计算题
43.某房地产为一幢5层砖混结构住宅，土地面积500m2，房屋建筑面积1 200m2，其他相关资料如下：
(1)土地还原利率为9％，建筑物还原利率为10％；
(2)该房地产目前正处于最佳使用状态，尚可使用40年；
(3)该房屋供出租用，月租金36 000元；
(4)经统计，该房屋的空闲率为10％；
(5)年经常费用支出：房地产税5000元，管理费用20 000元，修缮费24 000元，保险费3 600元；
(6)根据成本逼近法计算出的土地单价3 900元／m2。
要求：根据以上资料，用建筑物残余估价法评估该建筑物价格。
(1)土地还原利率为9％，建筑物还原利率为10％；
(2)该房地产目前正处于最佳使用状态，尚可使用40年；
(3)该房屋供出租用，月租金36 000元；
(4)经统计，该房屋的空闲率为10％；
(5)年经常费用支出：房地产税5000元，管理费用20 000元，修缮费24 000元，保险费3 600元；
(6)根据成本逼近法计算出的土地单价3 900元／m2。
要求：根据以上资料，用建筑物残余估价法评估该建筑物价格。
【正确答案】计算房地产总收益年房租收入=36 000×12×(1-10％)=388 800(元)
年经常费用=5 000+20 000+24 000+3 600=52 600(元)
房地产年总纯收益=388 800-52 600=336 200(元)
计算归属土地的年纯收益：
归属土地的年纯收益=3 900×500×9％=175 500（元）
则归属建筑物的纯收益=336 200-175500=160 700（元）
建筑物折旧率=1/40×100％=2.5％
建筑物价格=
年经常费用=5 000+20 000+24 000+3 600=52 600(元)
房地产年总纯收益=388 800-52 600=336 200(元)
计算归属土地的年纯收益：
归属土地的年纯收益=3 900×500×9％=175 500（元）
则归属建筑物的纯收益=336 200-175500=160 700（元）
建筑物折旧率=1/40×100％=2.5％
建筑物价格=
【答案解析】