问答题
某房地产占地面积2580m2，建筑面积9440m2，每层建筑面积2360m2。其中，一、二层为出租商铺，三、四层为出租住房。为了估价其拆迁补偿价格，估价人员运用收益法对一层的出租商铺进行了估价(估价方法正确)，确定其估价时点的价格为12566元/m2。根据当地商业用房楼层价格变化规律(一层二层差价2%，二层三层差价5%，三层四层差价2%)，判断出二层价格为12309元/m2，三层价格为11694元/m2，四层价格为11460元/m2，从而得出估价对象房地产的市场价格为：(12566+12309+11694+11460)×2360=113348440(元)。试问，如此确定的最终结果是否正确?为什么?
【正确答案】不正确。(1)评估国有土地上房屋征收价值，应当根据估价对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法进行评估。根据题意，估价对象一层是出租商铺，可以选用收益法评估，如果一层商铺的类似房地产有交易的，还应当选用市场法评估。(2)因为估价对象用途是商住混合，不能简单套用当地商业用房楼层价格变化规律评估住宅价格，应按不同用途分别估价。
【答案解析】