127)××超市、××批发市场、××邮局、交通银行××支行、××市商业银行等。
(128)5．环境条件
(129)估价对象所处区域大气环境较好，噪声在45～60dB(A)，地下水质较
(130)好。区域内有××公园和××，人文环境优良，总体环境条件较好。
(131)6．规划限制
(132)估价对象所处区域为××市城市总体规划的工作居住用地区，建筑
(133)高度不限，规划对土地发展利用无限制。
(134)7．其他区域因素
(135)待估宗地所在区域其他区域因素对土地利用无影响。
(136)(二)个别因素
(137)1．估价对象位置
(138)估价对象位于××市××区××路××号，其所在的××路以大型
(139)企事业单位用地为主，住宅区以单位福利区为主，新型住宅小区较少。
(140)估价对象周边商业设施较齐全，生活便利程度较高。
(141)2．土地用途
(142)根据××市国有建设用地使用权挂牌出让公告(××土出告字
(143)[2008]22号)，估价对象规划土地用途为住宅。
(144)3．现状及规划利用
(145)估价对象现状为待建空地。根据××市规划局关于××区××路国
(146)有建设用地规划设计条件的函，估价对象规划住宅用地建筑面积29595m²，
(147)总建筑密度为50%，容积率为3.6，绿地率为20%，总停车位382个。
(148)4．宗地形状及临街状况
(149)估价对象呈长方形，形状规则，宗地临主街宽度约110m，进深约
(150)75m，便于布置南北朝向住宅楼，有利于其开发利用。估价对象三面临路，两面临主干道，一面临支路。
(151)5．地质地形地势
(152)估价对象所处区域地势平坦，地基土3m深度切面承载力为150～
(153)180kPa，为住宅用地一般场地，宗地受自然危害的程度较小。
(154)6．宗地基础设施条件
(155)估价对象现状为待建空地，达到场地平整条件。其他基础设施需在
(156)重新开发建设时统一布设。
(157)7．土地权利状况与使用年期
(158)待估宗地土地使用权性质为国有出让土地使用权，在估价期日未设定他项权利状况。
(159)8．其他个别因素
(160)其他个别因素状况对待估宗地利用状况无影响。
(161)第三部分土地估价
(162)一、估价原则
(163)本次估价遵循的土地估价原则有：(一)合法原则、(二)供需原则、
(164)(三)协调原则、(四)变动原则、(五)最有效利用原则。(具体内容略)
(165)二、估价方法与估价过程
(166)(一)选用估价方法的理由
(167)估价对象规划用途为住宅用地，根据《城镇土地估价规程》(GB/T
(168)18508—2001)，宜采用市场比较法和基准地价系数修正法进行评估。理由如下：
(169)估价对象处于××市建成区内，所处供需圈内地产市场发达，市场
(170)交易活跃，与估价对象交易情况类似的土地交易案例较多，并且可比案
(171)例的交易时间、交易情况、区域因素和个别因素明确，有利于比较因素修正系数的确定。因此可采用市场比较法进行评估。
(172)估价对象处于××市基准地价覆盖范围内，所处土地级别明确，可
(173)通过××市基准地价修正体系对估价对象各项用地条件分析，利用基准
(174)地价系数修正法可较为便利地测算其地价。因此，可采用基准地价系数修正法进行评估。
(175)(二)测算过程
(176)评估方法一：市场比较法
(177)1．基本思路
(178)市场比较法，是根据市场中的替代原理，将估价对象与具有替代性
(179)的、且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地
(180)产的成交价格做适当修正，以此估算估价对象客观合理价格的方法。
(181)2．公式
(182)V=V_BABDE
(183)式中V——估价对象价格；
(184) V_B——比较案例价格；
(185) A——估价对象交易情况指数/比较案例宗地交易情况指数；
(186) B——估价对象估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期地价指数；
(187) D——估价对象区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数；
(188) E——比较案例个别因素条件指数/估价对象个别因素条件指数。
(189)3．计算过程
(190)(1)比较案例选择
(191)市场比较法中比较案例的选择，遵循以下原则：
(192)①与估价对象属同一城市。
(193)②与估价对象用途相同或相近。
(194)③与估价对象交易类型相同或相近。
(195)④与估价对象估价基准日相差3～5年以内。
(196)⑤可比案例必须为正常交易，或能修正为正常交易。
(197)各案例条件描述如下：
