多选题
(三)
某房地产开发公司于2006年7月取得某市5000平方米商业用地40年期国有土地使用一权。2007年2月，开发完成工程进度的90%，在取得房地产预售许可证后，开发商与某超市签订了为期5年的租赁协议，其中租金约低于市场租金15%。该商业项目预计于2007年12月开发完成。现因资金短缺，开发公司拟利用该地块土地使用权向金融机构进行融资，委托某土地评估公司进行评估。经土地估价师调查，该地块周围类似商业用房多以出租方式经营，年租金水平为600元/平方米。该市银行一年期贷款利率为6%，风险调整值一般取2%。另外该市于2004年完成了基准地价评估工作。
请根据上述内容，回答问题。
多选题
该房地产开发公司取得该块国有土地使用权的方式可能是( )。
【正确答案】
A、D
【答案解析】[解析] 熟悉
[试题解析] 本题考察重点是对“土地估价的服务方向”的熟悉。根据相关法律法规的规定，经营性用地欲取得国有土地使用权必须通过招标、拍卖、挂牌的方式取得。因此，本题的正确答案为AD。
多选题
如果你是该土地估价师，评估时可以采用的估价方法有( )。
【正确答案】
B、C、D
【答案解析】[解析] 熟悉
[试题解析] 本题考察重点是对“收益还原法的适用范围”的熟悉。该房地产开发项目欲取得银行融资，属于抵押价格的确定，若采用收益还原法，其收益应该为实际收益，而非客观收益。该项目目前尚未完工，不存在实际收益，所以收益还原法不能采用。因此，本题的正确答案为BCD。
多选题
在本项目评估中，土地还原利率是一个重要参数，土地估价师可以采用下列哪种方法确定还原利率？( )
【正确答案】
A、D
【答案解析】[解析] 掌握
[试题解析] 本题考察重点是对“土地还原率的概念及确定方法”的掌握。土地还原率的确定方法包括：①土地纯收益与土地价格比值调查确定还原率，采用市场上相同或相似土地的纯收益与价格的比率；②安全利率加上风险值调整确定还原率，还原率=安全利率十风险调整值；③投资风险与投资收益率综合排序插入确定还原率，将社会上各种类型的投资(如银行存款、贷款、国债、债券、股票等)收益率按其大小从低到高排序，然后根据经验判断所要评估的不动产的投资收益率与风险应该落在哪个范围，从而确定所要求取的还原率的具体数值。因此，本题的正确答案为AD。
多选题
在评估时，关于开发公司与超市签订的租赁协议对价值评估的影响，下列选项中，说法正确的是( )。
【正确答案】
B
【答案解析】[解析] 掌握
[试题解析] 本题考察重点是对“土地年总收益的概念、测算方法，不同情况下总收益的测算”的掌握。在收益法评估中，有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。因此，本题的正确答案为B。
多选题
如果该房地产开发公司出售该商业用房，可能的售价应是( )元/平方米。
【正确答案】
C
【答案解析】[解析] 掌握
[试题解析] 本题考察重点是对“建成条件下建筑物价值的计算要求及方法”的掌握。还原率的安全加风险调整法是应该按“存款利率十风险利率”，所以可能售价=600×[1-1÷(1+6%+2%)38.58]÷(6%+2%)=7115(元/平方米)。因此，本题的正确答案为C。