问答题 某开发商于2005年6月在B城市以公开拍卖方式取得一宗住宅用地的使用权，其使用年限为70年，容积率为2。2006年10月，在完成土地平整和基础设施建设之后，开发商通过对小区规划土地利用率和成本的分析，觉得容积率可以适当提高。后经规划部门同意，将容积率调整为3。根据出让合同的有关条款，如果在3年之内适当调整规划按照对历史情况的补充处理，不作为重新供地批复，所以开发商按照当地政策补交地价，并办理了相关手续。当时针对补地价的计算方式曾有以下不同的主张：
算式1：补地价(总价)=增加容积率后的总地价-原容积率下的总地价
算式2：补地价(总价)=增加容积率后的总地价-原合同出让价
算式3：补地价(单价)=(增加后的容积率-原容积率)×原容积率下的楼面地价
算式4：补地价(单价)=(增加后的容积率-原容积率)×原合同出让价的楼面地价
最后经过协商并报地价委员会，按照算式1进行补地价。
问题：

问答题 最后选择“算式1”补交地价款，政府是否是按照收益最大化的原则进行决策的?如果改变容积率所引起的地价增值都作为补交地价款，请按照地价款从高到低的顺序对上述四个算式进行排列，并简单说明理由。

问答题 该开发商补交地价前，需要补办哪些主要手续?

问答题 测算补交地价需要进行评估，对评估对象、基准日、土地使用年限应该如何设定?请说明理由。

问答题 按照计算式确定补交地价是一个相对静态的方式，对政府的土地收益仍然会有一定的影响。假定该土地可以重新拍卖，并且拍卖成交价格明显高于拍卖底价(底价是参照评估价格确定的)，请问是什么原因造成的?对地价补交额度会有什么影响?

问答题 谈谈你对制定补地价政策方面的建议?

问答题 下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容；不考虑排版格式的错误)，阅读后请指出错误点并说明原因
行号 报告正文

土地估价技术报告

第一部分 总 述

(1) 一、估价项目名称
某娱乐有限公司企业改制土地使用权价格评估(某市)
二、委托估价方
(略)
三、受托估价方
(略)
(2) 四、估价目的
该项评估是对某娱乐有限公司的土地进行土地使用权价格评估，其目的是为其企业改制办理土地使用权出让手续提供价格依据。
(3) 五、估价依据
(一)国务院及有关部门颁布的法律、法规
(1)《中华人民共和国土地管理法》。
(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。
(3)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
(4)《中华人民共和国土地管理法实施条例》。
(4) (5)《城镇土地估价规程》。
(5) (二)地方政府及有关部门颁布的法律、法规、通知文件
(1)某省人民政府、某市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件。
(2)某国土资源厅、某市国土资源局制定的有关规定、文件等。
(6) (3)《某土地利用总体规划》。
(7) 六、估价基准日
二○○二年十月三十一日
(8) 七、估价日期
二○○二年十月十八日至二○○二年十月三十一日
(9) 八、地价定义
根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，本次评估价格定义如下：估价对象在2002年10月31日，评估设定用途为商业用地，设定土地使用年限为40年，评估设定土地开发程度为宗地红线外“五通”(即通路、通电、通上水、通下水、通信)及红线内“场地平整”条件下的土地使用权价格。
(10) 九、估价结果
某娱乐有限公司委托评估的一宗商业用地，土地面积为2200m²，在2002年10月31日，土地使用年限设定为40年，土地开发程度设定为宗地红线外“五通”(即通路、通电、通上水、通下水、通信)及宗地红线内“场地平整”条件下的土地价格为单位地价：2413元/m²
总地价：530.86万元
大写：伍佰叁拾万捌仟陆佰元整
(货币种类为人民币，估价结果详见《土地估价结果一览表》)

{{B}}土地估价结果一览表{{/B}} 估价机构：某评估公司 估价报告编号：(略) 估价期日：二○○二年十月三十一日估价期日的土地使用权性质：划拨
估价期日的 土地使用者	国有土地 使用证号	宗地 位置	估价期日 实际用途	估价设定 的用途	容积率	估价期日实 际开发程度	估价设定 开发程度	土地使用 年限/年	面积 /m2	单位面积地 价/(元/m2)	总地价 /万元
某娱乐有 限公司	(略)	某路	商业	商业	2.64	红线外“五 通”，红线内 “六通一平”	红线外“五 通”，红线内 “场地平整”	40	2200	2413	530.86