(198)案例A位于××路86号，土地面积7845.055m²，土地用途为
(199)住宅，土地级别为三级，土地开发程度为宗地外“七通”(即通路、通
(200)电、通信、供水、排水、供气、供暖)宗地内“一平”(即场地平整)，
(201)容积率为3.7。宗地一面临街，形状规则。××公司以挂牌出让方式取得
(202)该宗地70年期土地使用权，单位面积价格为5239元/米²，交易情况正常。
(203)案例B位于××路10号，土地面积12139.8m²，土地用途为
(204)住宅，土地级别为三级，土地开发程度为宗地外“七通”(即通路、通
(205)电、通信、供水、排水、供气、供暖)宗地内“一平”(即场地平整)，
(206)容积率为4.04。宗地一面临街，形状规则。2004年3月28日，××公司
(207)以挂牌出让方式取得该宗地70年期土地使用权，单位面积价格为4825元/米²，交易情况正常。
(208)案例C位于××路128号，土地面积6711.653m²，土地用途
(209)为住宅，土地级别为三级，土地开发程度为宗地外“七通”(即通路、通
(210)电、通信、供水、排水、供气、供暖)宗地内“场地平整”，容积率为
(211)3.41。宗地一面临街，形状不规则。2007年6月3日，××公司以挂牌
(212)出让方式取得该宗地70年期土地使用权，单位面积价格为5125元/米²，交易情况正常。
(213)(2)因素选择
(214)考虑估价对象用途，结合比较案例的具体情况，选择比较因素如下：
(215)①交易时间、土地用途、交易方式、土地使用年期等。
(216)②区域因素：主要指商服繁华度、交通条件、基础设施状况、生活
(217)服务设施、环境质量、区域规划限制等。
(218)③个别因素：主要指宗地形状、面积、临街状况、宗地外基础设施
(219)状况、地质条件、容积率等。
(220)(3)因素条件说明
(221)将估价对象与比较案例的比较因素具体情况列表如下：
(222)表1 比较因素条件说明表(略)
(223)(4)编制比较因素条件指数表
(224)①交易时间修正指数的确定。
(225)交易时间修正指数采用××市地价指数确定。××市2003—2008年
(226)上半年住宅用地地价指数表如下(见表2)：
(227)
(228)根据上表，采用内插法确定比较案例A、B、C和估价对象交易时间
(229)修正指数分别为146.4、114.5、139、146.4。
(230)②交易方式修正指数的确定。
(231)本次估价中所选3个交易案例均为挂牌出让方式成交，与估价对象交
(232)易方式一致，因此确定估价对象与比较案例交易方式条件指数均为100。
(233)③土地用途修正指数的确定。
(234)估价对象与比较案例土地用途均为住宅用地，故此项无需修正，土
(235)地用途修正指数均定为100。
(236)④土地使用年期修正指数的确定。
(237)年期修正系数公式为：
(238)K=[1-1/(1+r)^m]/[1-1/(1+r)ⁿ]
(239)式中 K——使用年限修正系数；
(240) r——土地还原率；
(241) m——估价对象的土地使用年期；
(242) n——比较案例的土地使用年期。
(243)r取8%，估价对象与其对应的比较案例均为其对应土地用途法定最
(244)高出让年为10年，根据以上公式，确定其土地使用年期修正指数均为99.54。
(245)……(⑤—比较因素中修正幅度取值分析过程略)
(246)容积率修正指数的确定。
(247)容积率是指建筑占地面积与用地面积的比率。根据2007年××市城
(248)镇土地定级及基准地价更新成果中确定的住宅用地容积率修正系数表进行容积率修正。
(249)

{{B}}表3 ××市住宅用地容积率修正系数表{{/B}}
容积率	≤1.0	1.5	2.0	2.5	3.0	3.5	54.0
修正系数	0.80	0.88	1.00	1.16	1.26	1.31	1.36

(250)估价对象容积率为3.6，其对应的3个比较案例容积率依次为3.7、
(251)4.04、3.41，根据表3，采用内插法确定估价对象及比较案例容积率修正
(252)指数分别为132、133、136、128.4。
(253)(5)编制比较因素修正系数表
(254)编制因素比较修正系数表(见表4)：
(255)
(256)(6)案例修正后的地价计算
(257)将估价对象各项影响因素与比较案例的各项影响因素相比较，按市
(258)场比较法测算得到修正后3个比准价格分别为5079.8元/米²、5807.6元/米²
(259)和5708.1元/米²。由于3个比准价格相差较小，采用其
(260)算术平均值5532元/米²作为市场比较法评估估价对象的单位面积土地使用权价格。
(261)评估方法二：基准地价系数修正法
