问答题 下面是一份土地估价技术报告的总述部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。
一、估价项目名称
某上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估。
二、委托估价方
(略)
三、受托估价方
(略)
四、估价目的
本次土地估价是为某上市公司因股权转让核定土地价值，同时为正在办理的土地抵押提供价格依据。
五、估价依据
(1)《中华人民共和国土地管理法》。
(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。
(3)《城镇土地估价规程》(GB/T 18508—2001)。
(4)土地估价委托书。
(5)估价人员实地勘察和市场调查所获取的有关资料。
六、估价基准日
二零零五年十二月三十一日
七、估价日期
二零零五年十二月三十日至二零零六年一月五日
八、地价定义
待估宗地的价格是在以下设定条件下于二零零五年十二月三十一日的土地使用权市场价格。其中，开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内“场地平整”，用途为商业用地，容积率为3.6，使用年期为商业用地剩余出让年限35年。
九、估价结果
估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料、估价参数进行综合分析的基础上，确定估价结果为
评估土地面积：2504.1m²
单位面积地价：4069.07元/m²
总地价：10189358元
大写：壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整(人民币)
十、需要特殊说明的事项
(一)假设条件
(1)土地使用者合法拥有土地使用权，并支付有关税费。
(2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业持续发展。
(3)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
(4)任何有关估价对象的运作方式、程序，符合国家、地方的有关法律、法规。
(5)委托方提供的资料属实。
(二)估价结果和估价报告的使用
(1)土地估价报告仅为委托方某公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途。
(2)在估价报告有效期内，若待估宗地的土地开发条件、规划条件等发生变化，估价结果应作相应调整。
(3)土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权。
十一、土地估价师签字
土地估价师姓名 土地估价师资格证书号 签名
××× ××××× (签字)
××× ××××× (签字)
十二、土地估价机构
土地估价机构负责人签字：×××

(土地估价机构公章)

二零零六年一月五日

请根据上述内容回答以下问题：

问答题 在“估价目的”一项中，关于土地估价目的的叙述是否正确?说明理由。

问答题 针对上述评估目的，有人认为股权转让是股东内部的事情，不需要对土地资产进行评估，此观点是否正确?请阐述你自己的看法。

问答题 土地估价依据一般包括哪些方面?在“估价依据”一项中所列出的依据还缺哪几方面?

单选题 在“地价定义”一项中，设定开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内“场地平整”指的是______(只有一个选项)。 A．评估对象的规划开发程度 B．评估对象的实际开发程度 C．根据委托方要求划定的开发程度 D．根据资产评估要求界定的开发程度

问答题 假定委托方在报告的有效期内办理土地登记时，根据此评估结果填报了地价申报单。请问这是否违反了“需要特殊说明的事项”一项中估价结果和估价报告的使用条款“土地估价报告仅为委托方某公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途”的规定?说明理由。

问答题 下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容；不考虑排版格式的错误)，阅读后请指出错误点并说明原因

土地估价技术报告

(1)

