问答题 下面是某土地估价技术报告的片段，该片段展示了该宗地利用基准地价系数修正法进行估价的过程，请研读后回答问题，共5小题。
所谓基准地价系数修正法，是指利用城镇基准地价和基准地价修正体系等评估成果，按照替代原则就估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价基准日价格的一种方法。
依据《城镇土地估价规程》(GB/T 18508—2001)(以下简称《规程》)与《某市区土地级别与基准地价更新报告》，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为
宗地地价=[基准地价×K₁×K₂×(1±∑K)±K₃]×K₄
式中K₁——期日修正系数；
K₂——土地使用年期修正系数；
∑K——影响地价区域因素及个别因素修正系数之和；
K₃——开发程度修正值；
K₄——权属因素修正系数。
1．基准地价成果介绍及内涵
根据某市2008年6月公告的《某市区土地级别与基准地价更新报告》，不同用途的基准地价参见表1。其基准地价内涵为基准日为2007年12月31日，土地开发程度为市政“五通”或“七通”，宗地内场地平整条件下不同级别，分商业、住宅、工业等几种用途法定最高出让年期的平均地价。

{{B}}表1 某市区级别基准地价{{/B}} 　　　　　　　(单位：元/2)
土地级别	商业用地	住宅用地	工业用地
一	2689	1445	758
二	1974	1218	646
三	1725	996	548
四	1536	744	412
五	972	577
六	743	453

2．确定待估宗地的土地级别及基准地价 估价对象所在区域位于某西北侧，设定用途为公共服务用地，根据《某市区土地级别与基准地价更新报告》描述，办公、公共用地参照住宅用地修正系数进行评估；根据某市市区土地级别图，可知待估宗地所在土地级别位于住宅用地四级范围内，其基准地价为744元/m²。
3．确定期日修正系数(K₁) 某市市区基准地价基准日为2007年12月31日，而本次评估的估价基准日为2012年1月14日，该区域为某中部，依托区域交通优势经济发展较快，区域内城市基础设施条件随经济发展和基础设施开发建设及改造不断完善，区域内地价有较大幅度的增长，结合周边经济的发展情况，各类汽车销售企业和工业企业聚集程度较高，经测算并考虑本次评估目的，确定待估宗地期日修正系数为K₁=1.5。
4．确定土地使用权年期修正系数 由于某市公共用地为50年期的土地使用权价格，与本次待估宗地设定土地使用年期无年限不一致，代入上述土地使用年期修正公式得到K₂=1.0351
5．编制待估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表 根据《某市区土地级别与基准地价更新报告》，住宅用地四级地的地价影响因素指标说明与修正系数见表2，按照待估宗地的区域及个别因素条件，建立待估宗地地价影响因素优劣程度说明及修正系数∑K(见表3)，∑K=2.0%。