(262)基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等
(263)评估成果，按照替代原则，对估价对象的区域条件和个别条件等与其所
(264)处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基
(265)准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。
(266)1．基准地价成果介绍及内涵
(267)××市基准地价于2007年经××市人民政府以××告字[2007]×
(268)×号“关于重新公布××市国有土地级别和基准地价的通告”批准发布，
(269)全市土地定级划分为7个级别，并分别制定了商服用地、住宅用地和工业用地3种土地使用类型的级别价格。
(270)××市基准地价的内涵如下：
(271)①基准日：2007年1月1日；
(272)②土地开发程度：为宗地外“六通”(供水、排水、供电、供气、
(273)通信、通路)，宗地内“一平”(场地平整)；
(274)③容积率：商服和住宅用地平均容积率为2.0，工业用地平均容积率0.6。
(275)××市土地级别和基准地价表如下(见表5)：
(276)

问答题 下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。
行号
(1)土地估价技术报告
(2)第一部分 总 述
(3)一、估价项目名称
(4)××县××工业园区A2号地块土地使用权出让价格评估
(5)二、委托估价方(略)
(6)三、受托估价方(略)
(7)四、估价目的
(8)根据委托方提供的资料，估价对象拟通过挂牌方式进行出让，本次
(9)评估价格即为确定该土地使用权挂牌出让的保留价。
(10)五、估价依据
(11)1．《中华人民共和国土地管理法》；
(12)2．《中华人民共和国城市房地产管理法》；
(13)3．关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知(国土资发[2006]307号)；
(14)4．××省、××市及××县等各级政府关于土地管理、地价管理的有关政策、法规；
(15)5．××县基准地价成果资料；
(16)6．委托方提供的估价对象规划控制指标等其他有关估价对象资料；
(17)7．××评估有限公司掌握的有关地价信息资料；
(18)8．评估人员实地踏勘及调查取得的资料。
(19)六、估价基准日
(20)2007年6月26日
(21)七、估价日期
(22)2007年5月5日至2007年5月16日
(23)八、地价定义
(24)本次评估根据估价目的，将估价对象地价定义为待估宗地在评估基
(25)准日2007年6月26日，设定用途为工业用地，设定使用年限为其最高使
(26)用年限50年，设定土地开发程度为宗地红线外“三通”(通路、通电、通
(27)水)及红线内场地平整待建设的国有土地使用权价格。
(28)九、估价结果
(29)土地单价：116元/米²
(30)总地价：348.29万元
(31)总地价大写：叁佰肆拾捌万贰仟玖佰元整
(32)估价结果详见土地估价结果一览表(表略)。
(33)十、需要特殊说明的事项
(34)(一)估价假设条件
(35)1．本次评估时，估价对象尚未进行开发建设，因此在精度允许范围
(36)内，本次评估涉及的一些用地指标等中间数据，以委托方提供的估价对
(37)象规划控制指标数据上限为依据，并参照区域一般情况来确定。
(38)2．估价对象与其他生产要素相结合，能满足今后生产、生活、经营的正常进行。
(39)3．在估价基准日地产市场为公开、平等、自愿、理性的交易市场。
(40)4．任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
(41)(二)报告使用的限制条件
(42)1．本报告结果仅为本次估价目的服务，不得用于任何与本次估价目
(43)的无关的其他事项；不得擅改报告及歪曲理解报告有关内容。
(44)2．估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，本评估报告由××
(45)评估有限公司负责解释。
(46)3．本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关
(47)损失，受托估价机构不承担责任。
(48)4．本报告的技术报告未经许可，不得随意查阅、转用、发表。
(49)(三)土地估价结果有效条件
(50)1．在地产市场不发生突发变化情况下，本报告估价结果有效期为半年。
(51)2．本报告估价结果是在估价基准日，本报告价格定义中设定的条件
(52)下的土地使用权权益价格。如果改变价格定义中的条件，本报告估价结果不成立。
