问答题
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行号 报告正文
第一部分 总述
(1)
一、估价项目名称 (2)
某欧亚电器有限公司拟抵押位于某市新华区长安里南路167号一宗价值1932万元的国有出让商业用地部分土地使用权进行评估
(3)
二、委托估价方 (4)
委托单位(人)：某商贸有限公司
(5) 法人代表：(略)
(6)
联系人：(略)
(7) 联系地址：某市浏阳大街241号
(8)
联系电话：(略)
(9)
三、受托估价机构：
机构名称：某天缘地产评估有限责任公司
机构地址：(略)
法人代表：(略)
联系电话：(略)
四、估价目的
(10) 某商贸有限公司拟用某欧亚电器有限公司使用的一宗国有出让商业用地部分土地
使用权抵押贷款。受某商贸有限公司委托，我公司对其位于某市新华区长安里南路167号的一宗价值1932万元的国有出让商业用地部分土地使用权进行评估，核定其现实市场价值，为其办理有关手续提供土地使用权价值的参考依据。
五、估价依据 (11)
本次评估的估价依据主要有：
(12) (一)有关技术标准
(1)《城镇土地估价规程》(GB/T 18508—2001)。
(2)《城镇土地估价规程》(GB/T
18508—2001)中的“土地估价报告规范格式”。
(3)某市人民政府2008年批准实施的《某市区土地级别与基准地价更新报告》。
(13)
(二)政策文件依据
(1)《某省国有土地使用权抵押管理暂行规定的通知》(某土偿[1997]119号文)。
(2)《某省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》(某省人民政府令[2002]16号)。
(3)《国土资源部关于严格按国家标准实施(城镇土地分等定级规程)和(城镇土地估价规程)的通知》(国土资发[2002]195号)。
(4)某省人民政府、某市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规、文件。
(5)某省国土资源厅、某市国土资源局制定的有关规定、文件等。
(14) (三)有关依据
(1)《某市土地利用总体规划》。
(2)《某市统计年鉴》。
(15) (四)其他资料
(1)委托方提供的其他资料。
(2)估价人员实地勘察、调查、收集的相关资料。
(16)
六、估价基准日 2012年3月1日
(17)
七、估价日期 2012年3月1日至2012年3月2日
(18)
八、地价定义 (略)
(19)
九、需要特殊说明的事项 (略)
(20)
十、土地估价师签字 土地估价师：(略)
签名：
(签字)
(签字)
(21)
十一、土地估价机构 某天缘地产评估有限责任公司
估价机构负责人签字：
二零一二年三月二日
第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析
(22)
一、估价对象描述 (23)
1．土地登记状况
待估宗地的土地使用者、宗地位置、面积、用途、使用权类型、终止日期等状况(略)
(24) 2．土地权利状况
依据某市人民政府2001年12月12日颁发的某市国用[2001]字第××号国有土地使用证可知，待估宗地的土地所有权属国家所有，土地使用权原为某欧亚实业有限责任公司以出让方式取得，2005年4月13日变更土地使用者为某欧亚电器有限公司。估价基准日待估宗地《国有土地使用证》有关栏目无抵押、租赁、担保等他项权利登记，本次评估设定土地使用权无他项权利。
估价对象为出让国有土地使用权，其使用权可依规定转让、出租、抵押或用于其他经济活动，其合法权益受法律保护。但地下埋藏物和市政公用设施不在土地使用权出让范围内，不得擅自转让、出让、抵押或用于其他经济活动。
(25) 3．土地利用状况
根据委托方提供的资料和现场勘察，现待估宗地建有钢筋混凝土结构五层商业楼，现为龙兴酒店，某市房屋产权产籍监理处2011年12月5日填发房权证新华区字第××××××号、××××××号房屋所有权证。根据委托方提供的资料，本次土地使用权抵押时，房屋建筑物同时抵押。
二、地价影响因素分析 (26) 1．一般因素
