待估地块为一商业用途的空地，面积为6000平方米，要求评估其2016年12月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料(过程略)，选出3个交易实例作为比较参照物。交易实例有关情况如下表所示。
| 项目 | | A | B | C | 待估对象 |
| 坐落 | | 略 | 略 | 略 | 略 |
| 所处地区 | | 繁华区 | 非繁华区 | 非繁华区 | 非繁华区 |
| 用地性质 | | 商业 | 商业 | 商业 | 商业 |
| 土地类型 | | 空地 | 空地 | 空地 | 空地 |
| 价格 | 总价 | 25.2万元 | 49万元 | 43.5万元 | |
| 单价 | 1500元/平方米 | 1400元/平方米 | 1450元/平方米 | |
| 交易日期 | | 2016.6 | 2016.7 | 2016.9 | 2016.12 |
| 面积 | | 168平方米 | 350平方米 | 300平方米 | 600平方米 |
| 形状 | | 长方形 | 长方形 | 长方形 | 长方形 |
| 地势 | | 平坦 | 平坦 | 平坦 | 平坦 |
| 地质 | | 普通 | 普通 | 普通 | 普通 |
| 基础设施 | | 完备 | 较好 | 较好 | 较好 |
| 交通通讯状况 | 很好 | 很好 | 很好 | 很好 |
| 剩余使用年限 | 35年 | 30年 | 35年 | 30年 |
已知以下条件： (1)交易情况正常。 (2)2016年6月以来，土地价格每月上涨1%。 (3)交易实例A与待估对象处于同一地区，B、C的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断。
| 项目 | B | B得分 | C | C得分 |
| 自然条件 | 相同 | 10 | 相同 | 10 |
| 社会环境 | 相同 | 10 | 相同 | 10 |
| 街道条件 | 稍差 | 8 | 相同 | 10 |
| 繁华程度 | 稍差 | 9 | 稍差 | 9 |
| 交通便捷程度 | 稍差 | 8 | 稍差 | 8 |
| 规划限制 | 相同 | 10 | 相同 | 10 |
| 交通管制 | 相同 | 10 | 相同 | 10 |
| 离公交车站 | 稍远 | 9 | 相同 | 10 |
| 交通流量 | 稍少 | 8 | 稍少 | 8 |
| 周围环境 | 较差 | 8 | 相同 | 10 |
| 综合打分 | | 90 | | 95 |
| 注：比较标准以待估地块的各区域因素标准，即待估地块的区域因素分值为100： |
(4)待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高4%。
(5)折现率为8%。
要求：
【正确答案】
【答案解析】以下交易实例不宜作为可比实例：
①利害关系人之间的交易；
②对交易对象或市场行情缺乏了解的交易；
③急于买卖的交易；
④司法拍卖的交易；
⑤认为哄抬价格的交易；
⑥对交易对象有特殊偏好的交易；
⑦相邻不动产合并分割的交易。
问答题
本题应采用哪种方法评估该宗地块的价值?该种方法的适用范围主要是什么?
【正确答案】
【答案解析】本题应采用市场法评估该宗地块的价值。市场法适用于居住、商业、工业、综合、特殊等各类建(构)筑物的评估。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被评估建(构)筑物相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。
【正确答案】
【答案解析】 ①进行交易情况修正。从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。
②进行交易日期修正。交易实例A交易日期修正系数=106÷100=1.06
交易实例B交易日期修正系数=105÷100=1.05
交易实例C交易日期修正系数=103÷100=1.03
注：由于地价每月上涨1%，故从交易实例A成交日期2016年6月至评估基准日2016年12月地价共上涨了6%；交易实例B从成交期2016年7月至评估基准日2016年12月地价共上涨5%；交易实例C从成交期2016年9月至评估基准日2016年12月地价共上涨了3%。
③进行区位因素修正。
交易实例A与待估对象处于同一地区，无需进行区位因素调整。
交易实例B区位因素调整系数=100÷90=1.111
交易实例C区位因素调整系数=100÷95=1.053
注：式中90由表纵向加总获得，同理95也由表纵向加总获得。
④进行个别因素修正。关于面积因素修正。由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高4%。
交易实例A的个别修正系数=1.04÷100=1.04
交易实例B的个别修正系数=1.04÷100=1.04
交易实例C的个别修正系数=1.04÷100=1.04
⑤土地使用权年限因素修正。除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A与C均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下(假定折现率为8%)：
交易实例A及C剩余年限修正系数=(P/A，8%，30)÷(P/A，8%，35)=11.2578÷11.6546=0.9659
⑥计算待估土地初步价格。
A=1500×1.06×1×1.04=1653.6(元/平方米)
B=1400×1.05×1.111×1.04=1698.5(元/平方米)
C=1450×1.03×1.053×1.04=1635.6(元/平方米)
⑦采用算数平均法求得评估结果。
待估地块单位面积价格评估值=(1653.6+1698.5+1635.6)÷3=1662.6(元/平方米)
待估地块总价评估值=1662.6×6000=9975600(元)