估价对象为一个已出租的商铺，租赁期限自 2010 年 10 月 18 日起至 2020 年 10 月 14 日止。甲房地产估价机构接受卖方委托，评估该商铺于 2017 年 9 月 15 日带租约转让的市场 价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，搜集了相关资料，发现该商铺的合同 租金明显低于市场租金
问题：
采用收益法估价时，如何测算该商铺的有效毛收入？
有效毛收入是潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。 在租赁期内根据租约合同 中有关租金、费用等的预定计算有效毛收入；租期结束后，根据市 场客观租金水平、管理费 用、税金等利用比较法求取该商铺有效毛收入；本题中合同租金明 显低于市场租金，应关注租 赁合同的真实性、解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。
采用比较法估价时，如何 对可比实例成交价格进行租赁状况调整？
对可比实例成交价格进行租赁状况调整包括以下方面：
（1）租金构成内涵问题，如是否包含物业管理费、水电费；计租面积按建筑面积计还是按 套内建筑面积计；此外还包括租约中有无免租期、租赁期限长短与租赁面积的大小、是否续 租等问题，选择可比实例时最好选择具有同一租金构成内涵的可比实例。
（2）租金的支付方式问题，如按月分期支付、按季度分期支付、按年支付、按租约期限一 次性支付等，比较法估价时，应详细了解可比实例的租金支付方式。