(11) 1．上述土地估价结果的限定条件 (1)土地权利限制。估价对象为国有土地，本次评估土地原为某娱乐有限公司使用的划拨土地，某娱乐有限公司于××年×月领取《国有土地使用证》(证号略)，使用权类型为划拨。现该公司进行企业改制，拟以出让方式取得该宗地40年期土地使用权。
(12) (2)基础设施条件。红线外“五通”(通路、通电、通上水、通下水、通信)，红线内“场地平整”。 地面平整状况：地面平整。 周围道路状况：南临某路。 供水状况：市自来水公司供给。 排水状况：雨污分流，人市政排水管网。 通电状况：市政统一供电。 通信状况：电信线路覆盖全区域。 通热状况：自备锅炉，无市政统一供热。 通气状况：无。
(13) (3)规划条件限制(略)。
(14) (4)影响土地使用权价格的其他限定条件无特殊限制。
(15) 2．其他需要说明的事项 无。
(16) 十、需要特殊说明的事项
(17) (一)估价的前提条件和假设条件 本报告估价结果在报告中设定的价格定义的界定条件下生效，如上述条件发生变化，则估价结果应进行调整或重新评估。
(18) (二)估价结果和估价报告的使用
(1)本评估报告应仅用于报告中所述的估价目的，不得作为它用，其内容对第三方不负任何责任。
(19) (2)未经评估单位书面同意，本评估报告的全部或任一部分不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。
(20) (三)需要说明的其他事项
(1)技术报告由某评估公司负责解释。
(21) (2)未经对方许可，委托方及受托方均不得单独对评估结果审核部门以外的部门或个人提供评估报告、技术报告及附件。
(22) (3)本评估报告由两个及以上土地估价师签字、估价机构负责人签字并加盖公章后有效。
(23) 十一、土地估价师签字
(24) 姓名 估价师资格证书号估价师签字 (略)
(25) 十二、土地估价机构 二○○三年七月三十一日
(26)

第二部分估价对象描述及地价影响因素分析

(27) 一、估价对象描述
1．土地登记状况 待估宗地位于某路，其四至状况为：(略)，待估宗地为国有土地，某娱乐有限公司于××年×月以划拨方式取得该土地使用权，《国有土地使用证》证号为：(略)，土地登记面积为2200m²，登记用途为商业用地。
(28) 2．土地权利状况 估价对象为国有土地，本次评估土地为某娱乐有限公司使用的划拨土地，至评估基准日，委估宗地未设定抵押权、担保权、地役权等他项权利。
(29) 3．土地利用状况 勘估基准日，其《房屋所有权证》证号为×××号，待估宗地内建筑物为营业楼一栋，1973年建造，砖混结构，楼层为地上三层，地下一层，总建筑面积为5800m²，现状容积率为2.64。
(30) 二、地价影响因素分析 (一)一般因素 (略)
(31) (二)区域因素 影响估价对象作为商业用地的区域因素主要有：区域概况、交通条件、基础设施条件、规划限制等。
(32) 1．区域概况 估价对象所处区域位于某市二级商业地段，区域内人口密度较大，商服设施完善。
(33) 2．交通条件 (略)
(34) 3．基础设施条件 估价对象所处区域基础设施状况可达到通上水、通下水、通电、通信、通路“五通”。 通上水：市政自来水统一供给。 通下水：市政排水管网，雨污分流制。 通电：市供电局统一供电。 通信：通信线路覆盖区域。 通路：路网密度适中，路况一般。
(35) 4．规划限制 按照某市城市总体规划，该区域内对建筑物高度、建筑风格等略有限制。
(36) (三)个别因素
1．单位介绍 某娱乐有限公司以经营文化娱乐业为主，如戏剧、歌舞、电影、投影，曾兼营餐饮、洗浴、电子游戏及商业零售批发等项目。
(37) 2．宗地情况介绍 该宗地位于某路，其四至状况为：(略)，土地面积为2200m²，土地用途为商业用地。宗地地形平坦、形状不规则。宗地处于商业二级地段，距农贸市场500m，距公交站点200m，距火车站2660m，距长途汽车站2500m。宗地内无不良地质条件。该宗地临路为混合型主干道，临路地段略有大气、噪声污染，无明显水污染。勘估基准日，待估宗地内建筑物为营业楼一栋，1973年建造，砖混结构，楼层为地上三层，地下一层，总建筑面积为5800m²，现状容积率为2.64。宗地红线内具备通路、通电、通上水、通下水、通信、通热和场地平整的基础设施条件。
(38)

