问答题 某旧厂房的建筑面积26400m 2 ，占地面积12500m 2 。经分析，有下列两种可能的利用方案。方案一：改造为批发市场出租10年后转售。需补缴地价，取得40年商业用地使用权。预计改造期为一年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元，在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成后即可全部租出，租金为3元/(m 2 ·天)，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%，根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转信价格的7%，房地产报酬率为7.5%。
方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用权。增加建筑面积17600m 2 ，预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可全部售出，售价为每平方建筑面积8500元，销售税费为售价的6%。
根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m 2 ，现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m 2 ，70年期居住用地楼面地价为4000元/m 2 ，容积率每增加0.1，商业用地楼面地价下降5%，居住用地楼面地价下降2%，补缴地价以及买方购买该旧厂房均需要缴纳4%的契税。折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。
根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格。(1年按365天计)
【正确答案】
【答案解析】[解] 用假设开发法计算。
(1)方案一：
设该旧厂房的市场价格为V万元。
1)求取开发完成后价值V R 万元。
第一年净租金=3元/(m 2 ·天)×365天×26400m 2 ×60%×(1-25%)=1300.86万元
净转售价格=1.6×V R 万元×(1-7%)=1.488×V R 万元
采用收益法预知未来若千年后价格的公式求取：
，
解得：V R =35457.13万元。
折现后价值
35457.13万元÷(1+14%)=31102.746万元
2)改造费用折现值
1000元/m 2 ×26400m 2 ÷(1+14%) 0.5 +1300.86万元/2÷(1+14%) 0.5+0.5/2 =3062.138万元
3)补地价
补地价=4500元/m 2 ×26400m 2 -1500元/m 2 ×12500m 2 =10005万元
4)买方购买该旧厂房缴纳的契税=4%×V万元
5)旧厂房的市场价格=开发完成后价值-改造费用-补地价-购买该旧厂房税费
V=31102.746万元-3062.138万元-10005万元-4%×V，解得：V=17341.93万元
(2)方案二：
设该旧厂房的市场价格为V"万元
1)补地价
现状容积率=26400m 2 ÷12500m 2 =2.112
改为公寓的容积率=(26400m 2 +17600m 2 )÷12500m 2 =3.52

补地价=2873.6元/m 2 ×(26400m 2 +17600m 2 )-1500元/m 2 ×12500m 2 =10768.84万元
2)买方购买该旧厂房缴纳的契税=4%×V"万元
3)改造费用折现值

4)净销售收入折现值