问答题
某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设一建筑面积为2000m2的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金为200万元，银行贷款为400万元，利率为109/6，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2，预售均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2，预售均价为7800元/m2。项目竣工时，开发商决定将未销售出去1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期问的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少?
(假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末)
(假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末)
【正确答案】根据题意，该项目第1年初投资600万元，第2年初投资400万元，第2年末应付利息400×2×10%=80(万元)；第1年末预售收入为：400×8000=320(万元)，第2年末预售收入为：600×7800=468(万元)；
设最低年租金为x万元，则第三年末净租金收入为：1000×60%×(1-30%)x=420(万元)，第4年末净租金收入为：1000×70%×(1-30%)x=490x(万元)，第5年末净租金收入为：1000×80%×(1-30%)x=560x(万元)，第6年末至第50年末每年净租金收入为：1000×90%×(1-30%)x=630x(万元)，以开发商要求的目标收益率16%作
为报酬率，作现金流量图，使净现值为零，求解：
设最低年租金为x万元，则第三年末净租金收入为：1000×60%×(1-30%)x=420(万元)，第4年末净租金收入为：1000×70%×(1-30%)x=490x(万元)，第5年末净租金收入为：1000×80%×(1-30%)x=560x(万元)，第6年末至第50年末每年净租金收入为：1000×90%×(1-30%)x=630x(万元)，以开发商要求的目标收益率16%作
为报酬率，作现金流量图，使净现值为零，求解：
【答案解析】