问答题
项目名称：××市××区××路66号综合楼(地下室及地上1～12层)房地产价值评估
估价委托方：××人民法院
估价机构：××房地产评估有限公司
注册房地产估价师：×××
估价作业日期：×××一×××
目录、致估价委托方函、注册房地产估价师声明(略)

一、估价假设条件
(1)本次估价以参考公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格，但考虑到短期强制处分(快速变现)等因素的影响，其拍卖底价可能会低于其市场价值。
(2)本次估价基于以下概念：
所称估价，是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对估价对象的客观合理价格进行估算、制定的活动。
所称客观合理价格，是指对应于某种估价目的特定条件下形成或成立的正常价格，它能够为当事人或社会一般人所信服和接受，通常客观合理价格是指在公开市场上形成或成立的价格。
公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的唯一目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较为充裕的时间，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。
同一估价对象，估价目的不同，估价依据及采用的价值标准会有所不同，估价结果的客观合理价格也会有所不同。
本次价格评估，采用基于市场的价值标准，但报告使用者需考虑短期强制处置等因素，估价对象拍卖价格可能会低于其市场价格。
二、估价限制条件
(1)本估价报告是为委托方拍卖估价对象提供价格参考，若改变估价目的及使用条件需向本评估机构咨询后再作必要修正甚至重新估价。
(2)房地产拍卖底价由法院根据有关法规确定。
(3)本房地产估价报告经估价机构加盖公章并由估价师签字后方可使用。
(4)按有关规定本估价报告自估价日期起半年内有效。随着时间推移，房地产市场状况场和估价对象自身情况发生变化，估价对象的市场价值将发生相应变化，估价结果也需进行相应调整。
(5)本次估价所依据的有关房地产权属、土地使用权面积及建筑面积资料由委托方提供，委托方对其所提供资料的真实性负责。由于委托方提供资料不实造成的失误，受托方不承担责任。
(6)估价人员对估价对象进行了现场勘察，并对估价对象现场勘察的客观性、真实性、公正性承担责任。但评估人员对评估估价对象的勘察，限于估价对象的外观和使用状况。除非另有协议，评估人员不承担对评估估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对木质工程，其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。此外评估人员也没有组织对电子空调或其他设备等服务性设施进行测试的责任。
(7)遵循国际评估准则有关内容，估价报告仅按既定目的提供给委托方使用。评估人员对委托方负有这样的责任：作为一名称职的估价人员，他将熟练地运用专业技术，仔细、勤奋地编制估价报告。
(8)特殊说明事项。
①估价对象土地使用权类型原为划拨，根据委托方提供的厦地房证第×××号，估价对象已办理国有土地使用设定出让手续，土地使用权设定出让年限自1998年4月5日至2048年4月4日止，设定出让用途为工业，应缴交的出让金为3585844.88元。本报告中有关土地出让年限均以上述为准。另根据委托方提供的厦门市国土资源与房产管理局于2002年4月22日出具的协助执行书回执载明：拍卖估价对象时，应从拍卖价款所得中优先扣除应补交的土地出让金人民币3585844.88元，土地用途仍为工业。
三、估价对象
(一)估价对象调查情况

权属人	××××厂
房地坐落	××区××路66号综合楼
土地使用权类型	划拨	房屋所有权性质	国有房产
产权来源	1992年建造	产权比例	100%
土地用途	工业用地	房屋用途	工业
图幅号	×××	地籍号	×××
权属人	××××厂

土地使用没定出让期限自1998年4月5日至2048年4月4日止

土地状况	宗地总面积	4296.32m2
	宗地四至	东至	见附图
		西至	见附图
		南至	见附图
		北至	见附图
房屋状况	建筑结构	钢混
	建筑面积	17542.50m2
	楼层/层次	共12层/地下1层、第1～12层
	建成年份	1992年
楼层	建筑面积/m2	产权证号
地下1层	1542.69	×地房证第×××号
第1层(含夹层)	1353.23	×地房证第×××号
第2层	1295.48	×地房证第×××号
第3层	1295.48	×地房证第×××号
第4层	1295.48	×地房证第×××号
第5层	1295.48	×地房证第×××号
第6层	1292.96	×地房证第×××号
第7层	1292.96	×地房证第×××号
第8层	1292.96	×地房证第×××号
第9层	1292.96	×地房证第×××号
第10层	1292.96	×地房证第×××号
第11层	1292.96	×地房证第×××号
第12层(含屋顶、水箱层)	1706.90	×地房证第×××号
总 计	17542.50