(53)3．委托方提供的资料真实、有效。
(54)(四)其他需要说明事项
(55)1．委托方对所提供资料的真实性负责，如因委托方提供资料有误，
(56)造成估价结果失真，受托方不承担责任。
(57)2．本次评估的估价报告分为土地估价报告和土地估价技术报
(58)告两部分，土地估价技术报告供委托方使用，土地估价报告仅
(59)供估价机构存档和提交当地国土资源部门审查。
(60)3．本报告所评估地块地下资源、地下埋藏物等所有权仍属国家，
(61)本报告评估价格不包含上述方面的价格。
(62)十一、土地估价师签字
(63)估价师姓名 估价师证号 签 名
(64) ××× ××××× (签字)
(65) ××× ××××× (签字)
(66)十二、土地估价机构
(67)××评估有限公司(公章)
(68)2007年5月16日
(69)第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
(70)一、估价对象描述
(71)1．土地登记状况
(72)估价对象位于××县××工业园区，其四至范围为：东至××，南至×
(73)×，西至××，北至××。地块总面积为30025.23m²，土地拟出让
(74)用途为工业用地，出让年限为工业用地法定最高出让年限50年。地号××，图号××。
(75)2．土地权利状况
(76)根据委托方提供的资料，估价对象现状为国有待出让土地，拟以挂
(77)牌方式进行出让，拟出让用途为工业用地，出让年限为50年。根据估价
(78)目的，假定在估价基准日估价对象无抵押、出租等他项权利存在。
(79)3．土地利用状况
(80)根据委托方提供的资料及估价人员现场踏勘，估价对象内部现状为
(81)平整待开发土地。该估价对象主要规划技术指标为：总用地面积
(82)30025.23m²，建筑密度40%～60%，容积率不大于1.4，绿地率为不小于15%。(以下略)
(83)二、地价影响因素分析
(84)1．一般因素(略)
(85)2．区域因素
(86)估价对象位于××县××工业园区。该工业园区为省级开发区，园
(87)区总体规划面积5km²，位于××县县城工业用地级别的三级地范围
(88)内，属三级地内较好的区域。目前区域内对外交通主干道主要为××交
(89)通干道，交通便利。其他供水、供电等基础设施已达到“五通”配套。目前园区已引入多家资源型企业和汽摩配等非资源型企业，具有一定的工业
(90)集聚效应。园区作为全县工业经济发展的主攻方向和主要载体，发展潜
(91)力较大，工业用地需求量大，地价预期增长空间较大。
(92)3．个别因素(略)
(93)第三部分土地估价
(94)一、估价原则
(95)1．替代原则(略)
(96)2．需求与供给原则(略)
(97)3．变动原则(略)
(98)二、估价方法与估价过程
(99)(一)估价方法选择
(100)估价方法的选择应根据估价对象所在区域的地产市场状况、估价基
(101)础资料的可用性和估价对象的性质、特点等因素来确定。估价对象为工
(102)业用地，一般用成本逼近法或者市场比较法测算，因此可以用成本逼近
(103)法来测算。同时估价对象位于××县基准地价覆盖范围内，故基准地价系数修正法也是一种可选的方法。
(104)综上所述，本次评估决定采用成本逼近法及基准地价系数修正法分
(105)别评估其积算价格和收益价格。在上述两种方法试算结果基础上，经综
(106)合分析，最终确定估价对象的地价。
(107)(二)估价过程
(108)1．成本逼近法
(109)成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项实际费用之和为主要
(110)依据，再加上一定的利息利润、土地增值收益来确定土地价格的估价方法，地价测算基本公式为：
(111)成本地价=土地取得费+土地开发费+利息+利润
(112)评估地价=(成本地价+土地增值收益)×位置修正系数×使用年期修正系数
(113)(1)土地取得费
(114)土地取得费包括农地取得费和有关税费，按国家现行的《土地管理
(115)法》《土地管理法实施条例》等法律规定，政府征收农地要向农民支付
(116)征地费用，即农地取得费，一般包括土地补偿费、劳力安置补助费、青苗及地上附着物补偿费等。
(117)根据××县人民政府《关于实施征地区片综合价标准的通知》(政发
(118)[2000]207号)，确定估价对象农地取得费为45.85元/米²。征地税费根据经验确定为18元/米²。
(119)根据上述，得到估价对象土地取得费合计为63.85元/米²。
(120)(2)土地开发费
(121)土地开发费包括外围基础设施配套费和内部场地平整费两部分。根
(122)据工业园区管委会提供的基础设施配套建设实际投资资料数据，同时考
(123)虑估价对象内部实际为未平整土地的情况，经综合分析，确定估价对象