{{B}}表2 住宅四纽用地的地价影响因素指标说明与修正系数{{/B}}
项目		优		较优		一般		较劣		劣
因素	因子	指标	+%	指标	+%	指标	%	指标	-%	指标	-%
区域 因素	住宅用 地类型	新建或准 建小区	2.24	已建成的多层 楼房区	1.12	多层和低层 楼房混合区	0	低层楼房及 平房混合区	0.76	平房区	1.51
	自然环 境质量	无粉尘大 气噪声污染	1.12	粉尘大气噪声 污染极轻	0.56	偶有噪声污 染，或有轻度 粉尘大气污染	0	粉尘大气污 染较重	0.38	粉尘大气 污染严重	0.76
	人文环境	位于大中专 院校、机关事 业单位聚集区	2.01	广场绿地多、 配套文体休闲设 施齐全、道路通 达的多层小区	1.01	交通拥挤、人 口密集、多层与 平房混合区	0	城中村或旧 城平房密集区	0.68	周围工矿 区、城市景 观差	1.36
	宗地周 围土地规划 利用方向	规划新增主 次于道、大型 商服设施	1.34	规划新增学 校、公园、广场 绿地等公用设施	0.67	规划无影响	0		0.45		0.91
	区域公交 线路数量	4	1.12	3	0.56	2	0	1	0.38	0	0.76
个别 因素	距综合 性医院距 离/m	＜1000	0.9	1000～1500	0.45	1500～2000	0	2000～2500	0.3	＞2500	0.6
	距中学 距离/m	＜600	1.57	600～900	0.78	900～1200	0	1200～1500	0.53	＞1500	1.06
	距小学 距离/m	＜300	1.57	300～600	0.78	600～900	0	900～1260	0.53	＞1200	1.06
	距幼儿 园距离/m 距公园 广场距离 /m	＜600 ＜800	0.45 1.57	600～900 800～1200	0.22 0.78	900～1200 1200～1600	0 0	1200～1500 1600～1800	0.15 0.53	＞1500 ＞1800	0.3 1.06
	距市级 商服中心 距离/m	＜1200	1.79	1200～1800	0.9	1800～2400	0	2400～3000	0.6	＞3000	1.21
	距区级 商服中心 或综合集 贸市场距 离/m	＜1000	0.9	1000～1500	0.45	1500～2000	0	2000～2500	0.3	＞2500	0.6
	距便民 市场距离 /m	＜600	0.9	600～900	0.45	900～1200	0	1200～1500	0.3	＞1500	0.6
	宗地临 路条件	临主次于道	2.01	临支路通达 度高	1.01	临支路通达 度一般，交通 拥挤	0	临胡同车辆 通行方便	0.68	临胡同车辆 通行不方便	1.36
	宗地距 最近的公 交站点距 离/m	＜100	0.67	100～200	0.34	200～300	0	300～500	0.23	＞500	0.45
	宗地建 筑物布局和 土地利用影 响程度	不影响建筑 物布局，建筑 物朝向南，土 地充分利用， 土地利用率高	2.24	对建筑物布局 略有影响，建筑 物朝向南，土地 利用较充分，土 地利用率较高	1.12	对建筑物布 局有影响，建 筑物朝向南， 土地利用率 一般	0	对建筑物布 局影响较重， 部分建筑物朝 向东(西)，土 地利用率较低	0.76	对建筑物 布局影响严 重，部分建 筑物朝向东 (西)，土地 利用率低	1.5l

{{B}}表3 待估宗地的地价影响因素条件说明及修正系数{{/B}}
影响因素		土地级别	住宅四级
		宗地条件说明	优劣度	修正系数
区域 因素	住宅用地类型	农用地及其他	劣	-1.51
	自然环境质量	无粉尘、大气、噪声污染	优	1.12
	人文环境	农用地及其他	劣	-1.36
	宗地周围土地规划利用方向	规划无影响	一般	0
	区域公交线路数量	区域公交20路、22路、23路、102路、103路	优	1.12
个别 因素	距综合性医院距离	距县医院700m	优	0.9
	距中学距离	距某二中＞1000m	一般	0
	距小学距离	距某小学600m	较优	0.78
	距幼儿园距离	附近无幼儿园	劣	-0.3
	距公园广场距离	距森林公园2000m	劣	-1.06
	距市级商服中心距离 距区级商服中心或综合集贸市场距离	距市级商服中心5000m 距区级商服中心1800m	劣 一般	-1.06 0
	距便民市场距离	距便民市场1800m	劣	-0.6
	宗地临路条件	临支路通达度高	较优	1.01
	宗地距最近的公交站点距离	距公交站点400m	较劣	-0.23
	宗地建筑物布局和土地利用影响程度	不影响建筑物布局，建筑物朝向南，土地充 分利用，土地利用率高	优	2.24
∑K(%)				1.05

