申论

*一、注意事项*

1．本题本由给定材料与问题两部分构成。

2．所有题目一律使用现代汉语作答。

*二、给定资料*

1．2014年3月18日，国家统计局公布了2月份70个大中城市的房价数据，新房价格

同比上涨8.7%，低于今年1月份9%的涨幅。而且，新房价格环比上涨的城市从1月份

的62个下降为57个，环比涨幅从1月份的1.2%迅速下滑至0.7%。特别是北上广深四

个一线城市新房价格同比涨幅都回到了20%以内，价格上涨趋缓态势极为明显。

在价格上涨进入疲态的同时，包括一线城市在内的成交量也出现了暴跌。以北京为

例，2月新建住宅成交2221套，创下2007年北京有网签记录以来的最低水平；二手

房成交5441套，环比1月下跌38.0%，同比下跌46.3%，创下2012年1月以来的成交量

新低。而3月份的成交量更不容乐观，截止到3月中旬，北京新房与二手房合计签约

7252套，签约套数创北京楼市6年来最低值，远低于2013年3月份前15天的28900套。

2014年6月23日，保监会召开新闻发布会，公布《中国保监会关于开展老年人住房反

向抵押养老保险试点的指导意见》(以下简称《指导意见》)，指出于2014年7月1日起

至2016年6月30日，在北京、上海、广州、武汉开展住房反向抵押养老保险试点。

这意味着，“以房养老”政策正式落地。

幸福人寿保险监事会主席孟晓苏表示，“以房养老”被搁置10年。其障碍并不在于老

人不愿意，而是保险公司有顾虑。对于保险公司来说，最担心的就是房价下跌。

2．“以房养老”是为应对老龄化危机，完善养老服务业的投融资政策。不过，对于

“以房养老”政策，保险公司反应很平淡。从多家保险公司了解到，目前尚未推出相

关产品。“我们还没有这方面的产品，也没有相关的工作安排。”平安养老保险股份

有限公司一位内部人士透露。

不确定的因素很多、总体市场份额不高，对于保险公司来说，以房养老这块市场有

些鸡肋。“以房养老’保险业务对保险公司来说吸引力不大。”长期研究以房养老模

式的浙江大学经济学院教授柴效武认为，“房地产价格、利率、国家政策等因素推

高了保险公司的风险，如果发放的养老金总和超过了房产价格，那风险将完全由保

险公司承担。”《指导意见》规定，只要满足了已开业满5年，注册资本不少于20亿

元，申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%等硬性条

件，保险公司就能开展这项业务。不过，即使符合条件，保险公司对于开展这项新

业务仍然保持谨慎态度。

2014年年初，保监会曾召集业内人士召开了关于住房反向抵押养老保险试点的研讨

会。据一位与会人员透露，有七家寿险公司参加了会议，保监会向他们征求意见，

并提出可以先行先试，但大家对这项保险产品的设计并无太大兴趣。“大家虽然关

注，但确实有诸多问题还需明确．不过这是国务院分配下来的任务，还必须要

做。”上述与会人员透露：“因为这个业务对保险公司来说风险比较高，时间拉得相

当长，另外和养老保障相关的业务，利润相对要低，所以吸引力不大。”

3．“银发浪潮”来袭，“4+2+1”家庭模式成为主流，大量老人房产需“唤醒”，然而此

前上海、北京、南京等地的试点并不顺利。

山东省烟台市市民许常林70多岁了，老伴2014年年初去世，唯一的儿子在北京，女

儿们在烟台，但不与老父亲一起住。他表示不会考虑“以房养老”。“我这房子将来

给孩子们再住个50年都没问题。活着不能只顾自己，让家人过得更好才算有意

义。”他感觉子女也不会赞成自己“以房养老”，因为之前他想去养老院，儿女们从

心理上都接受不了。

福建省三明市50多岁的市民吴友华的女儿和女婿准备在厦门买房结婚，他最近刚给

小两口凑齐首付的钱。“女婿家是农村的，我家也不富裕，能给孩子供完房子就是

两边老人的最大愿望了。我们现在住的房子刚还完贷，如果临退休再抵押出去，何

时才算是我们的?再说，哪能忙活一辈子不给孩子留点财产?”