(二)估价对象权利状况
(1)估价对象为××××厂于1992年建造，土地用途为工业，土地使用权类型原为划拨，1998年办理房地产抵押登记，抵押期三年，2001年8月5日抵押合同到期后，又与抵押权人续期三年，1998年在办理房地产抵押登记时同时设定为出让，设定出让年限自1998年4月5日起至2048年4月4日止，至估价时点，其土地已使用4年(取整)，尚剩余使用年限为46年(取整)。
(2)估价对象所处建筑物建成于1992年，为钢混结构，房屋经济寿命60年，至估价时点，该建筑物已使用10年。
(3)本次评估为委托估价方拍卖估价对象提供价格参考。
(三)估价对象状况
估价对象为坐落于××区××路西北侧××××厂所属的综合楼。估价对象紧临××路，其西南距××祠路及××路不足50m，估价对象门前即有公交站点，有多路公交车经过，交通便捷度较高。估价对象所在区域工业企业较少，沿××路两侧分布较多商业小店面，商业繁华度已形成一定规模。估价对象所在宗地总面积为4296.32m²，用途为工业，土地使用权类型原为划拨，设定出让年限自1998年4月5日至2048年4月4日，至估价时点，该宗地已使用了4年，土地剩余使用年限为46年。
估价对象建筑物为一幢地下1层、地上12层钢混结构的综合楼，东南朝向，总建筑面积为17542.50m²。该建筑东南侧设有两部客用天津OTIS电梯、西北侧设有两部3t的货用天津OTIS电梯，局部楼层安装中央空调，外墙为马赛克贴面。该建筑地下室层高约为3.3m，第1层层高为5m，第2～12层层高约为4m。估价对象房屋规划批准用途为工业厂房。至估价时点，估价对象未按原规划用途使用，主要作为“××酒店”使用，具体使用与装修情况如下：
底层用途为酒店大堂、××餐馆、琴行及若干间待租店面。其中酒店大堂地面铺花岗岩，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶；其余店面地面大部分铺瓷砖，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。
2层用途为××餐厅，装修为地面铺瓷砖，墙面及顸棚为乳胶漆粉刷，顶棚饰有木脚线。
3层用途为健身房，装修为地面局部铺缸砖、局部为木地板及地毯，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为油漆粉刷。
4层用途为中餐厅，正在装修，内设有若干间包间。
5层呈内走廊式布置，隔为若干间套房，无装修。
6层内部无隔断，无装修。
7层为三立(××)汽车配件有限公司办公场所，装修为地面铺地毯，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。内局部用石膏板隔墙隔为若干间办公室。
8层为英语休闲酒茶坊及酒店会议室，装修为地面铺地毯，其余装修与底层大致相同。
9～12层为客房，装修为走廊地面铺地毯，客房为木门，地面铺花岗岩，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。
地下室为设备层，无装修。
根据估价人员现场勘察，估价对象的使用与维护状况良好。
四、估价目的(略)
五、估价时点(略)
六、价值定义(略)
七、估价依据(略)
八、估价原则(略)
九、估价方法
因估价对象规划批准用途为工业厂房，与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较齐全，故采用成本法评估其市场价格；另估价对象存在潜在的出租收益，拟采用收益法评估其价格，然后综合两种方法的评估结果来估价确定其最终价格。
十、估价结果
估价对象在估价时点2002年5月23日的价值为￥3636.11万元(大写金额：人民币叁仟陆佰叁拾陆万壹仟壹佰元整)
估价人员、估价作业日期和估价报告使用期限(略)