6．确定开发程度修正值 依据某市人民政府2008年批准实施的《某市区土地级别与基准地价更新报告》，住宅基准地价是指在设定的土地开发程度一～四级“七通一平”、五～六级“五通一平”，法定最高使用年限，基准日为2007年12月31日的分用途按级别的国有土地使用权平均出让价格，且“五通一平”的平均开发费用为100元/m²，“七通一平”的平均开发费用为150元/m²。 根据委托方提供的资料和评估人员实地勘察，本次评估设定开发程度为红线外“五通”，红线内“场地平整”，与《某市区土地级别与基准地价更新报告》设定的土地开发程度不一致。根据《某市区土地级别与基准地价更新报告》描述，其红线外“五通”及红线内场地平整平均开发费用为100元/m²。根据实地勘察，其实际开发程度和《某市区土地级别与基准地价更新报告》描述存在差异，故需进一步进行修正计算。
7．确定开发程度修正系数 依据某市人民政府2008年批准实施的《某市区土地级别与基准地价更新报告》，应进行土地开发程度差异修正。土地开发程度差异修正系数详见表4和表5。

{{B}}表4 开发程度差异修正系数调整{{/B}}
项目	高配置水平(成体系)		中配置水平(主干通过)		低配置水平(接近主干)
	系数 (+%)	开发情况	系数 (+%)	开发情况	系数 (+%)	开发情况
通路	3～6	路网密度大、道路等级高、 路况质量优、通达度高、达到 规划设计标准	0	通达度一般，满足通达需要， 有主次干道路通过，路况质量 一般	3～6	区域内道路少或仅支 路，路况差，远离主干 道路
通电	2～3	建有变电站，通过地下电缆 输送电源，电力供应充分	0	有架空输电线路经过，接电 方便，电力基本能满足需要	2～3	远离输电线路，接电 不方便
通信	1～2	地埋通信光缆，通信方便快 捷，电话装机容量充足，达到 规划设计标准	0	有主要架空电缆通过，接线 方便	1～2	距电缆有一定距离， 可以接线但不方便
通上水	1～3	靠近水厂，供水系统呈循环 状，供水保证率极高，能满足 要求，达到规划设计标准	0	有市政供水主管道，通畅， 管径能满足日常需要，用水条 件基本便利	1～3	远离供水主管道，可 连接，但不方便或保证 率低
通下水	2～4	雨污分流，混凝土管道排放， 截面面积大，路面双排，通畅 度极高，达到规划设计标准	0	雨污分流路面单排或雨污合 流暗沟排放，截面面积大，排 水通畅，基本能满足需要	2～4	雨污合流暗沟排放， 截面面积小，路面单排， 排水条件差，遇大雨排放 不及
供暖	1～3	邻市政供暖主管道，留有接 口，易接通，保证率高	0	区域内有主管道通过，距离 不远，可连接	1～3	远离供暖主管道，可 连接但不方便
供气	1～3	邻市政供气主管道，留有接 口，易接通，保证率高	0	区域内有市政主管道通过， 距离不远，可连接	1～3	远离供气主管道，可 连接但不方便
场地 平整	1～2	地面平整，大部分硬化，易 利用	0	地面基本平整，基本可以 利用	1～2	地面无大起伏，需经 过简单平整，才可利用

{{B}}表5 开发程度差异因素说明及修正系数{{/B}}
项目	通路	通电	通信	通上水	通下水	场地平整	∑K(%)
因素 说明	路网密度大、道 路等级高、路况质 量优、通达度高、 达到规划设计标准	有架空输电线路 经过，接电方便， 电力基本能满足 需要	有主要架 空电缆通过， 接线方便	有市政供水主管 道，通畅，管径能 满足日常需要，用 水条件基本便利	雨污合流暗沟 排放，截面面积 大，排水通畅， 基本能满足需要	地面基本 平整，基本 可以利用
修正系数	5	0	0	0	0	0	5