调查显示，85%的受访者选择把房子留给子女，仅8.8%的受访者选择把房子抵押给

金融机构。

“但存方寸地，留与子孙耕，传统观念下房产寄托了家庭太多情感，多数人是过不

了‘观念坎’。”北京师范大学中国公益研究院院长王振耀说。

对于赞同“以房养老”模式的老年人，方式不是问题，保障才是障碍。家住北京西城

区的老杨略带顾虑地说：“如果卖了房子持币在手，但没有合适的养老机构，岂不

还是‘前不着村后不着店’?”

“养老产品缺乏是以房养老推行的最大障碍。”全国养老服务体系建设专家委员会委

员傅曼说。民政部的数据显示，我国城乡养老机构养老床位365万张，平均每50个

老人不到一张床。养老从业人员更是不足百万，“养老前景不明朗，没有老人愿意

拿着养老钱冒险。”

“以房养老”实则是一款商业养老保险产品，牵涉到保险、银行等金融机构。然而记

者调查发现，金融机构无规可依、风险顾虑及业务各自为营为最大障碍。中信银行

于2013年推出“以房养老”按揭贷款业务，是国内较早试点“养老按揭”的银行。但该

业务推行以来在深圳、合肥等多地交易量为零。

“比如，住房反向抵押贷款涉及银行的房产处置权，而目前银行处置只能通过法院

拍卖渠道解决，银行没有这个处置能力。如果实行住房反向抵押保险，本质上也是

个反向抵押贷款，而目前保险公司并不具备办理抵押贷款的资质。”中信银行合肥

分行消费金融部经理邱林坦言。

专家表示，政府应当搭建好房产评估、政策咨询、纠纷仲裁等机制，并在住房反向

抵押贷款或保险初期，对申请人和经营机构给予一定税收优惠；对于出现房价波

动，引入由政府主导的保险机构或市场化保险公司来分担风险。此外，一旦“以房

养老”业务推行，银行、保险机构手握大量房产，就需要盘活交易。目前亟须建立

这样一个批量交易的平台。

上海从2007年就酝酿“以房养老”，但推行多年仅成功6例，重要原因就是“居民普遍

预计房价将上涨，老人会吃亏”。而对金融机构而言，当老人年迈将房产抵押时，

商品房的使用年限大都已经不多，一旦房价波动下行，保险公司或银行的给付能力

有限，风险也较大。如果再发生国有土地使用权依法提前收回的情况，根据“房随

地走”的原则，建造在土地上的房屋不属于个人，那么双方当事人都会受到很大损失。

有意愿推出以房养老产品的金融机构和保险机构还普遍希望，国家早日明确70年产

权到期后的处置办法。一旦铺开试点，那么参与的金融和保险机构就存在按揭到期

后大量不被赎回的房产的处置问题。从防范金融风险和提高金融机构参与的积极性

角度出发，70年产权到期后的确权十分必要。

4．作为我国首个通过官方渠道发布的“以房养老”细则，该政策从酝酿到出台试点

经历了数年时间，几乎所有被市民们议论的焦点问题，在细则里均有详尽的解释和

解决办法。究竟政府是不是在甩包袱?险企是不是昧着良心霸占了老年人一生的心

血?把房子抵押出去是不是从此就回不来了?翻翻细则，都会找到答案。

误解1

政府是在甩包袱吗?

担忧：既然有了养老保险，为什么还要“以房养老”，这是政府在甩包袱吗?

事实：社保养老与以房养老毫无冲突，政府提供了更多的养老选择。

解读：根据保监会的《指导意见》，从2014年7月1日启动试点的“以房养老”政策只是

作为商业保险的一个险种形式出现，说白了就是同意并鼓励商业保险公司研发并销

售“以房养老”的保险产品。与所有商业保险产品一样，是否愿意接受、是否选择购

买，决定权都在消费者手里。保监会有关负责人专门强调，以房养老保险属于商业

保险范畴，以自愿参加为基础开展试点，这是在不影响老年人既有养老福利前提下

新增加的一种养老方式。

误解2

房子抵押后拿不回来?

担忧：如果我把房子抵押给保险公司后反悔了，房子是不是拿不回来了?

