多选题
(一)
某县宾馆建于20世纪80年代，以划拨方式取得国有建设用地使用权。1998年5月宾馆领取了国有土地使用证，土地登记用途为招待所。宾馆周围为商服用地，道路以生活型主干道为主，电力设施骨干输电线路为双回路10千伏，供水管径300毫米，排水管径500毫米，固定电话装机容量为1000门。宾馆内部道路、供电、供水、排水和通讯设施齐全。现因宾馆经营不善，县人民政府批准其在不改变用途的前提下进行整体改制。
请根据上述内容，回答问题。
多选题
下列选项中，关于划拨用地使用权及其价格评估描述错误的有( )。
【正确答案】
A、C
【答案解析】[解析] 熟悉
[真题解析] 本题考察重点是对“我国土地价格的主要类型”的熟悉。根据国土资源部2001年发布的《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》(国土资发[2001]44号)规定，“为支持和促进企业改革，企业改制时可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计入企业资产”，并且“划拨土地经批准可以转让，划拨土地使用权价格部分可计为转让方的合法收益”，因此划拨土地使用权是有价格的。因此，本题的正确答案为AC。
多选题
根据《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2007)，评估时可设定其土地用途为( )。
【正确答案】
B、D
【答案解析】[解析] 熟悉
[真题解析] 本题考察重点是对“我国土地价格的主要类型”的熟悉。按照《中华人民共和国土地管理法》和2002年1月实施的《全国土地分类(试行)》的规定，建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括商业、工矿、仓储、公用设施、公共建筑、住宅、交通、水利设施、特殊用地等。商服用地主要包括：(1)商业用地；(2)金融保险用地；(3)餐饮旅馆业用地；(4)其他商服用地。因此，本题的正确答案为BD。
多选题
若你为该宾馆改制的土地估价师，优先选择的两个估价方法为( )。
【正确答案】
A、B
【答案解析】[解析] 熟悉
[真题解析] 本题考察重点是对“市场比较法的适用范围”的熟悉。选项A“市场比较法”的适用范围包括：(1)从市场比较法的适用条件来看，市场比较法主要用于地产市场发达，有充足的具有替代性的土地交易案例的地区；(2)从评估目的和评估结果的形式来看，市场比较法除可直接用于评估土地的价格或价值外，还可用于评估土地或房地产的租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取。选项B“收益还原法”的适用范围包括：收益还原法是以求取土地纯收益为途径评估土地价格的方法，它仅适用于有收益或有潜在收益的土地、建筑物和房地产的估价，尤其是房屋租赁的估价。对于没有收益的不动产的估价大多不适用。因此，本题的正确答案为AB。
多选题
对该宾馆进行土地评估时，关于土地开发程度的描述，下列选项中正确的有( )。
【正确答案】
A、C
【答案解析】[解析] 熟悉
[真题解析] 本题考察重点是对“我国土地价格的主要类型”的熟悉。土地开发程度是指土地的基础设施建设和开发的状况，“七通一平”包括道路、供电、供水、通讯、排水、通气、供暖和场地是否平整等。土地估价时应准确区分宗地内和宗地外的开发程度，由题意已知该待估宗地设定和实际的开发程度比较一致，达到宗地红线内外“五通”和红线内场地平整。因此，本题的正确答案为AC。
多选题
该宾馆改制时，关于土地资产处置方式的描述，下列选项中正确的有( )。
【正确答案】
A、D
【答案解析】[解析] 熟悉
[真题解析] 本题考察重点是对“我国土地价格的主要类型”的熟悉。国有企业改革中涉及划拨国有土地使用权处置的，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取保留划拨、出让、租赁、作价出资(入股)或授权经营的方式处置。可采用出让国有土地使用权情形：(1)国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的；(2)国有企业改组为股份合作制企业的；(3)非国有企业兼并国有企业的；(4)原国有企业破产或出售的；(5)采用成熟技术进行产品更新和技术改造的国有企业，但承担国家计划内重点技术改造项目的国有企业除外；(6)属于其他一般竞争性行业的企业。可采取租赁国有土地的方式：(1)符合上述应当出让的第(2)、(2)、(3)、(6)种情形规定的；(2)国有企业租赁经营的。因此，本题的正确答案为AD。