8．确定权属因素修正系数(K₄)
因估价对象为划拨土地使用权，基准地价设定为出让土地使用权价值，所以，需要进行权属因素修正。根据国家有关法律、法规和《城镇土地估价规程》(GB/T 18508—2001)规定，划拨土地使用权价格与土地使用权出让金之和为出让土地使用权价格。划拨土地使用权价格为出让土地使用权价格扣减未缴纳的土地使用权出让金得到。另根据某省人民政府批转省土地管理局《关于加强土地出让金管理意见报告》的通知(某政办函[1994]4号)有关规定，出让金按评估值的40%予以扣除。同时根据当地国土资源部门提供的有关资料，目前由划拨土地使用权转变为出让土地使用权，多按评估地价的40%执行。因此，此次评估确定土地使用权出让金按评估地价的40%计算。
划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格-土地使用权出让金
=出让土地使用权价格×(1-40%)
根据上述分析，确定土地使用权属因素修正系数K₅=0.6

9．计算设定开发程度条件下的划拨土地使用权价值
宗地地价=[基准地价×K₁×K₂×(1±∑K)±K₃]×K₄
=[744×2.0×1.0351×(1+1.05%)-150+100×(1+5%)]×0.6
=906.8(元/m²)

问答题 阐述该宗地评估时使用基准地价系数修正法的估价基本原理?

问答题 使用基准地价系数修正法，一般需要收集、整理的有关基准地价资料有哪些?

问答题 基准地价系数修正法的使用范围如何界定?

问答题 基准地价系数修正法中土地使用权年期如何修正?

问答题 从本案例使用基准地价系数修正评估，如何看基准地价的特定内涵?

问答题 下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容；不考虑排版格式的错误)，阅读后请指出错误点并说明原因

第一部分 总述

一、估价项目名称
某县人民政府拟划拨2011年第某批次建设用地位于某西北侧一宗国有公共服务用地土地使用权价值评估
二、委托估价方
委托单位(人)：某县委办公室
联系人：(略)
联系地址：某市人民大街
联系电话：(略)
三、受委托估价方
受托估价机构：某地产评估有限责任公司
机构地址：某市某州北路71号
土地评估机构注册号：(略)
资格证书有效期：2012年9月30日止
执业范围：在全省范围内从事土地评估业务
法人代表：(略)
联系电话：(略)
四、估价目的
某县人民政府拟划拨位于某西北侧2011年第某批次建设用地，用于某市某养老院项目用地。受××县委办公室委托，我公司对位于某西北侧的该宗拟划拨国有土地使用权进行评估，核定其现实价值，为其办理该宗土地的划拨手续提供土地价值的参考依据。
五、估价依据
本次评估的估价依据主要有：
(一)全国人大、国务院及有关部门颁布的法律、法规
(1)《中华人民共和国土地管理法》。
(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。
(3)《中华人民共和国担保法》。
(4)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
(5)《中华人民共和国物权法》。
(6)《某省土地管理条例》。
(二)政策文件依据
(1)《某省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》(某省人民政府令[2002]16号)。
(2)国土资源部关于严格按国家标准实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的通知(国土资发[2002]195号)。
(3)《某市土地储备供应管理暂行办法》(2001年某市人民政府令第10号)。
(4)某省人民政府、某市和某县人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规、文件。
(5)某省国土资源厅、某市和某县国土资源局制定的有关规定、文件等。
(三)有关依据
(1)《某县土地利用总体规划》。
(2)《某县统计年鉴》。
(3)某省人民政府建设用地批复《关于某县2011年第某批次建设用地的批复》(某政转征函[2012]112号)。
(4)估价对象《勘测定界图》。
(四)其他资料
(1)委托方提供的其他资料
(2)估价人员实地勘察、调查、收集的相关资料。
六、估价日期
2012年1月14日至2012年1月22日
七、地价定义
根据委托方提供的资料及现场勘察情况，本次评估设定的土地开发程度是指宗地所在区域宗地红线外市政基础设施开发程度和宗地内场地平整状况。
根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，估价对象的评估价格为以下设定现状利用条件下的国有土地使用权价格：
(1)依据委托方提供的资料，估价对象划拨用于某市某养老院项目，规划占地面积为16327m²；评估设定用途为公共服务用地，评估面积16327m²。
(2)基准日为2012年1月14日(估价现场勘察日期)。
(3)评估设定土地使用权年期为划拨用地长期使用。
八、需要特殊说明的事项
(略)
九、土地估价师签字：
(略)

