案例分析题
菜市房地产开发公司为一般纳税人,2021年1月5日,该公司转让自行开发的市区办公楼一栋,共取得转让收入6000万元,已缴纳有关税金。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用500万元,并取得有效凭证;投入的房地产开发成本为1400万元;房地产开发费用中的利息支出为130万元(能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明),比按银行同类同期贷款利率计算的利息多支付10万元;发生管理费用和销售费用200万元。
注:该公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%。
单选题
该公司转让办公楼应缴增值税、城市维护建设税及教育费附加为______万元。
【正确答案】
D
【答案解析】 房地产开发企业的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),以取得的全部价款和价外费用,扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。应缴纳的增值税=销售额×税率=5045.87×9%≈454.13(万元)。市区的城市维护建设税税率为7%,教育费附加为3%,应缴纳的城市维护建设税及教育费附加=454.13×(7%+3%)≈45.41(万元)。所以,应缴增值税、城市维护建设税及教育费附加=454.13+45.41=499.54(万元)。
单选题
计算土地增值税时,准予计入扣除项目金额的房地产开发费用为______万元。
【正确答案】
C
【答案解析】 本题中,房地产开发费用中的130万元利息支出,虽然都能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构的证明,但是比按银行同类同期贷款利率计算的利息多支付的10万元不能扣除,也就是说利息费用能扣除120万元。而销售费用和管理费用只能扣除为取得土地使用权所支付的金额和开发房地产成本金额总和的5%,即(500+1400)×5%=95(万元)。所以允许扣除的房地产开发费用=120+95=215(万元)。
单选题
在计算土地增值税时,该公司转让房地产的扣除项目金额为______万元(印花税忽略不计)。
【正确答案】
C
【答案解析】 土地增值税法定扣除金额=取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部确定的其他扣除项目=500+1400+215+300+(500+1400)×20%=2825(万元)。