问答题 (三)下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容;不考虑排版格式的错误)，阅读后请指出错误点并说明原因(每指出一处错误并简述原因的得1.25分，只指出错误不简述原因的不得分，总分最高为30分。答题时，请先在试题卷上找出错误点，然后将错误所对应的行号、错误内容及原因分别标在答题卡的“错误点位置”、“错误内容及原因”栏目中，如“(1)”或“(1)~(4)”、“估价依据不完整”)。行号 报告正文 　　(1) 土地估价技术报告 　　(2) 第一部分总 述 　　(3) 一、估价项目名称 　　(4) ××市××区××路××号国有出让建设用地使用权价格评估(××市) 　　(5) 二、委托估价方(略) 　　(6) 三、受托估价方(略) 　　(7) 四、估价目的 (8) 根据《土地委托估价函》和《××市规划局关于××区××路国有 (9) 《建设用地规划设计条件的函》，××市国土资源局拟公开挂牌出让位于× 　　(10) ×市××区××路××号宗地，受其委托，××估价公司对该宗地价格进行评估，确定(1-1)国有建设用地使用权挂牌出让价格。 　　(11) 五、估价依据 　　(12) (一)国家颁布的法律法规及相关文件 　　(13) 1.《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日第十届全国人 　　(14) 民代表大会常务委员会第十一次会议修订)。 　　(15) 2.《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007年8月30日第十届 　　(16) 全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订)。 　　(17) 3.《中华人民共和国物权法》(2007年3月16日第十届全国人民代 　　(18) 表大会第五次会议通过)。 　　(19) 4.《中华人民共和国土地管理法实施条例》(1998年12月24日国务　　院令第256号)。 　　(20) 5.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 　　(21) (1990年5月19日国务院令第55号)。 　　(22) (二)地方颁布的法规及相关文件(略) 　　(23) (三)有关技术标准 　　(24) 1.中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》( GB/T 18508--　　2001)。 　　(25) 2.中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》 ( GB/T 　　18507--2001)。 　　(26) 3.中华人民共和国国家标准《土地利用分类规程》(3-1) (GB/T 　　21010--2007)。 　　(27) (四)其他资料 　　(28) 1.委托方提供的有关资料。 　　(29) (1)《土地委托估价函》。 　　(30) (2)《××市规划局关于××区××路国有建设用地规划设计条件的　　函》。 　　(31) 2.估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。(略) 　　(32) 六、估价基准日 　　(33) 二OO八年六月三十日 　　(34) 七、地价定义 　　(35) 根据《××市规划局关于××区××路国有建设用地规划设计条件 　　(36) 的函》，估价对象规划用途为住宅，拟出让土地年期为70年，土地面积 　　(37) 为8220.7平方米，规划容积率为3.6。估价对象实际开发程度为宗地外 　　(38) “七通” (即通路、通电、通讯、供水、排水、供气、供暖)、宗地内　　“一平”(即场地平整)。结合本次估价目的及估价依据，按照《城镇土 　　(39) 地估价规程》( GB/T 18508--2001)，确定本次估价对象地价定义如下： 　　(40) 估价对象在估价基准日-00八年六月三十日，宗地外“七通”(即 　　(41) 通路、通电、通讯、供水、排水、供气、供暖)宗地内“一平”(即场地 　　(42) 平整)条件下，70年期国有建设用地出让使用权价格。 　　(43) 八、估价结果 　　(44) 根据《城镇土地估价规程》( GB/T 18508--2001)，评估得出估价对 　　(45) 象在本次地价定义条件下的国有出让建设用地使用权价格结果如下： 　　(46) 土地坐落：××市××区××路××号 　　(47) 土地面积：8220.7平方米 　　(48) 单位面积地价：5277元/平方米 　　(49) 楼面地价：1466元/平方米 　　(50) 评估总地价：4338.0634万元 　　(51) (货币种类：人民币) 　　(52) 具体详见《土地估价结果一览表》(略)。 　　(53) 九、需要特殊说明的事项 　　(54) (一)估价的前提条件和假设条件 　　(55) 1.估价对象为合法取得的国有建设用地使用权，并已支付有关税费。 　　(56) 2.估价对象依法利用，并会产生相应的土地收益。 　　(57) 3.估价对象与其他生产要素相结合，能够持续有效利用。 　　(58) 4.在估价基准日的地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。 　　(59) 5.