(1)地理位置及城市职能。
(2)自然条件。
(3)基本设施。
(4)城区规划发展方向。
(5)城区建设。
(27) 2．区域因素
考虑到待估宗地所在位置，影响地价的区域因素主要有：
(28) (1)区位条件。待估宗地位于某市区南部、长安里南路与天禄西大街交叉路口，
沿天禄大街和长安里路主要为商服门市，区域南部主要为钢铁厂，区域东部有玉龙装饰城、新北东摩托车大世界等商服设施，中国银行、工商银行、农业银行、建设银行均在附近区域设有办事机构，医院、公园等公用设施较齐全。但该区域多为住宅和办公用地，商服繁华程度在市区处于中等水平。
(29)
(2)交通条件。天禄东大街、长安里路等混合型主干道位于该区域内，2路、11路、14路、26路等多路公交车从该区域通过，宗地南临天禄东大街，西临长安里南路，各条交通线路与主次干道通达度高，对外交通便利。
(30) (3)环境条件。该区域有一定粉尘、噪声污染，环境质量一般。
(31)
(4)规划条件。该区域周围现状主要为沿街商服、办公和住宅用地。
(32)
(5)市政设施状况。待估宗地所在区域市政设施达到“七通”(通路、通电、通上水、通下水、通信、通热、通气)。
1)通路。天禄东大街、长安里路、新华南路、钢铁路位于该区域，交通便捷。
2)通电。由市政供电公司提供用电保障，保障率达98%以上。
3)通上水。由自来水公司供水，保障率达95%以上。
4)通下水。区域建有市政排水管网，采用雨、污合流方式排水，排水较畅通。
5)通信。由电信公司、联通公司、移动公司保障，线路为架空布设和地埋相结合。
6)通热。由市煤气热力公司保障，保障率高。
7)通气。由市政天禄大街煤气公司管道保障，保障率高。
(33) 3．个别因素
(34)
(1)宗地位置。待估宗地位于某市新华区长安里南路167号，南临天禄路，西临长安里大街，交通条件较好。
(35)
(2)宗地用途。待估宗地登记用途为商业用地，现状用途为龙兴酒店，最有效使用用途为商业用地。
(36)
(3)宗地形状、面积、地基条件。
(略)
(37)
(4)宗地内开发程度。待估宗地现状开发程度达到红线外“七通”(通路、通电、通信、通气、通热、通上水、通下水)；宗地内“六通”(通路、通电、通信、通热、通气、通上水、通下水)。
(38) (5)土地利用状况与年期。
(略)
第三部分 土地估价
(39)
一、估价原则 此次评估根据评估目的主要遵循以下原则：
(40)
(1)客观性、公正性、科学性、独立性原则。从实际出发，认真进行调查研究和实地勘察，按照有关法规、政策和技术规程，实事求是分析地价资料的有效性、标准和程序，保证有关评估结果的公正与合理。评估机构和评估人员与委托估价方无任何利害关系。
(41)
(2)替代原则。由于土地用途具有多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所有的土地上获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的最高效用最有效发挥为前提的。
(42)
(3)供给和需求原则。商品价格的形成，取决于市场上该商品供给与需求的程度，如果需求超过供给，价格随之提高；反之，供给超过需求，价格就随之下降。土地供给和需求也遵循此原则。
(43)
(4)综合分析原则。地价受自然、经济、社会及政治等许多因素的影响，因此，在进行地价评估工作中，就要考虑影响地价的各种因素，抓住主导因素进行综合分析，才能评估出比较合理并切合实际的价格。
(44) (5)估价时点原则。地产市场随时间不断地发生变化。因此在不同时点上，同一宗土地往往有不同的价格水平。
(45) (6)多种方法相结合原则。根据收集和调查的资料，正确确定估价方法，并用两种以上估价方法进行测算。
二、估价方法与估价过程 (46)
根据《农村土地估价规程》(GB/T
18508—2001)，通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法。估价方法应按照地价评估的技术规程，以及估价对象的具体条件、用地性质及评估目的，综合实地勘查收集的资料，考虑到当地地产市场发育程度等，进行科学、合理、客观地选择。
