问答题
张某自20世纪60年代起即租赁展某两问私房居住，1999年3月，又与展某签订房屋租赁合同，约定租赁期限为15年，租金每月500元。以后又数次变更租金，至2005年，租金为每月2000元。1995年9月2日，展某因女儿出国，需要借款。便与刘某签订协议，以两问房屋为抵押，向刘某借款20万元。2006年8月由于展某未能按期还款，又与刘某议定将房屋作价25万元，冲抵债务，展某即通知张某并于12月12日办理了产权变更登记。此后刘某即通知张某，该房屋已归其所有，要张某腾房。张某以无房可租为由，要求继续租赁。问：租赁合同与抵押合同是否有效?为什么?
【正确答案】租赁合同有效，抵押合同也有效。
《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”房屋租赁合同没有转移房屋的所有权，因此可以将出租的房屋设定抵押。这种就租赁物设定担保的情况，不影响租赁合同的效力。如果债务人无力还债，抵押人与抵押权人协议以抵押物冲抵债务，应通知承租人，因为承租人在同等条件下，有优先购买权。如果承租人不行使优先购买权，在抵押权实现后，虽然租赁物的所有权发生转移，但租赁合同仍然有效。抵押人将出租财产抵押的，应通知承租人，但抵押人未履行通知义务的，不影响抵押合同的效力。
【答案解析】