第三部分土地估价

一、估价原则 土地使用权价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响而形成的，而这些因素又经常处于变动中，本次估价在遵循公平、公正、客观、合理总原则的基础上，遵循了以下原则： 1．替代原则 (略) 2．需求与供给原则 (略) 3．变动原则 (略) 4．综合分析原则 (略)
(39) 二、估价方法与估价过程 估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象土地的特点及开发项目本身的实际情况，选取市场比较法和收益还原法为本次估价的基本方法。
(40) 1．市场比较法 市场比较法是根据替代原则，将待估宗地与在较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地在评估时日地价的方法。市场比较法计算的基本公式为
(41) 待估宗地价格=比较实例宗地价格×待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数×待估宗地估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期地价指数×待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数×待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数
(42) (1)比较实例选择。本次评估根据上述要求选择了与估价对象条件类似的三个交易实例作为比较实例，其基本情况介绍如下。
(43) 实例1： 估价对象位于某路，土地用途为商业用地，土地级别为商业二级地，土地面积为900m²。其四至状况分别为：(略)。现状容积率为3.0。宗地距市级商服中心2000m，商服繁华度较高；距公交站点200m。该宗地临路为生活型主干道，临路地段略有大气、噪声污染，无明显水污染。宗地未来规划为商业用地。该宗地在2001年10月6日、土地使用年限为40年、宗地红线外为“六通”(通上水、通下水、通路、通电、通信、通热)、红线内“场地平整”条件下的土地使用权交易价格为2210元/m²。
(44) 实例2： 该宗地位于某路，土地用途为商业用地，土地级别为商业一级地与二级地交界地段，属于一级地，其四至状况为：(略)。土地面积为2500m²，容积率为2.0。土地用途为商业用地。 宗地地形平坦、形状不规则。宗地临主街且为十字交叉口，距市级商服中心2800m，商服繁华度高；距公交站点100m。该宗地临路为生活型主干道，临路地段略有大气、噪声污染，无明显水污染。宗地未来规划为商业用地。该宗地在2001年7月31日、土地使用年限为40年、宗地红线外为“五通”(通上水、通下水、通路、通电、通信)、红线内“场地平整”条件下的土地使用权交易价格为2308元/m²。
(45) 实例3： 该宗地位于某路，土地用途为商业用地，土地级别为商业二级地，其四至状况为：(略)。 土地用途为商业用地。土地面积为3000m²，规划容积率为1.9。宗地地形平坦，一面临街，形状较规则，距市级商服中心2200m，商服繁华度较高；距公交站点200m。该宗地临路为混合型主干道，临路地段略有大气、噪声污染，无明显水污染。宗地未来规划为商业用地。该宗地在2000年10月9日、土地使用年限为39.42年、宗地红线外为“五通”(通上水、通下水、通路、通电、通信)、红线内“场地平整”条件下的土地使用权交易价格为2032元/m²。
(46) (2)因素选择 估价对象与比较实例各因素条件详见下表。

{{B}}因素条件说明表{{/B}}
比较因素内容			待估宗地	实例1	实例2	实例3
土地用途			商业	商业	商业	商业
交易日期			2002.10.31	2001.10.6	2001.7.31	2000.10.9
交易价格/(元/m2)			待估	2210	2308	2032
交易情况			正常	正常	正常	正常
土地使用年限/年			40	40	40	39.42
价格类型			企业改制	企业改制	企业改制	转让
土地级别			商业二级	商业二级	商业一级	商业二级
区 域 因 素	商服繁华程度		距商服中心约2000m， 繁华程度较高	距商服中心约2000m， 繁华程度较高	距商服中心约2800m， 繁华程度高	距商服中心约 2200m，繁华程度较高
	交 通	道路类型	混合型主干道	生活型主干道	生活型主干道	混合型主干道
		距公交车站点距离	200m	200m	100m	200m
	基础设施状况	宗地红线外“五通”， 红线内“场地平整”		宗地红线外“六通”， 红线内“场地平整”	宗地红线外“五通”， 红线内“场地平整”	宗地红线外“五通”， 红线内“场地平整”
	环境优劣度	略有的大气、噪声污 染，无明显水污染		略有大气、噪声污染， 无明显水污染	略有大气、噪声污染， 无明显水污染	略有大气、噪声污 染，无明显水污染
个 别 因 素	宗地面积/m2	2200		900	2500	3000
	宗地形状	不规则		不规则	不规则	较规则
	容积率	2.64		3.00	2.0	1.9
	临街状况	一面临主街		一面临主街	两面临路	一面临主街

(47) (3)比较因素条件指数的确定。
1)地价指数表。 根据某市经济发展情况，参考某市物价增长指数和商业用地实际交易情况，2000年10月31日至评估基准日，平均每月上涨0.2%，则地价指数详见下表。

{{B}}某市商业用地地价指数表{{/B}}
交易日期	2000.10.31	2001.7.31	2001.10.30	2002.10.31
地价指数	100	101.8	102.4	104.8

(48) 2)容积率影响规律为商业用地以容积率2.0为基准，容积率每增高0.1，容积率上升1%。当容积率超过2.8时，容积率每增高0.1，容积率上升0.5%；容积率每降低0.1，容积率下降1.5%。容积率修正系数详见下表。

{{B}}容积率修正系数{{/B}}
容积率	2.0	1.9	2.0	2.64	3.00
地价指数	100	98.5	100	106.4	110

(49) 3)年期修正。 y=[1-1/(1+r)^m]/[1-1/(1+r)ⁿ] 式中 y——使用年期修正系数； m——委估宗地土地使用年期(40年)； n——实例3土地使用年期(39.42年)； r——土地还原利率(取6%)。 故实例3年期修正系数为100.4。
(50) 4)确定比较因素条件指数。比较因素条件指数详见下表。

比较因素条件指数

(51) (4)编制因素比较修正系数表。根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表如下。

因素比较修正系数表