一、个别因素分析(略)
二、区域因素分析(略)
三、市场背景分析
根据厦门市房地产交易权籍登记中心统计数据显示，该市的商品房及二手房的交易量在去年达到历史最高水平，合计为380万m²。但厂房的交易量与去年持平，而且厂房销售均价为1097元/m²，比上年的1455元/m²下跌358元/m²，跌幅达24.6%。下跌的主要原因为市区规划布局的调整，新增工业项目近年全部安排在新区，旧城区的工业企业也逐渐搬迁改造到新区，新区工业厂房价格较低。目前该市工业用地总体上是供大于求的状况。但该市已基本形成外向型经济格局，每年引进外资的数量及增长速度都排在全国各大城市前列，对工业厂房还存在有相当的需求。
四、最高最佳使用分析
估价对象规划批准用途为工业用途，根据其所处的区位等级、区位条件及其所处城市内部经济地理位置、城市建设和土地资源优化配置的长远发展来看，估价人员认为工业用途不是最佳用途。但本次评估从合法的原则考虑，仍以原规划用途——工业厂房进行评估。同时，由于估价对象处在市区，区域内工业厂房较少，适合中小型的加工企业使用，作为工业厂房仍有较好的市场条件。
五、估价方法适用性分析(略)
六、估价测算过程
评估思路：
遵循合法原则，并同时考虑估价目的对价格的影响，本次仍以批准的合法用途估价，不考虑改变用途对价格的影响。
由于待估地下室不计地价，本次评估仅用成本法评估地下室的建造成本。待估综合楼底层层高为5m，第2～12层层高为4m，第2～12层造价及使用功能均较底层低。因此本次评估用收益法及成本法将底层与第2～12层分别计算，最后加总求得估价对象总价值。
(一)地下室
采用成本法估价。
(1)计算公式：根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为：
房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧
(2)计算过程：根据市场调查及有关规定，确定以下指标。

序号	重置价格构成	单价	备 注
	土地使用权价值	0	地下室不计地价
	建筑物价值	1001.78	1+2+3+4+5-6
1	建筑物开发成本	972	a+b+c
a	建安工程造价	900	根据厦门市建设工程投资估算指标，地下室底层层高 约3.3m，类似框架结构地下室建安工程造价为900 元/m2
b	勘察设计和前期工程费	54	包括勘察设计费，报建手续费，咨询、可行性研究、策 划、规划、设计等费用，按建安工程造价的6%计取
C	开发过程中的费用	18	包括工程监理费1%，次要项目及其他费用1%
2	建筑物的管理费用	29.16	为建筑物开发成本的3%
3	建筑物的投资利息	26.58	(1+2)×利率×(开发周期/2)，利率取5.31%，开发 期为1年
4	建筑物的销售税费	100.77	(1+2+3+5)/(1-税率)×税率，税率取8.55%
5	建筑物的投资利润	50.06	(1+2)×5%，开发利润率取5%
6	建筑物折旧	176.78	(1+2+3+4+5)×折旧率，根据直线折旧及现场实 际观察确定成新率为85%，则折旧率为15%
	评估价格	1001.78	为土地使用权价值与建筑物价值之和

注：本市土地使用税一直未执行，故不计。
(3)计算结果：成本法评估地下室房产单价为1002元/m²。
(二)综合楼底层
1．收益法
(1)计算公式：
V=A/R×[1-1/(1+R)ⁿ]
式中V——收益法评估价格；
A——房地产年纯收益；
R——报酬率；
n——房地产收益年期。
(2)具体计算过程如下表：

序号	内容	数量	备 注
一	年房地产总收益/(元/m2)	216.00
1	月租金/(元/m2)	18.00	据调查周围房地产市场行情，待估底层层高约5m，该 地区类似结构、层高、带类似设备装修的工业厂房租金 约为18元/m2·月
2	年房地产总收益/(元/m2)	216.00
二	年总费用/(元/m2)	68.45
1	维修费/(元/m2)	4.32	指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用，按年 房地产总收益的2%计
2	管理费/(元/m2)	4.32	指对出租房屋进行的必要管理所需的费用，按年房地 产总收益的2%计
3	房产税/(元/m2)	25.92	按年房地产总收益的12%计
4	营业税及附加/(元/m2)	11.99	营业税按年房地产总收益的5%计；社会事业发展费 按营业税的1%计；教育附加费按营业税的3%计；城建 税按营业税的7%计；总计按年房地产总收益的 5.55%计
5	保险费/(元/m2)	3.00	保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失 而向保险公司支付的费用，按房屋重置价格的0.2%计， 同类型房屋重置价格一般为1500元/m2
6	租金损失费/(元/m2)	18.00	指房屋在出租过程中遇到没有租出去的空置期，按1 个月计算
7	租赁中介费/(元/m2)	0.90	按月租金的5%计
	年租金净收入/(元/m2)	147.55
四	报酬率	5.00%	取一年期贷款利率5.31%和一年期存款利率1.98% 的加权平均值作为安全利率，同时考虑周围物业的租售 比、同期债券利率及估价对象所处社会经济环境及与其 投资其他经济行为的风险后，确定报酬率为5.0%
五	可获收益年限/年	46	根据规范，钢混结构经济寿命为60年，该建筑建成于 1992年，房屋剩余经济寿命为50年，土地剩余使用年限 为46年，则可收益年限为46年
六	收益价格/(元/m2)	2638

