下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题(答案写在题目下方空白处)。
假设用开发法求取委估地块综合用途地价。
1．本次评估假设条件。
(1)本项目开发周期为2年，土地取得费在开发周期开始时投入，即一次性投入。
(2)委估对象最佳用途为综合。
(3)该项目在建成后即销售完毕。
2．开发完成后的房地产总价值估算。
(1)选择交易案例。
通过对委估对象周边综合房地产市场销售情况的调查，我们选择了与待估房地产条件类似的3个比较案例，项目概况如表1所示。
表1案例情况说明表

序号	项目名称	项目位置	用途	交易日期	销售价格/(元·米-2)
A	××大厦	西二环××大街	综合	2003.6	13800
B	××大厦	××区××大街	综合	2003.6	14000
C	××国际	××区××路东侧	综合	2003.6	14000

(2)比较因素的选择。 根据估价对象与交易案例的实际情况，选取影响房地产价格的各项因素，主要包括：交易情况、交易日期、权益状况、区域因素和个别因素等。 (3)通过对选取的案例进行分析及对委估对象开发完成后的预测，以委估房地产开发完成后的销售价格100为基数，综合得出各项比较因素系数，详见表2。 经过比较分析，三个比准价格的差距在合理范围之内，故取其简单算术平均值作为委估对象的预期销售价格，则 预期销售价格=(13666+13725+13725)/3=13705(元/平方米) 总开发价值=13705×67 000、10000=91823.50(万元) 总开发价值为91823.50万元。

比较因素	委估对象	A	B	C
交易价格	待求	13800	14000	14000
交易情况	100	100	100	100
交易日期	100	100	100	100
权益情况	100	100	100	100
区域因素	100	99	100	100
胳臂因素	100	102	102	102
开发完后的比较价格	待求	13666	13725	13725

3．整个开发项目的开发成本估算 (1)建安综合成本。 通过现行《北京市建设工程概算定额》，结合该项目实际情况，取综合用途建安费用为2700元/平方米。委估对象规划总建筑面积91800平方米，其中地上建筑面积67000平方米，地下3层，建筑面积24 800平方米，包括车库建筑面积9192平方米，设备用房建筑面积7804平方米，人防建筑面积7804平方米。项目总容积率6.63，收益容积率5.5。 故委估对象项目总收益建筑面积为76192平方米，则综合用途分摊建安费用为3253元/平方米(2700×91800/76192=3253)费用情况如表3所示。

项目名称	单方成本/(元/平方米)	总费用/万元	备注
建安费用	3253		包括结构
红线内市政费用	488		建安费用的15%
建造成本	3741	25064.70	前二项之和
管理费用	488		建安费用的15%
专业人士费	412		建造成本的11%
总投资额	4614	31094.7	前三项之和
利息	524		利率5.49%，开发期为2年，平均首付，以复利计算
合计	5165	34605.50	总计×综合建筑面积

建安综合成本为34 605．50万元。 (2)销售费用。 参考国家及北京市有关规定和市场资料，各项费用如表4所示。

项目名称	先收费用/万元	备注
营业税及附加	5050.29	总价值的5.5%
代理及广告费	2754.71	总价值的3%
合计	7805.00	上述两项之和

销售总费用为7805.00万元。
(3)发展商合理利润。
本项目开发期为2年，发展商正常利润取总投资额的20%。
发展商合理利润=31094.70×20%=6218.94(万元)
发展商合理利润为6218.94万元。
4．求项目开发余值。
项目开发余值=开发完成后的房地产总价值-整个开发项目的开发成本-开发商合理利润
=开发完成后的房地产总价值-建安综合成本-销售税费-发展商合理利润
=91823.50-34605.50-7805.00-6218.94
=43194.06(万元)
5．求熟地价。
设该项目开发期为2年，取客观利润率为20%。
熟地总价=43194.06/[1+20%十(1+5.49%)²-1]=32901.89(万元)
熟地楼面价=熟地总价/综合建筑面积=4911元/平方米
6．征地拆迁及其他费用。
根据委估地块周边地区征地拆迁及其他费用的实际情况，该地区征地拆迁及其他费用楼面单价取3100元/平方米。
7．求毛地价。
楼面毛地价=熟地楼面-楼面征地拆迁及其他费用
=4911-3lOO
=1811(元/平方米)
问题