(47)
根据《某市区土地级别与基准地价更新报告》描述，待估宗地在某市区基准地价覆盖范围外，因此，可选用基准地价系数修正法。通过收集来的资料分析，因待估宗地为商业用地，用于出租经营，存在一定收益，故估价采用收益还原法进行评估。
(48) 综上所述，本次估价采用基准地价系数修正法、收益还原法两种方法对上述土地进行评估。具体评估过程如下：
(49) (一)基准地价系数修正法
(略)
(50)
(二)收益还原法
收益还原法是在估算待估土地在未来每年预期纯收益(正常年纯收益)的基础上，以一定的土地还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和(土地价格)的一种方法。其计算公式为
V
n=a/r[1-1/(1+r)
n]
式中a——待估宗地未来每年预期纯收益(元)；
r——土地还原率[土地还原率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期(含一年)存款利率3.50%，再加上一定的风险因素调整值，按7%计]；
n——待估宗地设定年期(年)。
年土地预期纯收益以租金剥离法测算，其基本原理如下：
房租=地租+折旧费+管理费+维修费+保险费+利润+税金+利息
因此，地租=房租-(折旧费+管理费+维修费+保险费+利润+税金+利息)
(51)
1．年出租收入
估价对象商业楼处于正常的经营管理水平，每年均能获得较为可观、稳定的出租收益。根据委托方提供的经营资料及出租经营状况，以及待估土地所处区位条件和企业经营管理状况分析，估价人员认为50元/m
2·月作为客观收益较为合理。待估土地所处区域为市较繁华地段，平均空置率为20%，因此，本次评估以5%作为其空置率，故
年出租收入=3118.52×50×12×(1-5%)=149.69(万元)
(52)
2．年出租费用
以出租为目的的房地产，其经营总费用是为获得该收益所投入的直接和间接的必要劳动和资本费用。依据房地产估价的有关参考资料及委托方提供的资料，出租费用包括房屋建筑折旧费、维修费、保险费及经营管理费、利润、应缴纳的房屋出租税金和房屋建筑建造成本利息。
(53) (1)年折旧费。年折旧费是指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。其计算公式为
年折旧费=房屋重置价×(1-残值率)/耐用年限
(54)
1)耐用年限。待估宗地建筑物为框架结构，建成于2001年，至估价期日已使用11年，根据某市房产管理部门的规定，钢筋混凝土结构的建筑耐用年限为70年，则剩余使用年限为59年。由于本次估价设定待估宗地的土地使用年限为27.6年，因此，本次估价建筑物折旧年限取38.6年(折旧年限=已使用年限+可使用年限)。
(55)
2)房屋重置价和残值率。房屋重置价是指在同等技术水平下，重新建造与旧有房屋同样效用的建筑物所需的费用。残值则是指房屋报废后的价值。根据某市现行房屋重置价格平均水平，参照《某市2009年度商业用房重置价格标准》，结合房产实际情况和建筑物实际情况，钢筋混凝土结构建筑物重置单价为1500元/m
2，残值率为0%。估价对象建筑总面积为3118.52m
2，则
建筑物重置价=3118.52×1.500
=467.78(万元)
建筑物年折旧费=467.78/38.6=12.12(万元/年)
(56)
(2)维修费。维修费是指为保证房屋正常使用而进行定期维修的费用。根据某市建设局和房管局公布的有关资料，并结合实际调查的资料分析，确定维修费标准为建筑物重置价的2%。则
建筑物维修费=467.78×2%
=9.36(万元)
(57)
(3)保险费。保险费是指房产所有人使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。根据某市保险公司的有关规定，其保险费率为房屋的重置价的2‰，即保险费支出为
建筑物保险费=467.78×2‰
=0.94(万元)
(58)
(4)管理费。管理费是指对出租的房屋进行必要的管理和服务需要及营业推广、广告费的费用。根据调查资料，该项费用为年租金的3%。则
