问答题
某宗土地面积为1.2ha，已完成七通一平。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安排(见如下横道图)，项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。
根据市场调查，有关数据如下。
(1) 该项目所在区域的同类型、同档次住宅的销售价格为5000元/m2，销售税费为销售价格的6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2(可出租面积占建筑面积的70%)，并且按年租金收入的30%缴纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。
(2) 同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1800元/m2，写字楼2800元/m2，管理费用为开发成本的5%。
(3) 除地价款外，写字楼和住宅楼的其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。
(4) 目前，此类项目折现率为10%。
(5) 为得到该宗土地，还需要按取得地价的3%缴纳有关税费。
试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。
项目 | 第一年 | 第二年 | 第三年 | 第四年 | 第五年 | 第六年 | 第七年 |
1．土地取得 | …… | ||||||
2．工程建设 | …… | …… | …… | ||||
(1)住宅楼建设 | …… | …… | |||||
(2)写字楼建设 | …… | …… | |||||
3．经营 | …… | …… | …… | …… | |||
(1)住宅楼销售 | …… | ||||||
(2)写字楼销售 | …… | …… | …… | …… |
(1) 该项目所在区域的同类型、同档次住宅的销售价格为5000元/m2，销售税费为销售价格的6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2(可出租面积占建筑面积的70%)，并且按年租金收入的30%缴纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。
(2) 同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1800元/m2，写字楼2800元/m2，管理费用为开发成本的5%。
(3) 除地价款外，写字楼和住宅楼的其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。
(4) 目前，此类项目折现率为10%。
(5) 为得到该宗土地，还需要按取得地价的3%缴纳有关税费。
试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。
【正确答案】解法之一
(1) 项目总建筑面积
1.2×10000×2.5=30000(m2)
其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积15000m2。
(2) 房地产开发项目总价值及折现值
1) 住宅楼价值：
5000×15000=7500(万元)
住宅价值折现到办理完土地使用权出让手续时点(第一年末)的折现值：
2) 写字楼价值：
①写字楼年租金收入=120×15000×70%×(1-20%)×12=1209.6(万元)
②写字楼押金：
1209.6×30%=362.88(万元)
③写字楼押金运用年收益：
362.88×3%=10.89(万元)
④有关税费和经营管理费用：
1209.6×30%=362.88(万元)
⑤租赁净收入：
1209.6+10.89-362.88=857.61(万元)
⑥写字楼价值：
⑦写字楼折现到第1年末折现值
3) 项目总价值折现值：6198.35+7007.32=13205.67(万元)
(3) 项目开发成本、管理费用及其折现值
1) 住宅楼部分：
1800×15000×(1+5%)=2835(万元)
写字楼部分：
2800×15000×(1+5%)=4410(万元)
2) 住宅楼开发成本及管理费折现值：
3) 写字楼开发成本及管理费用折现值：
4) 项目开发成本及管理费用折现值：
2580.13+3648.76=6228.89(万元)
(4) 住宅楼销售税费及折现值
1) 住宅楼销售税费：
7500×6%=450(万元)
2) 住宅楼销售税费折现值：
(5) 所能支付的最高土地价格
解法之二
(1) 项目总建筑面积
1.2×10000×2.5=30000(m2)
其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积15000m2。
(2) 房地产开发项目总价值及折现值
1) 住宅楼价值：
5000×15000=7500(万元)
2) 写字楼价值：
