问答题
甲房地产估价机构(以下简称甲机构)于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。
请问：
问答题
复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况?
【正确答案】复核估价时，若甲机构在确定估价时点时无误，应以甲机构的估价时点为复核估价的估价时点。估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也应以原估价时点时的状况(一般情况应是原估价时实地查看时点)为准。
【答案解析】
问答题
复核估价的估价目的和价值定义应如何表述?
【正确答案】复核估价的估价目的可表述为：受××银行委托，对甲机构出具的房地产抵押估价结果进行复核；价值定义可表述为：在甲机构出具的房地产抵押估价报告的估价时点时的房地产市场状况和估价对象状况下，确定估价对象客观合理的抵押价值，等于假定未设定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
【答案解析】
问答题
甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。该项目重开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。
请问：若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些?
【正确答案】产生差异的原因如下所述。
(1)估价时点不同。乙估价机构评估在建工程的估价时点与丙估价机构评估估价对象抵押价值的估价时点相距半年以上，由于时间的变化，房地产市场行情会发生变化，房地产价值也会发生变化。
(2)估价目的和价值类型不同。乙估价机构的估价目的是转让目的，评估的是估价对象的市场价值，而丙估价机构的估价目的是抵押贷款目的，评估的是估价对象的抵押价值，等于市场价值减去估价师所知悉的法定优先受偿款，仅就估价目的和价值类型不同而言，两个价格之间会有差异。
(3)设计方案变更。由于甲公司修改了原设计方案并经过政府主管部门批准，估价对象用途、规模均有可能发生了改变，仅从改变设计方案角度看，改变前后估价对象市场价值也会有差异。
(4)购买后投入后续建设资金。项目购买后，甲公司投入了后续建设资金建设了半年，估价对象价值与购买价值会有差异。
【答案解析】
问答题
某城市规划建设一条环城公路，经过某商品住宅小区南侧。该小区已建成使用3年，共有15幢多层住宅楼，总建筑面积为14000m2。建设环城公路需占用该小区500m2绿地，并拆除一幢面积为900m2的住宅楼。政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。
请问：理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面?
【正确答案】理论上政府补偿和赔偿的内容应包括以下几个方面。
(1)政府应对占用的小区500m2绿地进行赔偿。依据《中华人民共和国物权法》第七十三条之规定“建筑区划内的绿地属于小区全体业主所有”，即使是市政建设需要占用，也应给予小区全体业主绿地损失赔偿费，同时，由于修建环城公路，给小区剩余14幢住宅楼业主带来的噪声污染、出行不便等也应给予相应赔偿。
(2)《中华人民共和国物权法》第四十二条规定：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”政府应对被拆除的900m2的住宅楼的业主(或产权人)依法进行补偿。理论上的补偿内容包含：被拆除的住宅楼的房地产补偿费(含被拆除的住宅楼室内业主自行装修装饰的补偿费)、搬迁补助费、过渡补助费(或临时安置补助费)、安置补助费(针对住房困难的低收入家庭或者提供廉租住房保障)等。
【答案解析】
问答题
某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲、乙两家房地产开发公司拟参加竞买，甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估，最高应价评估结果为12000万元。乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15000万元。若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的，请分析两者差异的主要原因。两者差异的主要原因有：
(1)本次评估的价值为投资价值(拍卖应价)；
(2)投资价值是从某个特定投资者的角度来衡量的价值；
(3)不同投资者在开发建设成本经营费用方面的优势不同，纳税状况不同，对未来的信心不同，所有这些因素都会影响投资者对该房地产未来收益能力的估计，从而影响投资者对该房地产价值的估计。
【正确答案】
【答案解析】[解析] 在某一时点，同一估价目的下同一估价对象的市场价值是唯一的，不同估价师评估的结果差异不会太大，但投资价值会因投资者的不同而不同。
投资价值评估是站在特定的投资者角度和立场上的估价，评估出的价值不是市场价值而是非市场价值，即使是这两家开发公司选择了同一家估价机构进行拍卖应价评估，也会导致不同的估价结果。两家估价机构的评估结果有差异的主要原因如下所述。
(1)不同的房地产开发公司有不同的自身条件。如：承担风险能力不同、开发成本或经营费用方面的优势不同、纳税状况不同、开发利用方式不同(包括最佳用途、建筑规模、档次)等。
(2)不同的房地产开发公司对未来房地产市场的预期不同。如：对未来的信心不同、不同的价值取向和产品定位等。
问答题
某公司于5年前在公开市场上以2000万元购得一宗出让性质的办公用地，投入1000万元建成办公用房一幢。目前，该办公用房的市场价值为4000万元，若5年来房屋建安工程造价水平基本稳定，则有观点认为该宗土地的重新取得价格上涨了1000万元。
请问：上述观点是否正确?为什么?观点错误。
原因：房地产价值不是土地价值和建房投入简单的相加。应考虑房地产拥有者自己对房地产进行投资改良、通货膨胀及房地产自然增值等因素。虽然造价稳定，但管理费用、投资利息、销售费用、其他建设成本、勘察设计和前期工程费、销售税费和投资利润水平可能有变化。
【正确答案】
【答案解析】[解析] 这个观点考虑得过于简单了。一是房屋建安工程造价水平稳定并不代表建筑物价格水平稳定，因为构成建筑物重新购建价格的项目很多，二是5年来建筑物重新购建价格可能会上涨，建筑物本身还有折旧，一增一减，最终的建筑物现值可能与当初建筑物重新购建价格不一样，三是土地重新购建价格也会有变化，而且目前土地使用权剩余年限只剩下45年，求出的土地重新购建价格是45年的价格，与50年使用期限的重新购建价格不具可比性：一是使用年限不同，二是地价标准不同。