事实：抵押后的房屋产权人依然是您，办理退保便可拿回房屋。

解读：根据试点细则，办理了“以房养老”后如果中途后悔，可以通过两种方式拿回

自己的房屋和产权：第一，在犹豫期内反悔，为保障老年人的权益，《指导意见》规

定参与“以房养老”的“客户的犹豫期不得短于30个自然日”，这比一般保险产品10天

的犹豫期增加了一倍多：第二种方式是超过犹豫期后，老年人可以采用退保的方式

拿回自己的房屋和产权，但与任何商业保险的退保程序一样，抵押人将不可避免地

承担一部分提前退保的损失，根据《指导意见》的内容，保监会要求保险公司每年必

须公布房产价值情况，以及退保剩余价值，以便老年人在选择提前退保时可以根据

实际发生的退保损失衡量利弊。

误解3

增值收益都归保险公司?

担忧：很多老年人担心，把辛苦半辈子挣下的房子抵押给保险公司，万一房价评估

过低，出现损害利益的道德风险咋办?

事实：房屋评估过低的风险。基本可以解除。

解读：《指导意见》明确房产价值由具备国家一级资质的房地产估价机构进行评估，

同时，该产品犹豫期是30天，老人有充分的时间考虑。任何一方认为不合适，都可

以拒签。

担忧：如果房产在抵押期间增值了，增值收益是不是全被保险公司收走了?

事实：根据两种不同的产品类型，增值收益的受益方有区别。

解读：保监会对此次“以房养老”的产品设计了两种类型，分别为反抵押参与型和反

抵押非参与型。其中，参与型产品，保险公司可参与分享房屋的增值收益，而非参

与型产品，保险公司则完全不参与分享房屋增值收益，抵押房屋价值增长全部归属

于投保的老人。而不管是哪种类型的产品，如果在办理“以房养老”期间房子升值、

贬值了，保险公司都必须告知这种变动对年金领取的影响。

担忧：如果抵押期间房价跌了，或者抵不上保险本息了该怎么办?

事实：损失由保险公司承担。

解读：《指导意见》规定，如果办理抵押的老人过世后，当初抵押给保险公司的房价

出现下跌，或房屋实际价值不足以抵销老年人生前从保险公司支取的养老金，保险

公司须承担房价不足的风险和损失，不得向老人子女或亲属进行任何形式的追偿。

误解4

子女得不到房屋继承权?

担忧：老人过世之后，这房子归谁?

事实：全看子女是否愿意继承。

解读：根据规定，老年人去世后如果其子女不愿意将房产给保险公司处置，只需向

保险公司偿还所领取年金的本息即可。例如，60岁的张先生在成都有一套八成新、

90平方米独立产权的房子，机构评估价为70万元，与保险公司达成一个协议价值，

签订合同之后，张先生将房子交给保险公司，依照合同约定，保险公司定期向张先

生支付一定数额的养老年金直至张先生“百年”。张先生过世后，其房产处置所得的

资金，在偿还保险公司已支付的养老保险相关费用后，剩余部分归法定继承人所有。

5．“以房养老”的国家新提法，多位权威专家证实，它并不是一项强制措施，而只

是提供给民众选择的养老项目之一。至于银行(机构)愿不愿意推出这项服务，以及

民众是否愿意选择，双方都是自愿的。它并非许多民众误解的政府“甩包袱”的强制

行为。

中国社科院世界社会保障中心主任郑秉文表示，实际上多年以来，中国养老市场上

都存在“以房养老”的社会需求，而按照《国富论》作者亚当·斯密的说法，国家应该

是公民权益的“保护者”，那么在此问题上，国家有责任也有义务满足民众需求，维

护社会秩序。

“数据显示，中国住房自有率早已经是世界最高了，空置率也是世界最高，但是由

于养老体系不健全，一些老年人的权益实际上是受到损害的，为什么他们不能通过

‘以房养老’的政策去获得更幸福的晚年生活呢?”郑秉文说：“有没有政策支撑是一

回事，老人们愿不愿意选择是另一回事。”