①写字楼年租金收入=120×15000×70%×(1-20%)×12=1209.6(万元)
②写字楼押金：
1209.6×30%=362.88(万元)
③写字楼押金运用年收益：
362.88×3%=10.89(万元)
④有关税费和经营管理费用：
1209.6×30%=362.88(万元)
⑤租赁净收入：
1209.6+10.89-362.88=857.61(万元)
⑥写字楼价值：
3) 项目总价值折现值：
(7500+8478.86)×(1+10%)=17576.75(万元)
(3) 项目开发成本、管理费用及其折现值
1) 住宅楼部分：
1800×15000×(1+5%)=2835(万元)
2) 写字楼部分：
2800×15000×(1+5%)=4410(万元)
3) 住宅楼开发成本及管理费用折现值：
2835×[0.5×(1+10%)2.5+0.5×(1+10%)1.5]=3434.25(万元)
4) 写字楼开发成本及管理费用折现值：
4410×[0.5×(1+10%)1.5+0.5×(1+10%)0.5]=4856.51(万元)
5) 项目开发成本及管理费用折现值：
3434.25+4856.51=8290.76(万元)
(4) 住宅楼销售税费及折现值
住宅楼销售税费：
7500×6%×(1+10%)=495(万元)
(5) 所能支付的最高土地价格
1) 4年末地价=(总价值-住宅楼销售税费-开发成本及管理费用)
=(17576.75-495-8290.76)
=8790.99(万元)
2)贴现：
3) 地价款
(1) 项目总建筑面积
1.2×10000×2.5=30000(m2)
其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积15000m2。
(2) 房地产开发项目总价值及折现值
1) 住宅楼价值：
5000×15000=7500(万元)
住宅价值折现到办理完土地使用权出让手续时点(第一年末)的折现值：
2) 写字楼价值：
①写字楼年租金收入=120×15000×70%×(1-20%)×12=1209.6(万元)
②写字楼押金：
1209.6×30%=362.88(万元)
③写字楼押金运用年收益：
362.88×3%=10.89(万元)
④有关税费和经营管理费用：
1209.6×30%=362.88(万元)
⑤租赁净收入：
1209.6+10.89-362.88=857.61(万元)
⑥写字楼价值：
⑦写字楼折现到第1年末折现值
3) 项目总价值折现值：6198.35+7007.32=13205.67(万元)
(3) 项目开发成本、管理费用及其折现值
1) 住宅楼部分：
1800×15000×(1+5%)=2835(万元)
写字楼部分：
2800×15000×(1+5%)=4410(万元)
2) 住宅楼开发成本及管理费折现值：
3) 写字楼开发成本及管理费用折现值：
4) 项目开发成本及管理费用折现值：
2580.13+3648.76=6228.89(万元)
(4) 住宅楼销售税费及折现值
1) 住宅楼销售税费：
7500×6%=450(万元)
2) 住宅楼销售税费折现值：
(5) 所能支付的最高土地价格
解法之二
(1) 项目总建筑面积
1.2×10000×2.5=30000(m2)
其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积15000m2。
(2) 房地产开发项目总价值及折现值
1) 住宅楼价值：
5000×15000=7500(万元)
2) 写字楼价值：
①写字楼年租金收入=120×15000×70%×(1-20%)×12=1209.6(万元)
②写字楼押金：
1209.6×30%=362.88(万元)
③写字楼押金运用年收益：
362.88×3%=10.89(万元)
④有关税费和经营管理费用：
1209.6×30%=362.88(万元)
⑤租赁净收入：
1209.6+10.89-362.88=857.61(万元)
⑥写字楼价值：
3) 项目总价值折现值：
(7500+8478.86)×(1+10%)=17576.75(万元)
(3) 项目开发成本、管理费用及其折现值
1) 住宅楼部分：
1800×15000×(1+5%)=2835(万元)
2) 写字楼部分：
2800×15000×(1+5%)=4410(万元)
3) 住宅楼开发成本及管理费用折现值：
2835×[0.5×(1+10%)2.5+0.5×(1+10%)1.5]=3434.25(万元)
4) 写字楼开发成本及管理费用折现值：
4410×[0.5×(1+10%)1.5+0.5×(1+10%)0.5]=4856.51(万元)
5) 项目开发成本及管理费用折现值：
3434.25+4856.51=8290.76(万元)
(4) 住宅楼销售税费及折现值
住宅楼销售税费：
7500×6%×(1+10%)=495(万元)
(5) 所能支付的最高土地价格
1) 4年末地价=(总价值-住宅楼销售税费-开发成本及管理费用)
=(17576.75-495-8290.76)
=8790.99(万元)
2)贴现：
3) 地价款
【答案解析】