多选题 张先生拥有一套建筑面积120m2的商品住宅。该住宅为2002年底取得70年土地使用权、2005年底建成交付使用的，建筑物使用年限为70年，办理了房地产权证。2011年底这套住宅正在出租，月租金2000元，出租方承担物业管理费和维修费，水电费、供暖费等由承租方负担。该地区此类住房的年出租空置率平均为15%，还原率为8%。
请就上述背景回答问题：
多选题 该套住宅的年租赁收入为______元。
  • A.27600
  • B.24000
  • C.23000
  • D.20400
【正确答案】 D
【答案解析】该套住宅的年租赁收入=月租金×12×(1-空置率)=2000×12×(1-15%)=20400(元)。
多选题 如果该套住宅需要投房屋财产保险，则理论上保险金额应采用______。
  • A.该套住房的重置价格
  • B.该套住房的现实市场价值
  • C.该套住房的建筑物重置价格
  • D.该套住房的建筑物现值
【正确答案】 D
【答案解析】
多选题 采用收益还原法评估该套住宅的价格时，所需扣除的租赁费用构成应为______。
  • A.物业管理费+维修费+保险费
  • B.房地产税+物业管理费+维修费
  • C.房地产税+物业管理费+维修费+保险费
  • D.房地产税+物业管理费+维修费+保险费+水电费+供暖费
【正确答案】 C
【答案解析】所需扣除的租赁费用构成应为：房地产税+物业管理费+维修费+保险费。
多选题 如果房屋所有权人要将该住宅卖掉，可以采用的估价方法有______。
  • A.市场比较法
  • B.收益还原法
  • C.成本法
  • D.剩余法
【正确答案】 A、B
【答案解析】
多选题 若2011年底房屋所有权人要将该住宅卖掉，委托估价师评估，估价师选用的比较案例为新建成的类似商品住宅，剩余68年使用年限，则该案例的年期修正系数为______。
  • A.0.9952
  • B.0.9969
  • C.0.9962
  • D.0.9966
【正确答案】 C
【答案解析】年期修正系数k=1-1/(1+r)m÷1-1/(1+r)n=1-1/(1+0.08)61÷1-1/(1+0.08)68=0.9962。