任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、　　法规的规定。 　　(60) 6.估价对象能够满足地价定义中关于用途、利用方式、开发程度、 　　(61) 年期、估价基准日等设定条件。 　　(62) (二)估价结果和估价报告的使用 　　(63) 1.本估价报告是估价人员依据《城镇土地估价规程》 (GB/T 　　(64)18508--2001)形成的专业意见和结论。 　　(65) 2.本估价报告仅为本次估价目的服务，其估价结果仅用于本次估价　　目的时才有效。 　　(66) 3.本估价报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的建设用地 　　(67) 使用权价格，若估价对象的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、 　　(68) 土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整或重新评估。 　　(69) 4.土地估价报告仅供国土资源管理部门审查用，土地估价技术报告供委托方使用。 　　(70) 5.本估价报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的 　　(71) 有关损失，估价机构不承担责任。 　　(72) 6.本估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，由估价机构负责解释。 　　(73) 7.本估价报告出具估价结果所涉及币种均为人民币。 　　(74) (三)需要特殊说明的事项 　　(75) 1.报告中有关估价对象的用途、土地面积和规划条件等以《××市 　　(75) 1.报告中有关估价对象的用途、土地面积和规划条件等以《××市 　　(76) 规划局关于××区××路国有建设用地规划设计条件的函》为准。 　　(77) 2.估价对象的土地利用状况等资料由委托方提供，土地区位条件、 　　(78) 地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。 　　(79) 3.委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。 　　(80) 4.本次估价中所采用的地价指数以××市公布的42003 - 2008年上 　　(81) 半年地价指数表》为依据。 　　(82) 十、土地估价师签字 　　(83) 姓名 土地估价师资格证书号 签名 　　(84) 王×× ××××× (签字) 　　(85) 张×× ××××× (签字) 　　(86) 十一、土地估价机构 　　(87) ××评估公司(公章) 　　(88) 二O O八年七月十日 　　(89) 　　第二部分估价对象描述及地价影响因素分析 　　(90) 一、估价对象描述 　　(91) 1.土地登记状况 　　(92) (1)土地来源 　　(93) 估价对象原为××市第一棉纺织厂工业用地，2007年，随着市区工 　　(94) 业企业“退二进三”战略的实施，××市第一棉纺织厂由此地搬迁至郊区，该地块由××市土地收购储备中心收储。 　　(95) (2)登记状况 　　(96) 《国有土地使用证》编号：待编 　　(97) 估价期日土地使用者：××市土地收购储备中心 　　(98) 宗地位置：××市××区××路××号 　　(99) 地号：×× 　　(100) 图号：x× 　　(101) 用途：拟出让用途为住宅用地，评估设定用途为住宅用地。 　　(102) 土地等级：三级 　　(103) 使用权类型：划拨 　　(104) 终止日期：无 　　(105) 土地面积：8220.7平方米 　　(106) 2.土地权利状况 　　(107) 估价对象土地所有权属于国家。估价对象土地使用权由××市土地 　　(108)收购储备中心以收购方式取得，现拟挂牌出让。 　　(109) 根据《××市规划局关于x×区××路国有建设用地规划设计条件 　　(110)的函》，估价对象拟以住宅用途挂牌出让，出让年期为住宅用地法定最高出让年期70年。 　　(111) 根据委托方提供权的属资料，估价对象来源合法，产权清晰。 　　(112) 3.土地利用状况 　　(113) 经土地估价师现场勘察，估价对象现状为空地。 　　(114) 二、地价影响因素分析 　　(115) (一)区域因素 　　(116) 1.区域概况(略) 　　(117) 2.交通条件 　　(118) 估价对象西临城市主干道××路，北临混合型主干道××路，南临 　　(119)支路××路，道路通达度高;距火车客站约3.9公里，对外交通较便捷; 　　(120)区域内无交通限制，交通条件总体较好。 　　(121) 3.商服繁华度 　　(122) 估价对象距市级商服中心约2.6公里，处于区级商服中心和小区级商 　　(123)服中心内，距农贸市场约100米，区域内总体商服繁华度高。 　　(124) 4.生活服务及公用设施配套 　　(125) 估价对象所处区域生活服务设施配套较齐全，公用设施利用方便度 　　(126)较便捷，其周边分布有××附小、××中学、××医院、××口腔医院、 　　(127)××超市、××批发市场、×x邮局、交通银行××支行、××市商业银行等。 　　(128) 5.环境条件 　　(129) 估价对象所处区域大气环境较好，噪声在45 - 60分贝，地下水质较 　　(130)好。