问答题
某幢写字楼，土地面积4000m2，总建筑面积为9000m2，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1日～2035年10月1日。现在获得类似的40年土地使用权价格为2000元/m2，建筑物重置成本为1300元/m2。建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。其他的相关资料如下。
(1)门窗等损坏的修复费用为3万元；装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调的费用为10万元，可回收残值30万元。重新购建价格(不含安装费)为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元；除空调以外的设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，经过年数为9年。
(2)该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。
(3)由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境将受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。
(4)该类写字楼的报酬率为10%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。
(5)假设除空调以外，残值率均为零。
试求该写字楼于2005年10月1日的折旧总额和现值。
(1)门窗等损坏的修复费用为3万元；装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调的费用为10万元，可回收残值30万元。重新购建价格(不含安装费)为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元；除空调以外的设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，经过年数为9年。
(2)该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。
(3)由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境将受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。
(4)该类写字楼的报酬率为10%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。
(5)假设除空调以外，残值率均为零。
试求该写字楼于2005年10月1日的折旧总额和现值。
【正确答案】
【答案解析】按题意，求该写字楼在估价时点(2005年10月1日)的折旧总额和现值。应该用成本法，适用于旧房地产的基本公式为：
旧房地价格=房地的重新购建价格-建筑物的折旧=土地的重新购建价格+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧
先画出其时间示意图如下。
(1)计算房地的重新购建价格
土地的重新购置价格=2000×4000=800(万元)
建筑物的重新购建价格=1300×9000=1170(万元)
(2)计算建筑物的折旧
拟用分解法求取建筑物的折旧(物质折旧、功能折旧、经济折旧)：
①物质折旧(建筑物重置价格1170万元，自然寿命60年，经济寿命45年，有效经过年数10年)。
门窗等损坏的修复费用：3万元
=185.44(万元)
该建筑物的物质折旧总额=3+664+1504+185.44
=404.44(万元)
②功能折旧(有两项)
对于可修复的功能落后(空调)引起的折旧额=130.80+10-30+8=38(万元)
=9.05(万元)
③经济折旧；由于环境污染负面影响，每年租金损失为7万元
=65.99(万元)
④建筑物折旧总额=404.44+384+9.05+65.99
=517.48(万元)
(3)该写字楼的现值=800+1170-517.48
=145252(万元)
该写字楼于2005年10月1日的折旧总额为517.48万元，写字楼现值为1452.52万元。
土地的重新购置价格=2000×4000=800(万元)
建筑物的重新购建价格=1300×9000=1170(万元)
(2)计算建筑物的折旧
拟用分解法求取建筑物的折旧(物质折旧、功能折旧、经济折旧)：
①物质折旧(建筑物重置价格1170万元，自然寿命60年，经济寿命45年，有效经过年数10年)。
门窗等损坏的修复费用：3万元
=185.44(万元)
该建筑物的物质折旧总额=3+664+1504+185.44
=404.44(万元)
②功能折旧(有两项)
对于可修复的功能落后(空调)引起的折旧额=130.80+10-30+8=38(万元)
=9.05(万元)
③经济折旧；由于环境污染负面影响，每年租金损失为7万元
=65.99(万元)
④建筑物折旧总额=404.44+384+9.05+65.99
=517.48(万元)
(3)该写字楼的现值=800+1170-517.48
=145252(万元)
该写字楼于2005年10月1日的折旧总额为517.48万元，写字楼现值为1452.52万元。