问答题
某工业开发区于1999年5月底取得农地使用权年限为50年，开发成“五通一平”后分块出售。调查得知：该地区农地取得费用(含征地、拆迁安置补偿和税费)平均为15万元/亩，土地“五通一平”开发费用(含税费)平均为2亿元/平方公里。征地完成后，“五通一平”土地开发周期平均为2年，如果第一年投入开发费用的40%，第二年投入60%，各期投入为年内均匀投入，银行贷款年利息率10%，交易税费为熟地售价的6%，当地允许的开发商投资利润率为土地取得费用与开发费用之和的15%。开发完成后，可用于出售的面积占总面积的70%。当地类似土地开发的增值收益率为20%，土地资本化率为12%。试根据以上资料估算2001年 5月底开发完成后出售土地的平均单价。
【正确答案】
【答案解析】[解] 该题是典型的新开发土地分块出售情况，计算公式为：
开发区某宗地的单价
单位面积土地取得费用＝15万元/亩
＝150 000元/666.67平方米
＝225(元/平方米)
单位面积土地开发费用＝200000000元/1000000平方米
＝200(元/平方米)
单位面积利息＝225×[(1+10%)2-1)+200×{40%×[(1+10%)1.5-1)+60%×[(1 +10%)0.5-1]}
＝65.37(元/平方米)
单位面积利润＝(225+200)×15%＝63.75(元/平方米)
设开发后的售价为V，则：
单位面积销售税费＝V×6%
单位面积土地增值收益＝(225+200+65.37+V×6%)×20%
＝98.07+0.012V
可销售面积土地单价V
＝840.63+0.1029V
V＝937.05(元/平方米)
单位可销售面积48年使用权价格＝937.05×
开发区某宗地的单价
单位面积土地取得费用＝15万元/亩
＝150 000元/666.67平方米
＝225(元/平方米)
单位面积土地开发费用＝200000000元/1000000平方米
＝200(元/平方米)
单位面积利息＝225×[(1+10%)2-1)+200×{40%×[(1+10%)1.5-1)+60%×[(1 +10%)0.5-1]}
＝65.37(元/平方米)
单位面积利润＝(225+200)×15%＝63.75(元/平方米)
设开发后的售价为V，则：
单位面积销售税费＝V×6%
单位面积土地增值收益＝(225+200+65.37+V×6%)×20%
＝98.07+0.012V
可销售面积土地单价V
＝840.63+0.1029V
V＝937.05(元/平方米)
单位可销售面积48年使用权价格＝937.05×