郑秉文做出这一论断的另一项重要依据是，中国目前的丁克、空巢家庭比例高，一

些家庭子女都在其它城市工作、生活，甚至有些孩子定居国外，那么传统的“养儿

防老”模式正在被打破，如果不及时调整政策顺应时代变化，那么若干年后养老问

题将成为沉重的社会负担。

至于老年人为什么要选择“以房养老”，一些老年人从自己的角度解释了这个问题：

“很多老年人实际上是没有办法了才拿房子养老。现在保姆比较贵，差不多要2500

元左右，而不少老年人的平均退休工资只有一千多元，最多两千多块钱，单独请一

个保姆是超出经济能力的，这时候就想到了拿房子养老。”

关于这项政策的最终落脚点，中信银行总行零售银行部副总经理王剑介绍说，我国

“养老按揭”和国外最大的不同是，国外是基于老人最后要把贷款还给银行的设想，

由老人的子女把钱还给银行，房子还是老人自己的，而不是房子归银行。

对于什么人适合“以房养老”的问题，王剑认为，首先是有一定经济实力，有两套以

上房产，具备偿还能力的老人是他们的目标客户。另外，这些老人的子女通常不在

身边，无法或不方便居家养老，而贷款的目的是为了提升老年人的生活质量，比如

外出旅游或者添置必要的生活保健设备等，让晚年的生活更有保障。

郑秉文表示，有意愿推出“以房养老”产品的金融机构和保险机构还普遍希望，国家

早日明确70年产权到期后的处置办法。一旦铺开试点，那么参与的金融和保险机构

就存在按揭到期后大量不被赎回的房产的处置问题。“从防范金融风险和提高金融

机构参与的积极性角度出发，70年产权到期后的确权十分必要。在许多相关政策出

台的背景下，为什么国家不能主动解决房屋的产权问题，为老百姓解除困惑呢?”他说。

中国社科院研究生院经济系博士生陆明涛认为，对于不少人担心“以房养老”的家庭

伦理问题，如果按照国际惯例开征遗产税，“以房养老”将成为子女欢迎的养老形

式。在一些国家和地区，遗产税往往是高税率的，以至于房产对于子女没有太大的

吸引力，而父母将住房反按揭给银行，将减少子女向父母支付的赡养费用，减轻子

女的负担。从中国的发展趋势来看，遗产税开征应该只是时间问题。

“‘以房养老’只是众多养老模式中的选择之一，非强制性，也替代不了全面社会养

老保障体系的建设。”中国房协老年住区委员会专家乌丹星说，是否“以房养老”是

房屋拥有者的权利，不是政府的权利，也不是子女的权利。她提出，没有房子的人

不涉及“以房养老”，有钱的人不需要“以房养老”，“以房养老”最适合部分中间夹心

阶层的老人，他们有住房，但是手头缺乏现金。有的地方，这部分老人可能有两三

套房，拿出一套来置换现金很合适；还有一部分失独老人，不涉及财产继承问题，

他们可能更需要这种模式。

6．清华大学建筑学院教授、养老产业专家周燕珉表示，“以房养老”应该是解决养

老问题的一个方向。它的适用范围是中产阶级以上的老人。“50后”“60后”是目前房

产的主要所有者，他们将来养老可能并不需要在市中心，就可以把自己位置较好的

房子通过置换租给年轻人，自己拿着租金去郊外养老。这样对双方都有利，城市也

会更加有效地运作。当然在郊外的养老设施一定要适合老人居住，环境、医疗条

件、交通要跟上。

“以房养老”模式其实是“舶来品”，在我们憧憬中国式“以房养老”模式的同时，我们

不妨来看看它在欧美发达国家是如何操作的。

美国：“以房养老”的鼻祖

美国可谓是“以房养老”方式的“鼻祖”，发展最成熟、最具代表性。

虽然美国的社会养老保障体系比较健全，但大多数美国老年人依然还以“以房养老”