第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述
1．土地位置状况
待估宗地位于某县某西北侧，宗地形状为规则四边形；土地面积为16327m²，规划用途为公共服务用地。
2．土地权利状况
(略)
3．土地利用状况
现待估宗地规划用于某市某养老院项目建设，宗地内场地平整，易利用。
二、地价影响因素分析
1．一般因素
(1)自然条件。
(2)社会经济及交通。
(3)土地储备制度的实施和供地方式的改革。
(4)房地产制度与房地产状况。
2．区域因素
影响待估宗地的区域因素如下：
(1)区位条件。
(2)交通条件。
(3)规划条件。
3．个别因素
(1)宗地条件。本次估价对象为位于某西北侧的某县2011年第某批次建设用地，估价宗地形状较规则，呈规则四角形，土地面积为16327m²，折合54.86亩，目前宗地内场地平整，地势较平坦，地基承载力较优。形状较规则，宗地面积适中，有利于项目的开发建设，实际利用方便无特殊限制。
(2)宗地用途。根据委托方提供的土地利用规划资料，宗地规划用于某市某养老院项目，评估用途为公共服务用地。
(3)宗地内开发程度。根据委托方提供的资料和现场勘察，现宗地内场地基本平整，有利于项目的开发建设。

一、估价原则
此次评估根据评估目的主要遵循以下原则：
(1)替代原则。当待估标的物与比较标的物之间具有相关性和替代性时，比较标的物近期在市场上交易，待估的标的物若在该市场上出售，将具有类似的市场价位反应(具有同等的竞争力)。
(2)最有效使用原则。由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所有的土地上获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的最高效用最有效发挥为前提的。
(3)供给和需求原则。商品价格的形成，取决于市场上该商品供给与需求的程度，如果需求超过供给，则价格随之提高；反之，供给超过需求，价格就随之下降。土地供给和需求也遵循此原则。
(4)综合分析原则。地价受自然、经济、社会及政治等许多因素的影响。因此，在进行地价评估工作中，就要考虑影响地价的各种因素，抓住主导因素，进行综合分析，才能评估出比较合理并切合实际的价格。
(5)估价时点原则。地产市场随时间不断地发生变化。因此，在不同时点上，同一宗土地往往有不同的价格水平。
(6)多种方法相结合原则。根据收集和调查的资料，正确确定估价方法，并用两种以上估价方法进行测算。
二、估价方法与估价过程
(一)基准地价系数修正法
所谓基准地价系数修正法，是指利用城镇基准地价和基准地价修正体系等评估成果，按照替代原则就估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价基准日价格的一种方法。
依据《城镇土地估价规程》(GB/T 18508—2001)(以下简称《规程》)与《某市区土地级别与基准地价更新报告》，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为
宗地地价=[基准地价×K₁×K₂×(1±∑K)±K₃]×K₄
式中K₁——期日修正系数；
K₂——土地使用年期修正系数；
∑K——影响地价区域因素及个别因素修正系数之和；
K₃——开发程度修正值；
K₄——权属因素修正系数。
(1)基准地价成果介绍及内涵。
(2)确定待估宗地的土地级别及基准地价。
(3)确定土地使用权年期修正系数(K₂)。
(4)编制待估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表。
(5)确定开发程度修正值。
(6)确定开发程度修正系数。
(7)计算设定开发程度条件下的划拨土地使用权价值。
宗地地价=[基准地价×K₁×K₂×(1±∑K)±K₃]×K₄
=910(元/m²)
