问答题某房地产开发商以楼面地价1000元/m²购入了一家普通住宅用地70年的使用权。已知建筑容积率为1.6，规划建筑用地面积为40000m²，建造成本为1400元/m²，专业人员费用为建造成本的8%，管理费用为土地成本、建造成本及专业人员费用之和的5%，贷款利率为12%，开发建设周期为3年(其中准备期6个月，建设期为24个月，销售期为6个月)，土地成本在项目开始时一次投入，建造成本、专业人员费用和管理费在建设期内均匀投入。如果项目建成后的市场销售价格为4700元/m²，出售过程中的税费和销售费用分别为总销售收入的6.5%和2.5%，问开发商成本利润率是多少?若考虑土地增值税因素的影响，且假设本项目的开发成本等于建造成本与专业人员费用之和，问该项目的开发商成本利润率有何变化?

【正确答案】

【答案解析】A．计算项目总开发价值
(1)项目总建筑面积=40000×1.6=64000(m²)
(2)项目总销售收入=4700×64000=300800000(元)=30080(万元)
(3)项目销售税费=30080×6.5%=1955.2(万元)
(4)项目总开发价值=30080-1955.2=28124.8(万元)
B．计算项目总开发成本
(1)土地使用权出让金=1000×64000=6400(万元)
(2)项目建造成本：1400×64000=89600000(元)=8960(万元)
(3)专业人员费用：8960×8%=716.8(万元)
(4)管理费用：(6400+8960+716.8)×5%=803.84(万元)
(5)财务费用(利息)：
①土地利本利息：6400×[(1+12%)³-1]=2591.54(万元)
②建造成本、专业人员费用与管理费用的利息：
(8960+716.8+803.84)×[(]=10480.64×(1.12^1.5-1)
=10480.64×0.18529659=1942.03(万元)
③财务费用(利息)共计：2591.54+1942.03=4533.57(万元)
(6)项目销售费用：30080×2.5%=752(万元)
(7)项目总开发成本：6400+8960+716.8+803.84+4533.57+752=22166.21(万元)
C．计算开发商成本利润率
(1)开发商利润：28124.8-22166.21=5958.59(万元)
(2)开发商成本利润率：=26.88%
D．考虑土地增值税对开发商成本利润率影响
(1)计算土地增值税应扣除项目金额：
(1+20%)×(土地成本+开发成本)+开发费用+与转让房地产有关的税费=
(1+20%)×(6400+8960+716.8)+(803.84+4533.57+752)+1955.2=1.2×16076.8+6089.41+1955.2=27336.77(万元)
(2)计算增值额：30080-27336.77=2743.23(万元)
(3)增值额占扣除项目金额的百分比：

×100%=10.04%
(4)因为增值额占应扣除项目金额之比为10.04%，小于20%，对于普通住宅项目可以免征土地增值税。所以土地增值税对本开发项目没有影响，即开发商成本利润率不变，为26.88%。