第一部分 总 述

(2) 一、估价项目名称
(3) 某公司土地价格评估
(4) 二、委托估价方
(略)
(5) 三、受托估价方
(略)
(6) 四、估价目的
某公司拟核定其使用的国有农用地土地资产价值量，本次评估为此提供价格参考依据。
(7) 五、估价依据
(1)《中华人民共和国土地管理法》。
(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。
(3)《中华人民共和国公司法》。
(4)《某省土地管理法实施条例》。
(8) (5)《关于下发各市(县)土地平均年产值标准的通知》(×土资发[200×]第×号)。
(6)《农用地估价规程》(TD/T 1006—2003)。
(7)某省、某市颁布的其他有关法规和政策。
(8)委托方提供的其他有关资料。
(9)现场勘察数据和市场调查数据。
(9) 六、估价基准日
二零零六年四月三十日
(10) 七、估价日期
二零零六年三月九日至五月十七日
(11) 八、地价定义
在正常年份和正常生产经营管理条件下，在设定的标准耕作制度(水田为水稻)和设定开发程度(通路、通电、水利设施齐全)条件下，在评估基准日(2006年4月30日)的30年期国有农用地的市场价格。
(12) 九、估价结果
单位地价：3.26元/m²
总地价：10320.73万元
大写：壹亿零三佰贰拾万柒仟三佰元整(人民币)
(13) 十、需要说明的特殊事项
(14) 1．评估假设条件
(1)估价期日农用地市场为公开、公正、公平的均衡市场。
(2)估价中的标准耕作制度为水稻轮作制，熟制为一年一熟，复种指数为100%。
(3)估价对象得到最有效利用并产生相应的土地收益。
(4)待估宗地与其他生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证企业的持续发展。
(5)作物产量是为正常年份下的产量，没有考虑自然灾害等方面的影响，主要根据当地周围地区产量和可行性研究报告确定。粮食单价采用现时国家收购价格。
(6)开发完成后用地结构及生产能力以可行性研究报告为主。
(7)任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
(8)委托方提供数据真实。
(15) 2．本报告的使用方向与限制条件
(1)本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的(核定国有农用地土地资产价值)服务，当用于其他目的时，本报告评估结果无效。
(2)本报告估价结果是在满足价格定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。
(3)本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托机构不承担责任。
(4)评估价格是在满足全部假设与限制条件下，估价期日的土地使用权价格。
(5)评估面积以土地管理部门核发的《土地权属证明》为准。
(6)待估宗地的地下资源、地下埋藏物等的所有权仍属于国有所有，本报告评估价格不含上述价格。
(7)本报告的估价结果自估价期日起半年内有效。
(16) 3．其他需要特殊说明的事项
(1)土地利用状况等数据由委托方提供。
(2)土地区位条件、地产市场交易数据等评估相关数据由估价人员实地调查而得。
(3)估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。
(4)委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。
(5)任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。
(6)本报告解释权归某评估有限公司。
(17) 十一、土地估价师签字
土地估价师姓名 土地估价师资格证书号 签名
张×× ××××× (签字)
××× ××××× (签字)
(18) 十二、土地估价时间
二零零六年五月十七日
(19)

第二部分 估价对象界定

一、估价对象界定
(20) 1．土地利用状况
待估宗地位于某省某县××，东邻××，南邻××，西邻××，北邻××。土地用途为农用地，面积为112620亩(7508万m²)。
地号：××，图号：××。
(21) 2．土地权利状况
待估宗地土地所有权为国家所有，土地使用者为某公司。土地使用年期为30年，至评估基准日，待估宗地无抵押、担保、租赁、地役等他项权利设定。
(22) 3．其他
(略)
(23) 二、地价影响因素分析
(24) (一)自然因素
(略)
(25) (二)社会经济因素
(略)
(26) (三)特殊因素
(略)
(27)

第三部分 地价估算

(28) 一、估价原则
1．替代原则
(略)
2．最有效利用原则
(略)
3．变动原则
(略)
4．估价时点原则
(略)
5．预期收益原则
(略)
6．报酬递增、递减原则
(略)
(29) 二、估价方法选择
估价对象具有经营收益。对于有收益的土地，最适宜的估价方法为收益还原法，故对该宗地土地使用权的价格评估，首先采用收益还原法评估。为正确评估待估宗地的现时市场价值，同时采用成本逼近法求取其比准价格。
(30) 三、估价过程
(31) (一)收益还原法
收益还原法是在预计估价对象未来的正常净收益，并选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观、合理价格或价值的方法。
待估农用地的年纯收益规律为：第1、2、3年的纯收益各不相等，逐年递增，从第4年至第30年实行标准轮作制的预期平均纯收益每年相等。农用地地价即为农业用地30年纯收益的折现和。公式为

由于待估土地为农用地，有水田和旱田，种植作物不同，其所带来的预期收益也不同，地价水平也不同。故在本次评估中分别计算水田和旱田的价格。根据待估宗地开发可行性研究报告，开发后将形成水田4.7488万亩。
(32) 水田地价的计算过程见下表。

