单选题
2009年10月11日B市房地产市场蓬勃发展，大量住宅小区建成，2010年9月该市C土地评估机构接到一住宅小区的评估业务宗地M，评估机构的估价人员进行了实地踏勘，由于本估价对象附近存在大量交易的实例，所以评估人员决定用市场比较法进行评估，该宗住宅用地的基本情况如下：土地使用年期70年，容积率为2.5。选择某比较案例N的成交价格为2000元/m
2
，土地使用年期50年，容积率1.5。与待估宗地M相比，比较案例N的区域因素条件优于待估宗地，修正系数为3%，个别因素条件比待估宗地M差，修正系数为2%。该城市住宅地价的容积率修正系数如下表所示，土地还原率为6%。
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容积率
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1.0
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1.5
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2.0
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2.5
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3.0
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3.5
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修正系数
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1.0
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1.2
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1.8
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2.2
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2.5
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2.7
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请就上述背景，回答问题：
单选题
______是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格做适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。
单选题
评估人员在运用市场比较法进行评估，则待估宗地M土地价格为______元/m
2
。
【正确答案】
D
【答案解析】进行年期修正、区域修正、个别因素修正和容积率修正。年期修正系数K=[1-1/(1+r)
m
]/[1-1/(1+r)
n
]=[1-1/(1+6%)
70
]/[1-1/(1+6%)
50
]=1.0395，待估宗地土地价格=2000×1.0395×(100/103)×(100/98)×(2.2/1.2)=3776(元/m
2
)。
单选题
市场比较法适用的假定条件是在______并在接近估价时点的情况下，存在着许多相类似的土地交易案例。
单选题
估价师在土地估价过程中，要将影响土地价格的因素条件修正到估价期日的水平，是依据土地估价的______进行的。
单选题
直接比较法是以______为基准，将交易案例与其进行逐项比较，经过修正计算得到比准价格。