区域内有××公园和××，人文环境优良，总体环境条件较好。 　　(131) 6.规划限制 　　(132) 估价对象所处区域为××市城市总体规划的工作居住用地区，建筑 　　(133) 高度不限，规划对土地发展利用无限制。 　　(134) 7.其他区域因素 　　(135) 待估宗地所在区域其他区域因素对土地利用无影响。 　　(136) (二)个别因素 　　(137) 1.估价对象位置 　　(138) 估价对象位于××市x×区××路××号，其所在的××路以大型 　　(139)企事业单位用地为主，住宅区以单位福利区为主，新型住宅小区较少。 　　(140)估价对象周边商业设施较齐全，生活便利程度较高。 　　(141) 2.土地用途 　　(142) 根据《××市国有建设用地使用权挂牌出让公告》(××土出告字 　　(143) [2008] 22号)，估价对象规划土地用途为住宅。 　　(144) 3.现状及规划利用 　　(145) 估价对象现状为待建空地。根据《××市规划局关于××区××路国 　　(146)有建设用地规划设计条件的函》，估价对象规划住宅用地建筑面积29595平方 　　(147)米，总建筑密度为50%，容积率为3.6，绿地率为20%，总停车位382个。 　　(148) 4.宗地形状及临街状况 　　(149) 估价对象呈长方形，形状规则，宗地临主街宽度约1 10米，进深约 　　(150) 75米，便于布置南北朝向住宅楼，有利于其开发利用。估价对象三面临路，两面临主干道，一面临支路。 　　(151) 5.地质地形地势 　　(152) 估价对象所处区域地势平坦，地基土3米深度切面承载力为150 - 　　(153) 180kPa，为住宅用地一般场地，宗地受自然危害的程度较小。 　　(154) 6.宗地基础设施条件 　　(155) 估价对象现状为待建空地，达到场地平整条件。其他基础设施需在 　　(156)重新开发建设时统一布设。 　　(157) 7.土地权利状况与使用年期 　　(158) 待估宗地土地使用权性质为国有出让土地使用权，在估价期日未设定他项权利状况。 　　(159) 8.其他个别因素 　　(160) 其他个别因素状况对待估宗地利用状况无影响。 　　(161) 　　第三部分土地估价 　　(162) 一、估价原则 　　(163) 本次估价遵循的土地估价原则有：(一)合法原则、(二)供需原则、 　　(164)(三)协调原则、(四)变动原则、(五)最有效利用原则。(具体内容略) 　　(165) 二、估价方法与估价过程 　　(166) (一)选用方法的理由 　　(167) 估价对象规划用途为住宅用地，根据《城镇土地估价规程》(GB/T 　　(168) 18508--2001)，宜采用市场比较法和基准地价系数修正法进行评估。理由如下： 　　(169) 估价对象处于××市建成区内，所处供需圈内地产市场发达，市场 　　(170)交易活跃，与估价对象交易情况类似的土地交易案例较多，并且可比案 　　(171)例的交易时间、交易情况、区域因素和个别因素明确，有利于比较因素修正系数的确定。因此可采用市场比较法进行评估。 　　( 172) 估价对象处于××市基准地价覆盖范围内，所处土地级别明确，可 　　( 173)通过××市基准地价修正体系对估价对象各项用地条件分析，利用基准 　　(174)地价系数修正法可较为便利地测算其地价。因此，可采用基准地价系数修正法进行评估。 　　( 175) (二)测算过程 　　(176)评估方法一：市场比较法 　　( 177) 1.基本思路 　　( 178) 市场比较法，是根据市场中的替代原理，将估价对象与具有替代性 　　( 179)的，且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地 　　(180)产的成交价格作适当修正，以此估算估价对象客观合理价格的方法。 　　(181) 2.公式 　　(183) 式中：V--估价对象价格; 　　(184) ‰——比较案例价格; 　　(185) A——估价对象交易情况指数/比较案例宗地交易情况指数; 　　(186) B——估价对象估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期地价指数; 　　(187) D——估价对象区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数; 　　(188) E——比较案例个别因素条件指数/估价对象个别因素条件指数。 　　(189) 3.计算过程 　　(190) (1)比较案例选择 　　(191) 市场比较法中比较案例的选择，遵循以下原则： 　　(192) ①与估价对象属同一城市。 　　(193) ②与估价对象用途相同或相近。 　　(194) ③与估价对象交易类型相同或相近。 　　(195) ④与估价对象估价基准日相差3-5年以内。 　　(196) ⑤可比案例必须为正常交易，或能修正为正常交易。 　　(197) 各案例条件描述如下： 　　(198) 案例A位于××路86号，土地面积7845.055平方米，土地用途为 　　(199)住宅，土地级别为三级，土地开发程度为宗地外“七通”(即通路、通 　　(200)电、通讯、供水、排水、供气、供暖)宗地内“一平”(即场地平整)， 　　(201)容积率为3.7。宗地一面临街，形状规则。××公司以挂牌出让方式取得 　　(202)该宗地70年期土地使用权，单位面积价格为5239元/平方米，交易情况正常。 　　