注：本市土地使用税一直未执行，故不计。
(3)计算结果：收益法评估综合楼底层房地产单价为2638元/m²。
2．成本法
(1)计算公式：根据成本法的要求，成本法估价的基本公式如下。
房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧
(2)计算过程：根据市场调查及厦门市的有关规定，确定以下指标。

序号	重置价格构成	单价	备注
一	土地使用权价值	438.23	1+2+3+4+5
1	土地取得成本及开发成本	308.84	根据×府(2000)综085号文，估价对象土地属于B-B1 区，工业用途土地单价为700元/m2，年期修正为：[1- 1/(1+4.01%)46/[1-1/(1+4.01%)50=0.9723，另 容积率为3.72，容积率修正系数为1.688，经过年期、容 积率修正后楼面地价为700×0.9723×1.688/3.72= 308.84(元/m2)
2	土地的管理费用	9.27	为土地取得成本及开发成本的3%
3	土地的投资利息	34.93	(1+2)×利率×开发周期，利率取5.49%，开发期为2年
4	土地的销售税费	37.47	(1+2+3+5)/(1-税率)×税率，税率取8.55%
5	土地的开发利润	47.72	(1+2)×15%，开发利润率取15%
二	建筑物价值	1989.18	1+2+3+4+5-6
1	建筑物开发成本	1766	a+b+c+d+e
a	建安工程造价	1450	根据厦门市建设工程投资估算指标，估价对象层高为 5m，内安装两部客用天津OTIS电梯及两部载重量为 3t的货用电梯，类似结构、层高、带类似设备装修的建 安工程造价为1450元/m2
b	勘察设计和前期工程费	87	包括勘察设计费，报建手续费，咨询、可行性研究、策 划、规划、设计等费用，按建安工程造价的6%计取
c	基础设施建设费	120	小区红线内的给水、供电、道路等
d	公共没施建设费	80	区内公共配套设施费用的分摊
e	开发过程中的费用	29	包括工程监理费1%，次要项目及其他费用1%
2	建筑物的管理费用	52.98	为建筑物开发成本的3%
3	建筑物的投资利息	48.29	(1+2)×利率×(开发周期/2)，利率取5.31%，开发 期为1年
4	建筑物的销售税费	200.09	(1+2+3+5)/(1-税率)×税率，税率取8.55%
5	建筑物的投资利润	272.85	(1+2)×15%，开发利润率取15%
6	建筑物折旧	351.03	(1+2+3+4+5)×折旧率，根据直线折旧及现场实 际观察确定成新率为85%，则折旧率为15%
三	评估价格	2427.41	为土地使用权价值与建筑物价值之和

注：本市土地使用税一直未执行，故不计。
(3)计算结果：成本法评估房地产单价为2427元/m²。
(三)综合楼2～12层
1．收益法
(1)计算公式：
V=A/R×[1-1/(1+R)ⁿ]
式中V——收益法评估价格；
A——房地产年纯收益；
R——报酬率；
n——房地产收益年期。
(2)具体计算过程如下表：

序号	内容	数量	备注
一	年房地产总收益 /(元/m2)	168.00
1	月租金/(元/m2)	14.00	据调查周围房地产市场行情，待估第2～12层层高为4m， 该地区类似结构、层高、带类似设备装修的工业厂房租金约 为14元/m2·月
2	年房地产总收益 /(元/m2)	168.00
二	年总费用/(元./m2)	53.90
1	维修费/(元/m2)	3.36	指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用，按年房地 产总收益的2%计
2	管理费/(元/m2)	3.36	指对出租房屋进行的必要管理所需的费用，按年房地产总 收益的2%计
3	房产税/(元/m2)	20.16	按年房地产总收益的12%计
4	营业税及附加/(元/m2)	9.32	营业税按年房地产总收益的5%计；社会事业发展费按营 业税的1%计；教育附加费按营业税的3%计；城建税按营业 税的7%计；总计按年房地产总收益的5.55%计
5	保险费/(元/m2)	3.00	保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向 保险公司支付的费用，按房屋重置价格的0.2%计，同类型房 屋重置价格一般为1500元/m2
6	租金损失费 /(元/m2)	14.00	指房屋在出租过程中遇到没有出租出去的空置期，按1个 月计算
7	租赁中介费/(元/m2)	0.70	按月租金的5%计
三	年租金净收入/(元/m2)	114.10
四	报酬率	5.00%	取一年期贷款利率5.31%和一年期存款利率1.98%的加 权平均值作为安全利率，同时考虑周围物业的租售比、同期 债券利率及估价对象所处社会经济环境及与其投资其他经 济行为的风险后，确定报酬率为5.0%
五	可获收益年限/年	46	根据规范，钢混结构经济寿命为60年，该建筑建成于1992 年，房屋剩余经济寿命为50年，土地剩余使用年限为46年， 则可收益年限为46年
六	收益价格/(元/m2)	2040