(124)土地开发费为37元/米²(其中通水10元/米²，通电10元/米²，通路17元/米²)。
(125)(3)利息
(126)计算投资利息是评估土地时考虑资金的时间价值。设定土地开发周
(127)期为一年，利息率取评估基准日通行的半年期银行贷款年利率6.57%，
(128)按惯例设定土地取得费为一次性支付，土地开发费为均匀投入，则
(129)利息=63.85×[(1+6.57%)¹-1]+37×[(1+6.57%)/2-1]
(130) =5.39(元/米²)
(131)(4)利润
(132)投资的目的是为了取得利润，视开发土地为投资，也同样应获得相
(133)应的利润。考虑到目前工业园区的一般工业企业情况，本次评估确定利润率为10%。则
(134)投资利润=(63.85+37)×10%
(135) =10.09(元/米²)
(136)(5)土地增值收益
(137)土地增值收益包括土地用途改变增值收益和土地开发增值收益，是
(138)土地在市场中能够实现的增值价值的体现。在成本逼近法中，城郊新增
(139)建设用地增值收益率通常是按土地投入成本的10%～25%计算。经对比分
(140)析，考虑到区域土地市场需求量不大，确定无限年土地使用权的工业用地土地增值收益率为10%，则：
(141)土地增值收益=成本地价×增值收益率
(142) =(土地取得费+土地开发费+利息+利润)×增值收益率
(143)土地增值收益=(63.85+37+5.39+10.09)×10%
(144) =11.63(元/米²)
(145)(6)区域及个别因素修正
(146)在以上地价测算过程中，土地取得费、开发费和土地增值收益均以估价对象所在区域的
(147)一般费用水平为基础，要具体测算估价对象的地价，还需根据其区域及个别情况进行修正。
(148)经评估人员现场踏勘调查，估价对象虽位于××县工业园区内，但是位置相对较偏，综合
(149)考虑后确定估价对象区位条件修正系数为0.96。
(150)(7)使用年限修正
(151)积算价格是无限年土地使用权价格，估价对象评估设定使用年限为
(152)50年，故需要进行使用年限修正，其使用年限修正系数为：
(153)使用年限修正系数=1-1/(1+土地还原率)^{剩余使用年限}
(154) =1-1/(1+6%)⁵⁰
(155) =0.9457
(156)(8)单位地价计算
(157)土地单价=(63.85+37+5.39+10.09+11.63)×0.96×0.9457
(158) =116(元/米²)
(159)2．基准地价系数修正法
(160)基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等估价成果，按照估价
(161)对象的区域条件和个别条件与基准地价的基
(162)准条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行
(163)修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。其计算公式为：
(164)宗地地价=基准地价×K₁K₂(1+∑K)+F
(165)式中 K₁——期日修正系数；
(166) K₂——土地使用年期修正系数；
(167) ∑K——影响地价区域因素及个别因素修正系数之和；
(168) F——开发程度差异修正值。
(169)(1)基准地价成果介绍
(170)根据××县人民政府“关于××县城区商业、住宅及全县工业用地
(171)基准地价的通告”，××县城区工业用地基准地价划分为3个级别，具体地价详见下表。
(172)

{{B}}××县工业用地基准地价表{{/B}} 单位：元/米2
级别地价	一级	二级	三级
基准地价	180	140	110

(173)工业用地基准地价内涵为：基准期日为2001年8月25日；开发程
(174)度为“五通一平”(外围通路、通水、排水、通电、通信，内部
(175)场地平整)土地开发程度下的区域国有出让土地使用权平均价格；容积率按规划用地要求；土地使用年限为50年。
(176)(2)估价对象基准地价的确定
(177)估价对象位于××县工业园区，属三级地区，其工业用地基准地价为110元/米²。
(178)(3)地价影响因素及修正系数确定
(179)基准地价是同一地区工业用地平均地价水平的反映，具体地块地价
(180)受到多方面因素的影响。以下是××县三级地区工业用地基准地价修正系数表。
(181)

{{B}}××县三级地区工业用地基准地价修正系数表{{/B}}
因 素		优	较优	一般	较劣	劣
区 域 因 素	区域在该地区位置	4.0	2.0	0	-2.0	-4.0
	区域主干道等级	2.0	1.0	0	-1.0	-2.0
