问答题
某县城一家房地产开发企业2012年度委托建筑公司承建住宅楼10栋，其中：80%的建筑面积直接对外销售，取得销售收入7648万元；其余部分暂时对外出租，本年度内取得租金收入63万元。与该住宅楼相关的成本、费用有：
(1)支付土地使用权价款1400万元。
(2)取得土地使用权缴纳契税42万元。
(3)前期拆迁补偿费90万元，直接建筑成本2100万元，环卫绿化工程费用60万元。
(4)发生管理费用450万元、销售费用280万元、利息费用370万元(利息费用未超过按商业银行同期同类贷款利率计算的金额，但不能准确按项目计算分摊，其中含罚息20万元)。
当地政府规定，房地产开发费用的扣除比例为9%。
(5)其他资料：
①该企业当年发生业务招待费65万元；发生广告宣传费100万元；
②因捂盘销售被政府处以罚款20万元；因违反交房合同支付购房者违约金5万元。
根据上述资料计算回答下列问题(不考虑地方教育附加)：
问答题
该房地产开发企业2012年度应缴纳的营业税；
【正确答案】该房地产开发企业2012年度应缴纳的营业税
营业税=7648×5%+63×5%=385.55(万元)
【答案解析】
问答题
该房地产开发企业2012年度应缴纳的城市维护建设税和教育费附加合计数；
【正确答案】该房地产开发企业2012年度应缴纳的城市维护建设税和教育费附加合计数
县城的城建税税率是5%
城市维护建设税和教育费附加合计数=385.55×(5%+3%)=30.84(万元)
【答案解析】
问答题
该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时允许扣除的土地使用权金额；
【正确答案】该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时允许扣除的土地使用权金额
取得土地使用权所支付的金额=(1400+42)×80%=1153.6(万元)
【答案解析】
问答题
该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时允许扣除的开发成本；
【正确答案】该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时允许扣除的开发成本
开发成本=(90+2100+60)×80%=1800(万元)
注意按照已售面积占开发总而积的比例分摊应扣除的土地使用权金额和开发成本。
【答案解析】
问答题
该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时允许扣除的开发费用；
【正确答案】该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时允许扣除的开发费用
开发费用=(1153.6+1 800)×9%=265.82(万元)
注意使用题目给定的9%的比例计算。
【答案解析】
问答题
该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时允许扣除的与转让房地产有关的税金；
【正确答案】该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时允许扣除的与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金=7648×5%×(1+5%+3%)=412.99(万元)
【答案解析】
问答题
该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时允许扣除项目金额合计数；
【正确答案】该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时允许扣除项目会额合计数
加计扣除=(1153.6+1800)×20%=590.72(万元)
允许扣除项目金额合计=1153.6+1800+265.82+412.99+590.72=4223.13(万元)
【答案解析】
问答题
2012年度该房地产开发企业应缴纳土地增值税；
【正确答案】2012年度该房地产开发企业应缴纳土地增值税
增值额=7648-4223.13=3424.87(万元)
增值率=3424.87÷4223.13×100%=81.10%
适用40%的税率和5%的速算扣除系数。
土地增值税额=3424.87×40%-4223.13×5%=1158.79(万元)
【答案解析】
问答题
2012年度该房地产开发企业企业所得税应纳税所得额；
【正确答案】2012年度该房地产开发企业应纳税所得额业务招待费扣除限额：65×60%=39(万元)＞(7648+63)×5‰=38.56(万元)，
招待费超支65-38.56=26.44(万元)
广告赞扣除限额=(7648+63)×15%=1156.65(万元)，企业广告费未超限额，可以据实扣除。
因捂盘销售被政府处以罚款20万元不得在所得税前扣除。
因违反交房合同支付的违约金可以在所得税前扣除。
应纳税所得额=7648+63-1153.6-1800-385.55-30.84-1158.79-450-280-370-5+26.44=2103.66(万元)
【答案解析】
问答题
2012年度该房地产开发企业应缴纳企业所得税。
【正确答案】2012年度该房地产开发企业应缴纳企业所得税
应纳企业所得税=2103.66×25%=525.92(万元)。
【答案解析】