(203) 案例B位于××路10号，土地面积12139.8平方米，土地用途为 　　(204)住宅，土地级别为三级，土地开发程度为宗地外“七通”(即通路、通 　　(205)电、通讯、供水、排水、供气、供暖)宗地内“一平”(即场地平整)， 　　(206)容积率为4.04。宗地一面临街，形状规则。2004年3月28日，××公司 　　(207)以挂牌出让方式取得该宗地70年期土地使用权，单位面积价格为4825元/平方米，交易情况正常。 　　(208) 案例C位于××路128号，土地面积6711.653平方米，土地用途 　　(209)为住宅，土地级别为三级，土地开发程度为宗地外“七通”(即通路、通 　　(210)电、通讯、供水、排水、供气、供暖)宗地内“场地平整”，容积率为 　　(211) 3.41。宗地一面临街，形状不规则。2007年6月3日，××公司以挂牌 　　(212)出让方式取得该宗地70年期土地使用权，单位面积价格为5125元/平方米，交易情况正常。 　　(213) (2)因素选择 　　(214) 考虑估价对象用途，结合比较案例的具体情况，选择比较因素如下： 　　(215) A.交易时间、土地用途、交易方式、土地使用年期等。 　　(216) B.区域因素：主要指商服繁华度、交通条件、基础设施状况、生活 　　(217)服务设施、环境质量、区域规划限制等。 　　(218) C.个别因素：主要指宗地形状、面积、临街状况、宗地外基础设施 　　(219)状况、地质条件、容积率等。 　　(220) (3)因素条件说明 　　(221) 将估价对象与比较案例的比较因素具体情况列表如下： 　　(222) 表1 比较因素条件说明表(略) 　　(223) (4)编制比较因素条件指数表 　　( 224) A.交易时间修正指数的确定 　　(225) 交易时间修正指数采用××市地价指数确定。××市2003~2008年 　　(226)上半年住宅用地地价指数表如下： 　　(227) 表2××市住宅用地低价表指数表 　　( 228) 根据上表，采用内插法确定比较案例A、B、C和估价对象交易时间 　　(229)修正指数分别为146.4、114.5、139、146.4。 　　(230) B.交易方式修正指数的确定 　　(231) 本次估价中所选3个交易案例均为挂牌出让方式成交，与估价对象交 　　(232)易方式一致，因此确定估价对象与比较案例交易方式条件指数均为100。 　　(233) C.土地用途修正指数的确定 　　(234) 估价对象与比较案例土地用途均为住宅用地，故此项无需修正，土 　　(235)地用途修正指数均定为100。 　　(236) D.土地使用年期修正指数的确定乙￡l 　　(237) 年期修正系数公式为： 　　(250) 估价对象容积率为3.6，其对应的三个比较案例容积率依次为3.7、 　　(251) 4.04、3.41，根据上表，采用内插法确定估价对象及比较案例容积率修正 　　(252)指数分别为132、133、136、128.4。 　　(253) (5)编制比较因素修正系数表 　　(254) 编制因素比较修正系数表(见表4)： 　　(255)　表4因素比较修正系数表 　　(256) (6)案例修正后的地价计算 　　( 257) 将估价对象各项影响因素与比较案例的各项影响因素相比较，按市 　　(258)场比较法测算得到修正后三个比准价格分别为5079.8元/平方米、5807.6 　　(259)元/平方米和5708.1元/平方米。由于三个比准价格价相差较小，采用其 　　(260)算术平均值5532元/平方米作为市场比较法评估估价对象的单位面积土地使用权价格。 　　(261)评估方法二：基准地价系数修正法 　　(262) 基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等 　　( 263)评估成果，按照替代原则，对估价对象的区域条件和个别条件等与其所 　　( 264)处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基 　　( 265)准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。 　　(266) 1.基准地价成果介绍及内涵 　　( 267) ××市基准地价于2007年经××市人民政府以××告字[2007]× 　　(268)×号《关于重新公布x×市国有土地级别和基准地价的通告》批准发布， 　　(269)全市土地定级划分为七个级别，并分别制定了商服用地、住宅用地和工业用地三种土地使用类型的级别价格。 　　(270) ××市基准地价的内涵如下： 　　(271) ①基准日：2007年1月1日; 　　(272) ②土地开发程度：为宗地外“六通” (供水、排水、供电、供气、 　　(273)通讯、通路)，宗地内“一平”(场地平整); 　　(274) ③容积率：商服和住宅用地平均容积率为2.0，工业用地平均容积率为0.6。 　　( 275) ××市土地级别和基准地价表如下： 　　(276) 表5××市国有土地级别和基准低价表(2007) 　　(284) 2.确定估价对象土地级别及基准地价 　　(285) 估价对象位于××市××区××路××号，土地用途为住宅用地。 　　(286)经查《××市土地级别图(2007年)》及《××市国有土地基准地价 　　(287)(2007年)》，估价对象处于××市土地级别三级地，三级住宅用地基准地价为2625元/平方米。