	对外交通便捷度	2.0	1.0	0	-1.0	-2.0
	环境优劣度	2.0	1.0	0	-1.0	-2.0
	行业集聚效应	2.0	1.0	0	-1.0	-2.0
	周围土地利用状况	2.0	1.0	0	-1.0	-2.0
个 别 因 素	地块在区域中位置	4.0	2.0	0	-2.0	-4.0
	地块临路条件	2.0		0		-2.0
	供电保证率	2.0		0		-5.0
	供水保证率	2.0		0		-5.0
	形状			0	-0.7	-1.5
	面积	2.0	1.0	0	-1.5	-3.0
	坡度			0	-1.0	-2.0
	容积率	2.0	1.0	0	-1.0	-2.0
	内部开发成熟度			0	-200	-4.0
特殊因素		评估人员视具体情况而定

(182)(4)估价对象地价影响因素条件说明和修正系数的确定
(183)经实地调查，估价对象影响因素条件具体情况及相应的修正系数见下表。
(184)

{{B}}估价对象地价影响因素条件说明和修正系数表{{/B}}
因 素		条件说明	评价	修正系数/(%)
区 域 因 素	区域在级别中位置	在地区的较偏位置	较劣	-2.0
	区域主干道等级	区域主干道	较优	1.0
	对外交通便捷度	距车站近，便捷	优	2.0
	环境优劣度	有少量污染	较劣	-1
	行业集聚效应	同类行业	较劣	-2.0
个 别 因 素	地块在区域中位置	位于区域偏僻位置	劣	-4.0
	地块临路条件	临主干道	优	2.0
	供电保证率	一般	一般	0
	供水保证率	一般	一般	0
	形状	规则	一般	0
	面积	一般适宜	一般	0
	坡度	平坦	一般	0
	容积率	1.4	较优	1.0
	内部开发成熟度	内部具备建设条件	较劣	-2.0
特殊因素		无
合 计				-5.0

(185)(5)期日修正系数的确定
(186)由于本次采用的基准地价的基准日为2001年8月25日，而估价基
(187)准日为2007年6月26日，时间相隔比较远，根据本公司对该县近几年来
(188)掌握的地价变动信息资料，经测算，本次评估地价期日修正系数为1.06。
(189)(6)年限修正系数的确定
(190)基准地价是50年使用权的地价，而估价对象设定的土地使用年限也
(191)是50年，故不需进行年限修正。
(192)(7)确定土地开发程度差异修正值
(193)本次采用基准地价系数修正法评估的基准条件中，土地开发程度为
(194)达到“五通一平”(即外围通路、通水、排水、通电、通信和内
(195)部场地平整)市政配套要求的熟地，而本次评估设定待估宗地土地开发
(196)程度为“三通一平”(即外围通路、通水、通电和内部场地平整)，故需进行土地开发程度差异修正，即应扣除排水和通信费用。根据
(197)调查，待估宗地所在区域开发程度达到“外围五通，内部场地平整”的
(198)开发费用为70元/米²，即通路17元/米²、通水10元/米²、排
(199)水20元/米²、通电10元/米²、通信8元/米²和场地平整5元/米²。
(200)确定“外围三通，内部场地平整”与“外围五通，内部场地平
(201)整”的土地开发程度的修正值为-20-8=-28(元/米²)。
(202)(8)单位面积地价计算
(203)综上所述，评估宗地修正地价为
(204)单位面积地价=基准地价×(1+∑修正系数)×期日修正系数×
(205) 年限修正系数+土地开发程度差异值
(206) =110×(1-5.0%)×1.06-28
(207) =83(元/米²)
(208)三、地价的确定
(209)1．地价确定的方法
(210)由成本逼近法得到土地单价为116元/米²，由基准地价系数修正
(211)法得到土地单价为83元/米²，两种方法测算的地价结果有一定差距。
(212)因此本次评估以成本逼近法测算结果为主，最终确定本次估价对象的土地单价为116元/米²。
(213)2．估价结果
(214)估价人员经现场勘察和对当地地产市场分析，按照地价评估的基本
(215)原则和估价程序，选择合适的估价方法，评估得到待估宗地在估价设定
(216)用途、使用年限、土地开发程度和利用条件下，于估价基准日2007年6月26日的国有出让土地使用权价格为
(217)土地用途：工业用地
(218)使用年限：50年
(219)土地面积：30025.23m²
(220)土地单价：116元/米²
(221)总地价：348.29万元
(222)总地价大写(人民币)：叁佰肆拾捌万贰仟玖佰元整
(223)第四部分 附 件
(224)附件一：土地估价委托书复印件
(225)附件二：待估宗地国有土地使用证复印件
(226)附件三：委托估价方营业执照及法人代表身份证复印件
(227)附件四：待估宗地区域位置图
(228)附件五：待估宗地现状照片
(229)附件六：受托估价机构资质证书及营业执照复印件