(二)成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益(本次评估为划拨土地，不计土地增值收益)来确定土地价格的估价方法。
其基本计算公式为：
土地价格=土地取得费+相关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
1．土地取得费及相关税费
土地取得费及相关税费是指待估宗地所在区域为取得土地使用权而支付的各项客观费用(即征用同类用地所支付的平均费用)。根据对待估宗地所在区域近年来征地费用标准进行分析，该项费用主要包括征地费(含土地补偿费、劳动力安置补助费、青苗补偿费及地上物补偿费)、征地管理费、耕地占用税、造地费(或耕地开垦费或新菜地开发建设基金)等费税。
(1)土地取得费。
(2)相关税费。
1)征地管理费。
2)耕地占用税。
3)造地费(或耕地开垦费或新菜地开发建设基金)。
4)不可预见费。
相关税费小计：相关税费=1)+2)+3)+4)=77.5元/m²
土地取得费及相关税费合计=(1)+(2)=552.5元/m²
2．投资利息
根据待估宗地的开发程度和开发规模，设定土地开发周期为1年，投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的贷款(六个月至1年)利息率6.56%计。假设土地取得费及相关税费在征地时一次投入，开发费用在开发期内均匀投入。故：
投资利息=(土地取得费+相关税费)×开发周期×6.56%+土地开发费×
开发周期×1/2×6.56%
=33.1(元/m²)
3．投资利润
调查某县土地开发的投资回报情况，并结合我国公共服务用地的开发投资平均利润率，本次评估取土地开发的年投资回报率为10%，则投资利润为
投资利润=(土地取得费+相关税费+土地开发费)×开发周期×回报率=55.8元/m²
4．土地增值收益
根据当地土地管理部门提供的资料，新增建设用地使用费含有部分出让金，因估价对象为划拨土地使用权，考虑到本次估价设定用途，本次评估不计算土地增值收益。
5．无限年期土地使用权价值
依据成本逼近法计算公式，将上述各项加和即得无限年期土地使用权价格为710元/m²。
三、地价的确定
1．地价确定的方法
根据《城镇土地估价规程》(GB/T 18508—2001)及估价对象的具体情况，该估价过程选用基准地价系数修正法和成本逼近法进行估算，两种方法计算结果差值较大，根据《城镇土地估价规程》(GB/TT 18508—2001)确定估价的方法，考虑到本次评估的实际情况及目的，认为取基准地价系数修正法和成本逼近法评估结果的5:5权重值作为本次待估宗地的评估结果较为合理，待估宗地估价结果确定见表6。

{{B}}表6 待估宗地估价结果确定(技术路线){{/B}} 估价期日：2012年1月14日 　　　　　　　 估价期日的土地使用权性质：国有
宗地名称	基准地价系数 修正法/(元/m2)	成本逼近 法/(元/m2)	基准地价系数 修正法权重值	成本逼近 法权重值	估价对象单 价/(元/m2)	估价对象面 积/m2	估价对象总 价/万元	估价结果取 值方法说明
某县2011年 第某批次建设 用地	910	710	0.5	0.5	810	16327	1322.49	两种方法 所测结果的 权重值

2．估价结果
经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在估价设定用途、开发程度、土地使用年限、评估基准日为2012年1月14日规划利用条件下的土地使用权价值如下：
评估土地面积：16327m²。
单位面积地价：805.4元/m²。
评估土地总价：1322.49万元(保留两位小数)。

第四部分 附件

本估价报告包括四个附件：
附件1：某省人民政府建设用地批复某政转用函[2012]112号复印件。
附件2：估价对象土地勘测定界图复印件。
附件3：土地估价机构营业执照复印件。
附件4：土地估价师资格证书复印件。