注：本市土地使用税一直未执行，故不计。
(3)计算结果：2040元/m²。
2．成本法
(1)计算公式：根据成本法的要求，成本法估价的基本公式如下。
房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧
(2)计算过程：根据市场调查及××市的有关规定，确定以下指标。

序号	重置价格构成	单价	备注
一	土地使用权价值	438.23	1+2+3+4+5
1	土地取得成本及开发成本	308.84	根据×府(2000)综××号文，估价对象土地属于B-B1 区，工业用途地面价为700元/m2，年期修正为：[1-1/(1+ 4.01)46/[1-1/(1+4.01%)50=0.9723，容积率为3.72， 容积率修正系数为1.688，经过年期、容积率修正后楼面地 面价为700×0.9723×1.688/3.72=308.84(元/m2)
2	土地的管理费用	9.27	为土地取得成本及开发成本的3%
3	土地的投资利息	34.93	(1+2)×利率×开发周期，利率取5.49%，开发期为 2年
4	土地的销售费用	37.47	(1+2+3+5)/(1-税率)×税率，税率取8.55%
5	土地的开发利润	47.72	(1+2)×15%，开发利润率取15%
二	建筑物价值	1806.70	1+2+3+4+5-6
1	建筑物开发成本	1 604	a+b+c+d+e
a	建安工程造价	1300	根据厦门市建设工程投资估算指标，估价对象层高为 4m，内安装两部客用天津OTIS电梯及两部载重量为3t 的货用电梯，类似结构、层高、带类似设备装修的建安工程 造价为1300元/m2
b	勘察设计和前期工程费	78	包括勘察设计费，报建手续费，咨询、可行性研究、策划、 规划、设计等费用，按建安工程造价的6%计取
C	基础设施建设费	120	小区红线内的给水、供电、道路等
d	公共设施建设费	80	区内公共配套设施费用的分摊
e	开发过程中的费用	26	包括工程监理费1%，次要项目及其他费用1%
2	建筑物的管理费用	48.12	为建筑物开发成本的3%
3	建筑物的投资利息	43.86	(1+2)×利率×(开发周期/2)，利率取5.31%，开发期 为1年
4	建筑物的销售税费	181.73	(1+2+3+5)/(1-税率)×税率，税率取8.55%
5	建筑物的投资利润	247.82	(1+2)×15%，开发利润率取15%
6	建筑物折旧	318.83	(1+2+3+4+5)×折旧率，根据直线折旧及现场实际 观察确定成新率为85%，则折旧率为15%
三	评估价格	2244.93	为土地使用权价值与建筑物价值之和

注：本地土地使用税一直未执行，故不计。
(3)计算结果：成本法评估房地产单价为2245元/m²。
七、估价结果确定
(一)估价对象单价的确定
(1)地下室：以上采用成本法测算地下室价值为1002元/m²。
(2)综合楼底层：以上采用两种方法测算估价对象结果，成本法测算结果为2427元/m²，收益法测算结果为2638元/m²，两种方法评估结果相差不大。本次评估采用两种方法的算术平均值作为评估结果，则估价对象的房地产单价为：(2427+2638)/2=2533(元/m²)。
(3)综合楼第2～12层：以上采用两种方法测算估价对象结果，成本法测算结果为2245元/m²，收益法测算结果为2040元/m²，两种方法评估结果相差不大。本次评估采用两种方法的算术平均值作为评估结果，则估价对象的房地产单价为：(2245+2040)/2=2143(元/m²)。
具体如下表：

楼层	建筑面积/m2	房地产单价/(元/m2)	总价/元
地下1层	1542.69	1002	1545775
第l层(含夹层)	1353.23	2533	3427732
第2～12层	14646.58	2143	31387621
合 计	17542.50		36361128

(二)房地产评估结果
估价对象在估价时点2002年5月23日的价值为3636.11万元(大写金额：人民币叁仟陆佰叁拾陆万壹仟壹佰元整)。