问答题 ××市××厂房评估报告
一、委托人：××市××厂
二、受理委托人：
(一) 受理单位：××市房地产信息咨询公司。
(二) 评估人(略)。
三、估价日期：1993年10月1～19日
四、勘估建筑物简介
(一) 地址：××市××区。
(二) 所有人权利：委托单位持有××市房地产管理局核发的房屋产权证和土地使用证。
(三) 建造时间：1980年。
(四) 建筑物结构及面积：该厂房为五层钢混框架结构，合资拟投入1600m2。
(五) 建筑物用途：生产用厂房。
(六) 建筑物改良情况：1986年增加空调设备、铝合金窗及电梯等。
(七) 地理环境：该厂房位于××路与××之间，距××站约1km，交通方便且景观较好。
五、估价目的
委托单位原为加工出口×产品的重要企业，年产值为3000万元。目前因国际市场上×产品需求之间发生变化，该厂决定转产，未来的合资企业将租用勘估标的物为生产车间，且以15年租金作为中方部分股金，拟估算15年租金的现值。
本估价报告所估结果仅为以上目的服务，不能作为交易、抵押等其他活动的依据。
六、估价分析
(一) 估价依据：
1．1986年《关于利用公房进行合资联营按商品租金计租的暂行规定》。
2．委托人所提供的资料。
3．估价人现场实勘的结果。
4．××市统计局公布的建筑企业价格指数。
5．××统计局公布的各种价格总指数。
6．近几年银行存款利率的变化资料。
(二) 估价方法。
因目前与之相同的案例较少，不宜采用市场法估价，而租金收入是一种稳定的有规律的收益，因此收益法估价较为适宜。根据××市房地产市场的发展情况分析，房地产的出租、出售价格逐年递增，因此在计算纯收益时考虑了使用过程中的变化。
(三) 确定资本化率。
资本化率主要依据通货膨胀率和银行存款利率的变化来定，但因没有通货膨胀率，可参照零售价格指数来定。近几年零售价格指数(以上年价格为100)如下表所示：
NO
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
价格指数(%)
101.5
100.5
100.5
101.8
113.9
107.2
10.69
117.7
115.1
102.7
108
据此，则每年零售价格变化比率为下表所示：
NO
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
变化比率(%)
1.5
0.5
0.5
1.8
13.9
7.2
6.9
17.7
15.1
2.7
8
则求得平均每年零售价格变动比率为6.89%。 而近几年来一年期的隐含存款利率如下表所示：
NO
1
2
3
4
5
6
变化比率(%)
8.64
11.34
10.08
8.64
7.56
6.60
则求得平均利率为8.81%。 仅零售价格平均变动的百分比和平均利率的中位数，则为7.85%，以此为资本比率。 (四) 纯收益的计算。 该勘估物的租金即为纯收益。根据××市房地产管理局1986年颁布的《关于利用公房进行合资联营按商品租金计租的暂行规定》，钢混结构建筑物每月标准租金为每平方米6.17元，但这是1986年的租金，需作时间上的调整，应调整到1993年年底。 建筑物直接费价格指数(以上年为100)如下表所示：
年份
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
直接费指数(%)
113.9
109
107
114
110
113.5
109.9
116
1993年价格指数依据上表作预测于下表：

N0

X

Y

XY

X2

1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
∑

-7
-5
-3
-1
1
3
5
7
0

113.9
109
107
114
110
113.5
109.9
116
893.3

-797.3
-545
-321
-114
11O
340.5
549.5
812
34.7

49
25
9
1
1
9
25
49
168

【正确答案】一份完整的估价报告由封面、目录、致委托人函、估价结果报告、估价过程报告及有关的附件等组成。分析此估价报告，有以下几个问题：
(1) 从报告格式上讲显得不够规范，缺少封面、目录、致委托方函、估价结果报告、估价过程报告及有关的附件，提供的报告也只是一份估价过程报告。
(2) 此受理单位为一个房地产信息咨询公司，是否有权受理委托估价未加说明，应有明确表示，并注明资质。
(3) 此报告中没有估价时点，估价日期一般指评估作业日期，两者不可混淆，应明确规定评估基准日。
(4) 对建筑物基地的土地权利状况交代不清，原为划拨土地，有否补过地价，均应说明。
(5) 对土地的基本情况介绍过于简单，如具体坐落位置、四至、面积大小、地形地势、地势状况等均应作必要说明。
(6) 对建筑物介绍过于简单，是重工业厂房还是轻工业厂房，是特殊结构还是一般标准结构，是否有腐蚀性，出租生产车间与原厂房之间生产是否会发生矛盾和相互影响。
(7) 报告中所有人权利的土地使用证是市房管局核发还是市土地管理局核发(实际应由市人民政府核发)交代不清。
(8) 报告评估结果426.72万元人民币应用大写表示。
(9) 报告“(五) 计算资金现值”的资本化率应为0.0785，而不是0.0875。
(10) 一份完整规范的估价报告还应说明确定估价额的理由以及估价时的假设条件和运用估价额应注意事项。
(11) 估价报告应由评估人特别是注册房地产估价师签名，并说明与估价对象、委估单位无利害关系。
(12) 估价报告应由符合资质的估价机构盖章，并注明估价报告递交日期。
【答案解析】