问答题
C市的某企业拟购进A市的宗地H，委托某土地评估机构对宗地H的转让价格进行评估。土地评估机构对待估宗地进行调查并取得了相关资料。请依据下面所列资料，评估出宗地H于2007年7月31日的市场价格(计算地价时，案例选择不少于4个)。
1．案例资料
1．案例资料
【正确答案】1．方法选择
此题应选用市场比较法等评估宗地价格。
2．[解题步骤]
第1步：案例选择
根据比较法评估需要，按照相同市场条件、相同供需圈、相同用途的要求，根据题目给的各案例条件可以作为本评估对象的比较案例是A01、A03、A04、A06，将此四个案例作为初选案例。
第2步：将A06案例的地价转换成单位面积地价
即计算出A06的单位面积地价：476×2=952.00(元/m2)
第3步：计算A03宗地38年期的土地使用权价格
(43/0.04)×[1-1/(1+0.04) 38]=832.82(元/m2)
第4步：编制期日修正指数表
第5步：编制容积率修正指数表 根据题目所给的条件，容积率修正系数如下。
第6步：开发程度修正
A01、A06修正为宗地外“七通一平”、宗地内“五通一平”的开发程度，两宗地的单位面积地价分别增加45元。
第7步：将案例地价修正为待估宗地条件下的地价
此题应选用市场比较法等评估宗地价格。
2．[解题步骤]
第1步：案例选择
根据比较法评估需要，按照相同市场条件、相同供需圈、相同用途的要求，根据题目给的各案例条件可以作为本评估对象的比较案例是A01、A03、A04、A06，将此四个案例作为初选案例。
第2步：将A06案例的地价转换成单位面积地价
即计算出A06的单位面积地价：476×2=952.00(元/m2)
第3步：计算A03宗地38年期的土地使用权价格
(43/0.04)×[1-1/(1+0.04) 38]=832.82(元/m2)
第4步：编制期日修正指数表
| 年度 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 |
| 指数 | 100 | 110 | 120 | 130 |
| 容积率 | 1 | 1.7 | 1.8 | 1.9 | 2 | 2.1 | 2.2 | 2.3 |
| 修正系数 | 0.6 | 0.88 | 0.92 | 0.96 | 1 | 1.04 | 1.08 | 1.12 |
A01、A06修正为宗地外“七通一平”、宗地内“五通一平”的开发程度，两宗地的单位面积地价分别增加45元。
第7步：将案例地价修正为待估宗地条件下的地价
【答案解析】