问答题 某开发项目，规划用途为单身公寓，土地使用权年限为1997年3月1日至2067年2月28日，土地使用权出让金已全部交清。规划建筑面积5000m²，预计售价3000元/m²。
该项目于1997年7月1日开工，原定工期9个月，建筑费为1200元/m²，管理费为建筑费的5%，建筑费和相应的管理费投入时间为：开工后的第一季度投入30%，第二季度投入40%，第三季度投入30%。假定都在每季度中间投入，年利率6.66%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%。开工后第一季度结束时，已有1000平方米建筑面积按3000元/m²预售。开工后第二季度结束时，项目的原开发商拟将项目以合作开发的方式转让，转让方式为一次性付给一笔转让费，用于补偿已投入的土地使用权出让金和建筑费等投资，已预售的1000m²的净销售收入在销售结束时由原开发商返还给合作方。现合作方委托估算该项目在1998年1月1日的价格。
解：采用假设开发法估价。预计项目在完工时可全部售出，投资利润率按20%，季度利率为1.665%。设项目在1998年1月1日的价格为V，估算如下：
1．计算开发完成后的价值
3000元/m²×5000m²÷(1+1.665%)=14754340元
2．计算建筑费
1200元/m²×5000m²×30%÷(1+1.665%)^0.5=2641102元
3．计算管理费
2641102元×5%÷(1+1.665%)^0.5=130969元
4．计算销售税费和销售费用
14754340元×(6%+3%)÷(1+1.665%)=1306143元
5．计算利润
(V+2641102+130969+1306143)×20%=(0.2V+815643)元
6．计算项目价格
V=开发完成后的价值-建筑费-管理费-销售税额和销售费用-利润
=(14754340-2641102-130969-1306143-0.2V-815643)元
V=8217069元