问答题武汉某房地产综合开发公司，是一家2005年成立的集房地产开发、物业管理等一条龙服务的民营企业。公司于2008年初拆资建成一栋商业楼，并于当年末完工。经营面积达50000平方米。 2008年12月，房地产公司与一家跨国商业零售集团就商业楼的出租达成协议，自2009年1月起将该商业楼的一、二、三层租赁给商业零售集团做综合型商场，同时提供相应的物业管理服务，该商业集团每月支付给房地产公司租金200万元，合同约定租赁期限为3年。
房地产公司针对上述业务，分析2008年纳税情况如下：
(1)根据这个协议，房地产公司就该项租赁业务，应按服务业一租赁业缴纳营业税：200×12×5%=120(万元)
(2)应缴纳城建税及教育费附加合计：120×(7%+3%)=12(万元)
(3)应按租金收入缴纳房产税：200×12×12%=288(万元)
注册税务师通过对房地产公司财务情况分析得知，租金200万中的30%为物业管理费的收入，在签订合同的时候，采取一揽子的办法，约定租金200万。租金收入和物业管理费收入的成本率分别为30%和60%。
要求：作为注册税务师，请您对此租赁业务进行筹划，以税前会计利润为判断标准，拟定新方案，同时阐述相关政策依据(不考虑题目中未涉及的税费)。

【正确答案】原方案：相关税费=120+12+288=420(万元)
会计利润=200×12-200×12×70%×30%- 200×12×30%×60%-420=1044(万元)
新方案：根据税法规定，对于出租房产应当从租计征房产税，但物业管理费不是房产税的征税范围。原方案中，企业没有将物业管理费切分出来，导致物业费按租金多缴纳了房产税。可以在租赁合同中约定，租金为140万，物业管理费为 60万。则房地产公司针对上述业务，纳税情况如下：
(1)根据合同，房地产公司就该项租金收入按服务业-租赁业缴纳营业税，税率为5%。物业管理费收入按服务业-其他服务业缴纳营业税，税率为5%。
140×12×5%+60×12×5%=120(万元)
(2)应缴纳城建税及教育费附加合计：120×(7%+3%)=12(万元)
(3)房租收入，应从租计征房产税，税率为12%。
140×12×12%=201.6(万元)
(4)以上相关税费合计=120+12+201.6=333.6(万元)
(5)会计利润=200×12-140×12×30%-60×12×60%-333.6=1130.4(万元)
修改后的合同比原方案增加利润86.4万元，节税86.4万元。通过以下表格对比，可知是因为合理降低房租，减少了房产税的缴纳，即60×12×12%=86.4万元。

	原方案	新方案	差额
营业税	120	120	0
城建及教育费附加	12	12	0
房产税	288	201.6	86.4
小计	420	333.6	86.4

【答案解析】