方式作补充，因而使绝大部分美国老年人在经济上比较宽裕。据说，目前在美国一

些地方，类似“以房养老”的做法比较普遍。许多美国老年人在退休前10年左右就为

了自己养老而购买了房子，然后把富余的部分出租给年轻人使用，利用年轻人支付

的房租来维持自己的退休后生活。由于美国的房屋出租业比较发达，美国人支出的

房租大约占个人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比较可观的。“以房养

老”已被许多美国人认为是一种最有效的养老方式。

除此之外，美国政府和一些金融机构向老年人推出了“以房养老”的“倒按揭”贷款，

至今已有20多年的经验。“倒按揭”发放对象为62岁以上的老年人，有三种形式，前

两种与政府行为相关，后一种则由金融机构等办理，不需政府的认可手续。

其一，联邦政府保险的倒按揭贷款，该贷款由美国联邦住房管理局进行保险，大约

90%的倒按揭贷款属于此种类型。这种贷款业务经美国国会认可，形式机动灵活，

可供选择的方式很多。大致是：62岁以上的老年人将房子抵押给银行或专门的倒按

揭公司，然后每月领取生活费。具体数值同房产的价值和该机构对此人的寿命预期

相关，一旦确定就不可更改，双方要承担中间风险。用户可以尽可能长地生活在自

己的住房内，但只在一定期限内按月分期获得贷款。

其二，由政府担保的倒按揭贷款，该贷款由美国联邦全国抵押协会办理。这种贷款

有固定期限，老年住户须作出搬移住房及实施还贷计划后才能获得贷款。

其三，是专有倒按揭贷款，这种倒按揭贷款模式由不同的公司推出，根据客户群分

类而有一定的差异性，属于个人理财型产品。一般由金融机构办理，贷款对象资格

不需政府认可。采用这种方式，发放贷款机构与住户共同享有住房增值收益，但放

贷款机构要求保留住房资产的25%～30%作为偿还贷款的保证。这样虽然减少了放贷

额度，但有利于住户对住房增值部分的受益。

美国“倒按揭”贷款放贷额一般原则如下：住房资产越高则可贷款数额越高；年纪大

的住户可贷款数额高，这是由于其预期寿命短，还贷周期也就短；夫妻健在住户比

单身者可贷款数额低，因其组合预期寿命大于单身者；预期住房价值的增值越高可

贷款数额越高。贷款的款额每隔3年便会重估一次。

加拿大：后人处理房产还贷款

除美国之外，加拿大也是倒按揭贷款业务发展比较快的国家之一。

在加拿大，超过62岁的老人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万到30万加

元之间，只要你不搬家、不卖房，房产主权不变，可以一直住到享尽天年，由后人

处理房产时折还贷款。比如一位65岁的老人将所住的房产抵押给银行，贷到10万加

元，该老人15年后去世后。银行将其房产处置后获得20万加元，减去10万加元的贷

款，再减去15年的贷款利息后，剩余的几万加元就由其子女或其他继承人所得。

加拿大“以房养老”的倒按揭极其个性化，即根据贷款人的不同需求，制定不同的贷

款方案。老年人可用这笔倒按揭贷到的钱给子女支付买房的首付，或旅游、装修房

屋等。个性化的设计使“倒按揭”在加拿大赢得了成功。

综合而言，不论在非福利体制的美国，或是加拿大等福利体制的国家，住房养老都

只是一种辅助性养老手段，退休金、社会福利等，仍构成养老资金来源的主体。

*三、问题*

据调查，中国养老市场上存在“以房养老”的社会需求，请结合“给定材料5”，指出

在我国推行“以房养老”的必要性。

要求：全面，准确，简明。不超过200字。

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“以房养老”现在面临四大困局，请根据“给定材料3”指出这四大困局是什么，并做

简要说明。

要求：准确全面，有针对性，分条罗列。不超过300字。

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上海市政府拟进一步宣传“以房养老”的养老模式，以期更好地提高老年人的生活水

平，让老年人老有所依，但不少市民对“以房养老”政策仍心存疑虑。请依据“给定

材料4”反映出的问题，以市民政局的名义，草拟一份宣传材料。

要求：体现政府精神，合理可行，条理清楚，语言简练，不考虑格式。不超过550字。

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“以房养老”政策出台之后，不少市民认为政府是在“甩包袱”，请结合给定材料，自

拟题目，写一篇文章。

要求：

(1)自选角度，立意明确；

(2)联系实际，不拘泥于给定材料；

(3)思路清晰，语言流畅；

(4)总字数1000～1200字。

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