问答题 某房地产估价报告
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(封面及目录略)
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　致委托估价方函(略)
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　估价师声明(略)
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　估价的假设和限制条件(略)
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　C市某综合楼估价结果报告
(一) 委托方：(略)。
(二) 估价方：C市房地产评估事务所。
(三) 估价对象：
估价对象为位于C市锦江区青年路××至××号的一幢综合楼，框架结构，建筑面积 98594m²，对1998年12月31日全部投入使用时的预期市场价格进行评估。
(四) 估价目的：了解1998年12月31日估价对象全部投入使用时的预期市场价格。
(五) 估价时点：1998年12月31日。
(六) 价值定义：本次估价采用公开市场价值标准。
(七) 估价依据：
1．C市国有土地使用权出让合同：C国土锦字[1994) 出让合同第×号，C国土锦字 (1966) 出让合同第××号，1998年1月24日的规划红线图；
2．中华人民共和国建筑用地规划许可证：C规建编号[1994] ×××号；
3．C市工程建设许可证：C建管证[96]第×××号；
4．C市临时建设工程规划许可证：C城市规管[96]第×××号；
5．固定资产投资项目许可证：编号：C固许证(合资)字第××××号；
6．估价对象的建筑设计图及装修图；
7．委托方对估价对象的部分说明；
8．国家有关房地产估价法律、法规和政策；
9．现场查勘结果；
10．本所有关资料。
(八) 估价原则：合法原则、替代原则、估价时点原则。
(九) 估价方法：本报告采用成本法进行评估。
(十) 估价结果：1998年12月31日，估价对象评估值为人民币(RMB1137000000.00元)
(十一) 估价人员(略)。
(十二) 估价作业日期：1998年5月26日至1998年6月6日。
(十三) 估价报告应用的有效期：本评估结果自1998年6月6日起一年有效，由于国家政策、经济环境及物业本身的物理状况等因素发生重大变化，且这些变动会对评估结果产生重大影响，须委托本所重新评估。
C市某综合楼估价技术报告
(一) 实物状况分析
估价对象于1994年9月通过出让方式取得土地使用权，1996年年初拆迁完毕，1996年年中完成三通一平，××广场项目由市建四公司承建，1997年1月破土动工，1997年12月 28日主体封顶，1998年1～4月完成1～6层水电风气管线安装，5月起进入全面装修阶段，预计1998年9月中旬1～6层可先期投入使用，全部装修工程年末投入营运。估价对象具有最通透实用的平面，建成后将是市中心最大规模的购物中心之一
××广场外部柱面用镜面不锈钢；其余外部饰面用进口复式铝合板玻璃幕墙(大部分为象牙色，部分为浅紫罗兰色，玻璃幕墙产自日本，铝板产自法国，装饰带、百叶窗产自台湾)，大理石贴面；室内地面为人造大理石、石膏板隔板、格栅式铝合金、硅钙板吊顶、不锈钢卷帘门。
设备配置情况如下：
电梯：韩国LG电梯，其中客梯5部、货梯4部、扶梯32部；
空调：韩国LG中央空调系统；
消防：智能化自动喷淋及火灾报警系统；防盗保字系统：多媒体智能化报警系统，TA4紧急广播及背景音乐系统；
通讯系统：卫星电视接收系统，预留电话线路、插座；
物业管理：楼宇自动化管理系统；
备用电源：美国康明斯大功率发电机组。
(二) 区位状况分析
估价对象位于C市盐市口青年路北侧，距盐市口和署袜街50m，临街宽度为110m；目前青年路和交通巷道路改造计划已实施，改造后交通更方便；青年路现为中南地区服装、鞋类和小商品批发市场，为C市商业黄金口岸。
(三) 市场背景分析(略)
(四) 估价方法选用
根据估价对象的具体情况和估价目的，本报告采用收益法和成本法分别进行估价。
(五) 估价测算过程
1．收益法。
通过将估价对象未来各期的正常净收益，用适当资本化率折算到估价时点上的现值，确定为估价对象价格的一种估价方法。
(1) 求取理论预期收益。
假设估价对象在1998年12月31日营运时即达到稳定租用状态，则估价对象在未来5年内的现金流预测如下(单位：万元)：

年份	1	2	3	4	5	6
毛收入	16512	17172	17859	18574	19317	20089
管理费	1651.2	1717.2	1785.9	1857.4	1931.7	2008.9
物业维护及修理费	1651.2	1717.2	1785.90	1857.4	1931.7	2008.9
能源费	495.36	515.17	535.78	557.21	579.50	602.68
相关税费	1981.44	2060.7	2143.13	2228.85	2318.00	2410.72
其他费用	330.24	343.45	357.19	371.48	386.63	401.79
经营成本总计	6439.68	6697.08	6965.01	7243.86	7533.63	7834.71
净租金收入	10072.32	10474.92	10893.99	11330.14	11783.37	12254.29
转售收入					96338.73
现值系数	1	0.9174	0.8417	0.7722	0.7084	合计
收入现值	10072.32	9610.02	9610.02	8748.94	76596.4	114196.93

注：租金年递增率按4%计，资本化率为12.61%，故理论预期价格为114196.93万元。 (2) 求取收益价格。 根据所掌握的资料以及实地调查搜集的资料，预测估价对象在1998年12月31日营运一年后达到稳定租用状态，则估价对象在未来5年内的客观收益现金流预测如下(单位：万元)

年份	1	2	3	4	5	6
毛收入	15066	17172	17859	18574	19317	20089
管理费	1506.6	1717.2	1785.9	1857.4	1931.7	2008.9
物业维护及修理费	1506.6	1717.2	1785.90	1857.4	1931.7	2008.9
能源费	451.98	515.17	535.78	557.21	579.50	602.68
相关税费	2109.24	2060.7	2143.13	2228.85	2318.00	2410.72
其他费用	301.32	343.45	357.19	371.48	386.63	401.79
经营成本总计	5875.74	6697.08	6965.01	7243.86	7533.63	7834.71
净租金收入	9190.26	10474.92	10893.99	11330.14	11783.37	12254.29
转售收入					96338.73
现值系数	1	0.9174	0.8417	0.7722	0.7084	合计
收入现值	9190.26	9610.02	9610.02	8748.94	76596.4	113314.87

估价对象在1998年12月31日的收益价格为113314.87万元。 (3) 招租修正值。 招租修正值为理论预期价格与实际预期价格之差，即 114196.93-113314.87=882.06(万元) 1．成本法。 估价对象实际成本费用、发生时间、金额及预期价格如下(万元)：

项目	发生时间	成本费用	预期价格
土地征用 拆迁安置 三通一平 土建 安装、设备 二次装修 总计	1994年9月 1994年9月至1996年初 1996年初至1996年中 1997年初至1998年5月 1998年1月至1998年12月 1998年5月至1998年12月	2500 11800 4500 20500 17100 23000 79400	66222 27320 870l 28570 91516 24771 115500

注：利息按一年期固定资产贷款利率计算，投资年成本利润率按20%计；扣除估价对象招租修正值882.06万元，得到估价对象在1998年12月31日的积算价格为11417.94万元。
(六) 估价结果确定
根据以上计算结果，对收益价格的权数取为0.7，对积算价格的权数取为0.3，最后确定，估价对象在估价时点1998年12月31日的评估价格为人民币1137000000.00(拾万元以下取整)。
附件(略)