多选题
市区某房地产企业,2011年相关业务如下:
(1)2011年1月购买郊区的一块25000平方米的耕地进行房地产开发,合同注明转让价款700万元。
(2)取得土地后,为开发上述土地,共支付土地征用费500万元,前期工程费400万元,三通一平费用200万元。开始进行房地产开发,建造普通标准住宅占全部土地的50%,其余土地开发钢结构为主体的写字楼。
(3)为开发房产向银行取得借款6000万元,签订借款合同。
(4)普通标准住宅其他开发成本240万元,同时为建造普通标准住宅支付借款利息50万元,能提供金融机构的证明。写字楼的其他开发成本为1200万元,写字楼借款的利息没有办法分摊。(普通标准住宅开发成本及写字楼的开发成本均不包括业务(2)的费用)
(5)普通标准住宅11月开发完成后当年12月销售80%,取得收入1400万元,20%分配给10名股东(假定同类型),写字楼当年7月底完工销售了50%,取得销售收入5000万元。已经销售部分全部签订了销售合同,并办理了产权转移书据,当年由于国家对房产调控,写字楼销售受阻,公司决定将剩余的写字楼从8月1日开始转售为租,和某物业公司签订租赁合同明确,8~12月写字楼未售部分租金为300万元,将去年按规定购置的节能节水专用设备一并出租,取得收入100万元(去年购入该设备时取得增值税普通发票注明价款100万元,已按规定办理相关手续)。出租的写字楼和专用设备,按规定使用年限计提折旧120万元,企业记入“其他业务成本”账户。
(6)企业当年发生管理费用(不含相关税金)440万元,其中业务招待费60万元。销售费用820万元,其中广告费用600万元,业务宣传费50万元。税务机关核定的财务费用为180万元。
(7)当年发生工资费用800万元,实际发生工会经费、职工教育经费和福利费16万元、15万元、115万元,已经计入相关的成本费用中。工会经费已实际拨付并取得工会组织开具的收款收据。
(地方政府规定耕地占用税的单位税额是20元/平方米,地方政府规定房地产开发费用的计算均取最高比例,当地税务机关认为工资是合理的,企业所得税中只考虑印花税、土地增值税、营业税、城建税和教育费附加)
根据上述资料和税法有关规定,回答下列问题:
多选题
根据税法有关规定,以下说法正确的是( )。
【正确答案】
A、B、C、D
【答案解析】[解析] 自建出租的写字楼,产权未发生转移,仅就租赁收入计算企业所得税;职工福利费扣除限额=800×14%=112(万元),小于实际发生的115万元,按照限额扣除,所以选项E不正确。
多选题
企业应缴纳的印花税和耕地占用税为( )万元。
【正确答案】
D
【答案解析】[解析] 应缴纳的印花税=700×0.5‰+6000×0.05‰+(1400+5000)×0.5‰+(300+100)×1‰=4.25(万元)
应缴纳耕地占用税=25000×20÷10000=50(万元)
合计=4.25+50=54.25(万元)
多选题
企业当年应缴纳的土地增值税为( )万元。
【正确答案】
A
【答案解析】[解析] 应缴纳的土地增值税
普通住宅
货币性收入=1400(万元)
分配给股东应视同销售,收入=1400÷0.8×20%=350(万元)
地价款=700×50%=350(万元)
开发成本=(500+400+200)×50%+240=790(万元)
开发费用=50+(350+790)×5%=107(万元)
转让税金=(1400+350)×5%×(1+7%+3%)=96.25(万元)
加计扣除=(350+790)×20%=228(万元)
扣除额=350+790+107+96.25+228=1571.25(万元)
增值额=(1400+350)-1571.25=178.75(万元)
增值率=178.75÷1571.25×100%=11.38%
普通标准住宅增值率没超过20%,不缴纳土地增值税。
写字楼
收入=5000(万元)
地价款=700×50%×50%=175(万元)
开发成本=[1200+(500+400+2001×50%]×50%=875(万元)
开发费用=(175+875)×10%=105(万元)
转让税金=5000×5%×(1+7%+3%)=275(万元)
加计扣除=(175+875)×20%=210(万元)
扣除额=175+875+105+275+210=1640(万元)
增值额=5000-1640=3360(万元)
增值率=3360÷1640×100%=204.88%(万元)
土地增值税=3360×60%-1640×35%=1442(万元)
多选题
计算企业所得税时准予扣除的业务招待费和广告费、业务宣传费共计( )万元。
【正确答案】
B
【答案解析】[解析] 销售收入=1400+350+5000+(300+100)=7150(万元)
业务招待费扣除限额=7150×5‰=35.75(万元)<60×60%=36(万元)
所以招待费税前扣除35.75万元。
广告宣传费扣除限额=7150×15%=1072.5(万元),实际发生广告费和业务宣传费是650万元,据实扣除。
合计可以扣除的业务招待费、广告费和宣传费=35.75+650=685.75(万元)
多选题
计算企业所得税时工资和三项经费准予扣除的金额为( )万元。
【正确答案】
B
【答案解析】[解析] 合理的工资据实扣除
职工福利费=800×14%=112(万元),小于实际发生的115万元,按照限额扣除;
职工教育经费=800×2.5%=20(万元),实际发生15万元,准予扣除15万元;
职工工会经费=800×2%=16(万元),实际发生16万元,据实扣除;
工资、工会经费、职工教育经费和福利费扣除额=800+16+15+112=943(万元)
多选题
企业应缴纳的所得税为( )万元。
【正确答案】
C
【答案解析】[解析] 租赁业务的营业税和城建税教育费附加=(300+100)×5%×(1+7%+3%)
=22(万元)
应纳税所得额=7150-(350+790+175+875)(地价款和开发成本)-120(折旧)-(96.25+4.25+275+1442+22)(税金)-(440+820+180)(期间费用)+(60-35.75)招待费调增)+3(工资和三项经费调增)=1587.75(万元)
应缴纳的企业所得税=1587.75×25%=396.94(万元)
企业购置节能节水专用设备在5年内转让、出租的,应当停止享受企业所得税优惠,并补缴已经抵免的企业所得税税款,所以,当年应补缴抵免的所得税税款=100×10%=10(万元)。
总共应缴纳的企业所得税=396.94+10=406.94(万元)