问答题 下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误并说明原因。
第一部分 总述
一、土地估价项目名称
W企业改制上市所涉及的土地估价(A省B县)。
二、委托方(略)
三、受托方(略)
四、土地估价目的
W企业拟进行股份制改造并上市，根据原国家土地管理局、国家经济体制改革委员会《关于印发(股份有限公司土地使用权管理暂行规定)的通知》(【1994)】国土[法]字第153号)、原国家土地管理局第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》等要求，w企业特委托C土地估价机构对此次改制上市所涉及的土地使用权价格进行估价，为其改制上市提供土地价格依据。
五、土地估价依据
(1)《土地管理法》。
(2)《房地产管理法》。
(3)国家土地管理局、国家经济体制改革委员会《关于印发〈股份有限公司土地使用权管理暂行规定〉的通知》(【1994】国土[法]字第153号)。
(4)国家土地管理局《关于印发〈土地估价报告规范格式(1996)〉的通知》(【1995】国土[籍]字第180号)。
(5)原国家土地管理局《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》。
(6)当地有关地价管理、土地资产管理和土地市场建设的地方性规定。
(7)土地估价师市场调查与现场查勘收集的有关资料。
(8)委托方提供的有关资料。
六、土地估价基准日
2001年12月31日。
七、土地估价日期
2002年7月20日至2002年9月20日。
八、地价定义
待估土地的估价地价为委托方所使用的土地使用权价格现值。
九、需要特殊说明的事项
(一)假设条件
(1)土地使用者合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费。
(2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业的持续发展。
(3)在估价基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
(4)任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
(5)委托方提供的资料属实。
(二)使用说明
(1)本报告估价价格仅为W企业改制并上市提供土地价格依据，不作其他用途。
(2)待估土地的土地面积、土地权利状况及土地使用权年限等以当地规划管理部门核发的建设用地规划许可证为准。
(3)此次土地估价报告分“土地估价报告”和“土地估价技术报告”两部分，“土地估价报告”供委托方使用，“土地估价技术报告”供委托方的上级主管部门使用。
(4)估价报告有效期自估价基准日起1年内有效。
(5)本估价报告由C土地估价机构负责解释。
十、土地估价师签字
十一、土地估价机构
第二部分 土地估价对象及地价影响因素分析
一、土地估价对象
1．土地登记状况

待估土地位于B县光明路×××号，土地面积2200.8m²，用途为工业，为国有划拨土地，有关土地登记状况详见表。
表 国有划拨土地使用权状况一览表

土地 编号	估价基准日的 土地使用者	土地 名称	土地使用证编号	土地位置	用途	面积 /m2	地号	他项权 利状况
1	W企业	库房	×××国用(1999)字第×××号	B县光明路×××号	工业	2200.8		无
合计						2200.8

2．土地权利状况
待估土地为国有划拨土地，估价基准日的土地使用者为W企业，土地使用证编号为×××国用(1999)字第×××号。无他项权利限制。
3．土地利用状况
待估土地范围内现有仓库1座，建筑面积为1790.59m²，建筑容积率为1.2。
二、地价影响因素分析(略)