管理费=149.69×3%
=4.49(万元)
(59)
(5)利润。利润是指房屋所有者出租房屋应获得的利润，按下式计算：
利润=房屋现值×利润率
利润率以某市商业房屋出租业的社会平均利润率计，取年总收益的15%。房屋现值是指房屋重置价减去折旧费后的余额，即
房屋现值=房屋重置价-年折旧费×已使用年限
则
利润=(467.78-12.12×11)×15%
=50.17(万元)
(60)
(6)税金。依据某市税务部门目前的收税项目，房屋出租应收取房产税、教育费附加、城市维护建设税、城镇土地使用税等。
1)房产税。行政机关、全额和差额拨款事业单位、团体、房屋管理部门以及个人应按租金收入的12%缴纳房产税。
2)城镇土地使用税。拥有房屋产权的个人，出租的房屋坐落在城镇土地使用税开征范围内的，应按房屋占地(含出租的院落占地)面积，依土地等级及适用的土地等级税额，计算缴纳城镇土地使用税。
3)城市建设维护税。在市区内的，税率为7%；在郊区各县城、镇范围内的，税率为5%；其余的税率为1%。
4)教育费附加。个人在缴纳营业税的同时，应按缴纳的营业税税额的3%缴纳教育费附加。
以上各项税综合税率为年出租收入的17.5%，则年税金为
年税金=149.69×17.5%=26.20(万元)
(61)
(7)利息。利息是指房屋所有者建造房屋所投资的成本利息。其可按下式计算：利息=(房屋重置价+年折旧费)/2×利息率
利息率取现银行一年期贷款利息率6.56%，则
年利息=[467.78×(1+0%)+12.12]/2×6.56%=15.74(万元)
(62)
(8)年出租费用=(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)+(7)
=12.12+9.36+0.94+4.49+50.17+26.20+15.74
=119.02(万元)
(63) 3．待估宗地年土地纯收益
土地年纯收益=年出租收益-年出租费用
=149.69-119.02
=30.67(万元)
(64)
4．土地还原利率的确定
土地还原率实质上是土地投资成本的收益率，在采用收益还原法评估时，还原利率的确定十分重要，本次土地评估时，我们采用安全利率加风险调整值的方法来确定其还原利率。目前银行一年期存款利息率为3.5%，商场出租的收益率一般要求为15%左右，根据投资复合收益法并结合该项的投资特点，最终确定土地的还原利率为7%。
(65) 5．待估宗地土地价格
待估宗地27.6年期土地价格=土地纯收益/土地还原利率×待估宗地年期修正系数/待估宗地面积
年期修正系数=1-[1/(1+r)
n]
式中r——土地还原利率；
n——待估宗地使用年期。
则
土地价值=30.67/7%×0.8455/1166.76
=3175.3(元/m
2)
(66)
三、地价的确定 (一)地价确定的方法
(67) 根据《城镇土地估价规程》(GB/T
18508—2001)及估价对象的具体情况，估价对象地价采用基准地价系数修正法与收益还原法进行测算。但两种估价方法估算结果的差值较大，根据《城镇土地估价规程》(GB/T
18508—2001)确定估价结果的规定和区域土地市场价格情况，估价人员认为取基准地价系数修正法和成本逼近法评估结果的6:4权重值作为估价对象的最终估价结果较为合理。
(二)估价结果
(68)
经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在估价设定用途、开发程度、土地使用年限、评估基准日为2012年3月1日现状条件下的土地使用权价值为
评估土地面积：1166.76m
2
单位面积地价：2458.7元/m
2 评估土地总价：286.87万元(保留两位小数)
第四部分 附件
(69) 本估价报告包括九个附件：
附件1：地价评估委托书复印件。
附件2：委托方企业法人营业执照复印件。
附件3：待估宗地国有土地使用证复印件。
附件4：待估宗地房屋所有权证复印件。
附件5：待估宗地照片。
附件6：待估宗地位置图。
附件7：土地估价机构营业执照复印件。
附件8：土地估价机构资质证书复印件。
附件9：土地估价师资格证书复印件。