{{B}}水田地价计算过程{{/B}}
项 目			第1年	第2年	第3年	第4～30年
产量/(kg/亩)			322	350	400	500
价格/(元/kg)			1.3	1.3	1.3	1.3
总收益/(元/亩)			418.6	455	520	650
运营成本		种子	67.5	67.5	67.5	0
		化肥	53	53	53	53
		农药	22.5	22.5	22.5	22.5
		机耕	70	70	70	70
		人工	39.5	39.5	39.5	39.5
		水电费	13.5	13.5	13.5	15
		育苗费	0	0	0	71
		其他	10	10	10	10
运营成本合计/(元/亩)			276	276	276	281
利润/(元/亩)			16.56	16.56	16.56	16.86
农业税/(元/亩)			35.14	38.19	43.65	54.56
销售税金/(元/亩)			51.91	56.42	64.48	80.6
利息摊销			0	0	0	0.75
固定资产折旧/(元/亩)			0	0	0	12.34
年纯收益			38.99	67.83	119.31
还原后年纯收益			36.78	60.37	100.17
第4年到第30年的预期年纯收益/(元/亩)						203
第4年到第30年的预期年纯收益到估价时点上的还原/(元/亩)						2133.49
合计预期30年纯收益(地价)/(元/亩)						2330.81
水田单位地价/(元/m2)						3.50
水田总地价/万元						11068.57

水田地价计算具体操作步骤如下：
(33) 1．预期年总收益的估算 根据待估土地的地理区位和土壤条件等因素，待估土地适宜种植水稻。但旱田改水田及低产水田增产，熟化期需3年，第4年收益正常，达到稳产。 预期年总收益=亩产量×收购价格 待估土地第1、2、3、4年至30年亩产量根据当地周围地区水田产量情况确定，收购价格按现时国家收购价格及市场行情确定。
(34) 2．年运营成本的估算 水稻的年运营成本包括种子、化肥、农药、机耕、人工、水电费、育苗费及其他费用。各项成本的估算均按该地块相邻某一水田的各项费用测算。
(35) 3．农业税 农业税按当地的农业税标准为亩产值的8.8%。
(36) 4．销售税金及附加税 农业生产的销售税金及附加税为亩产值的13%。
(37) 5．利息摊销 开发周期为3年，固定资产总投资为1582万元，第一年投入200万元，第二年投入600万元，第三年投入782万元，第四年全部完工交付使用，则利息摊销期限为27年。 {200×[(1+5.85%)^2.5-1]+600×[(1+5.85%)^1.5-1]+782×[(1+5.85%)^0.5-1]}/27×4.7488=0.75(元/亩)
(38) 6．固定资产折旧 固定资产总投资为1582万元，第一年投入200万元，第二年投入600万元，第三年投入782万元，第四年全部完工交付使用。固定资产计提折旧从交付使用的下月开始计算折旧，所以折旧年限为27年，采取平均年限法计算折旧。 1582/(27×4.7488)=12.34(元/亩)
(39) 7．利润 根据调查当地农业利润水平，利润率确定为年经营成本的6%。
(40) 8．年纯收益的计算 年纯收益=预期年总收益-运营成本-农业税-销售税金及附加税-利息摊销-固定资产折旧-农业利润
(41) 9．地价的计算
(1)前3年纯收益还原，分别折现到估价时点，土地还原利率为6%。前3年纯收益折现见下表。

{{B}}前3年纯收益折现{{/B}}
项 目	第1年纯收益/(元/亩)	第2年纯收益/(元/亩)	第3年纯收益/(元/亩)
纯收益	38.99	67.83	119.31
计算公式	P1=a/(1+r)	P2=a/(1+r)2	P3=a/(1+r)3
纯收益现值	36.78	60.37	100.17
前3年纯收益现值合计	197.32

注：P——地价；a——年纯收益；r——土地还原利率。

(42) (2)第4～30年的纯收益还原。在估价过程中假设第4年到第30年的纯收益不变，将每一年的纯收益还原到估价时点上，公式为