第三部分 土地估价

一、土地估价原则(略)
二、土地估价方法与土地估价过程
根据《城镇土地估价规程》及待估土地的利用状况，我们选择成本逼近法和基准地价系数修正法对待估土地的土地价格进行估价。具体估价过程如下：
(一)成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所投资的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地使用权价格的估价方法。其基本计算公式为
土地价格=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)×土地增值收益
1．土地取得费及有关税费
根据《A省土地管理法实施条例》及B县土地征用的有关规定，待估土地所在区域的征地费包括土地补偿费、安置补助费、青苗(含林木)补偿费和附着物补偿费；税费主要有耕地占用税、土地管理费等。
(1)征地费。
通过调查，依据B县土地管理局提供的有关征地案例分析，征用待估土地所在区域附近的土地，征地费一般在2.0～3.0万元/亩。此次估价取待估土地的征地费为2.5万元/亩，即37.5元/m²。
(2)有关税费。
由于待估土地周边的土地类型主要为耕地，根据A省及B县的有关规定，征用耕地从事非农业建设的需征收耕地占用税4.5元/m²、耕地开垦费8元/m²和新增建设用地有偿使用费7元/m²，合计税费为19.5元/m²。
(3)土地管理费。
根据A省关于征收土地管理费的有关规定，土地管理费按征地费总额的3%征收，则为1.1元/m²。上述三项合计，土地取得费为58.1元/m²。
2．土地开发费
通过调查，待估土地所在区域“三通一平”的平均开发费用大致在40～60元/m²之间，
根据待估土地的实际开发水平，取待估土地的开发费用为50元/m²。
3．投资利息
根据待估土地的开发程度及开发规模，设定开发周期按1年计，设定土地取得费及有关税费在土地取得时一次支付，土地开发费在开发周期内均匀支付，贷款利息率按估价基准日中国人民银行1年限固定资产贷款利率5.85%计，则
投资利息=(土地取得费及有关税费+土地开发费)×开发周期×5.85%=(58.1+50)×1×5.85%=6.32(元/m²)
4．投资利润
调查近期B县经济开发区开发投资利润及×××企业所在行业的土地开发投资回报情况，设定年投资利润率为12%，则
投资利润=(土地取得费及有关税费+土地开发费+投资利息)×开发周期×12%=(58.1+50+6.32)×1×12%=13.7(元/m²)
5．计算土地增值收益(土地所有权收益)
根据B县土地出让金水平，结合待估土地的预期收益以及B县的有关规定，取待估土地的土地增值收益率为30%，故
土地增值收益=(征地费及有关税费+土地开发费+投资利润)×10%=(58.1+50+13.7)×30%=36.5(元/m²)
6．计算待估土地的土地使用权价格
待估土地的土地使用权价格=58.1+50+6.32+13.7+36.5=164.6(元/m²)
(二)基准地价系数修正法
依据待估土地所处区域的土地级别和基准地价，结合区域因素、个别因素、基准日、土地使用权年限、土地开发程度等因素修正的调整，即可得到待估土地的土地价格。由于待估土地位于B县基准地价覆盖范围之内，用途为工业，根据《城镇土地估价规程》及《B县定级与基准地价估价报告》，采用基准地价测算土地地价的公式如下。
土地地价：待估土地所在区域基准地价×A₁×A₂×A₃×A₄×A₅
式中：A₁——区域条件修正系数；
A₂——容积率修正系数；
A₃——土地使用权年限修正系数；
A₄——基础设施开发程度修正系数；
A₅——基准日修正系数。
采用基准地价系数修正法估价待估土地地价的步骤如下。
1．确定待估土地的土地级别及基准地价
经调查分析，待估土地位于B县光明路，属于3级地，3级地的工业用地基准地价为150元/m²。
2．确定区域条件修正系数(A₁)
经调查，待估土地的区域条件较好，取修正系数为1.0553。
3．确定容积率修正系数(A₂)
待估土地面积为2200.8m²，建筑总面积为1790.59m²，容积率为1.2，根据容积率修正系数表，待估土地容积率修正系数为1.16。

表 容积率修正系数表

容积率	＜1.0	2	3	4	5	＞5
容积率修正系数	1.0	1.8	2.4	3.2	3.5	4

4．确定土地使用权年限修正系数(A₃)

待估土地是W企业于1996年5月1日以出让方式获得，设定土地使用年限为40年，至估价基准日，剩余土地使用年限为35.67年。根据土地使用年限修正公式

A₃=[1-1/(1+8%)^35.67]/[1-1/(1+8%)⁴⁰]=0.948017/0.995426=0.95237

5．确定基础设施开发程度修正系数(A₄)

根据此次估价设定待估土地的开发程度，确定待估土地基础设施开发程度修正系数为1.17。

6．基准日修正系数

B县定级与基准地价估价报告是1996年5月经A省国土管理局审核验收后开始使用的，调查B县1996年5月至1999年12月31目的地价交易资料，经分析测算，地价上涨了5%，故取基准日修正系数A₅=1.05。

7．确定待估土地的土地价格

根据公式

土地地价=基准地价×A₁×A₂×A₃×A₄×A₅=150×1.0553×1.16×0.95237×1.17×1.05=185.2(元/m²)

第四部分 附件

附件1：委托估价函
附件2：待估土地区域位置图
附件3：委托方营业执照复印件
附件4：估价机构营业执照复印件
附件5：土地估价师证书复印件