问答题
下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。答题时，请先在试题卷上找出错误点，然后将错误所对应的行号、错误内容和错误原因分别标在答题卷的“错误点位置”、“错误内容”和“错误原因”栏目中)
土地估价技术报告
第一部分
一、估价项目名称
××厂地价评估
二、委托估价方
(略)
三、受托估价方
(略)
四、估价对象
(略)
五、估价目的
对××厂的土地使用权价格进行评估。
六、估价依据
(1)《中华人民共和国土地管理法》及实施条例。
(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。
(3)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
(4)国家土地管理局、国家体改委《股份有限公司土地使用权管理暂行条例》。
(5)××市有关土地的法律法规及文件规定。
(6)委托方提供的有关资料(略)。
(7)估价人员实地勘察和调查收集的有关资料。
七、地价定义
此次评估地价是评估对象50年期工业用地国有土地使用权于评估期日的价格；
八、估价期日
2007年6月30日。
九、估价日期
2007年8月13日。
十、估价结果
总地价：40、605、565.8元。
估价结果一览表(略)
十一、需要特殊说明的事项
(1)本报告提供的土地价格构成中不包含评估地块红线内基础设施，如管线、码头、道路等的费用。
(2)本报告评估地块为××厂划拨土地的一部分，评估范围由委托方划定，其面积以土地勘测定界机构勘测定界结果为准。
(3)本报告中采用的房屋建筑面积由委托方提供，作为评估时的参考。
(4)本报告需按国家规定，经政府土地管理部门确认后，方可作为确定股份制改造企业土地使用权价格的依据。
(5)未经评估单位书面同意，本评估报告的全部或任何一部分均不得以任何方式公开发表或引用。
(6)本报告自估价期日起半年内有效。
十二、土地估价师
姓名 签名
××× (略)
××× (略)
××× (略)
十三、土地估价机构
(略)
二OO七年八月二十二日
第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1．土地位置状况
委估地块为××厂用地范围内的一部分，位于××区××大道××号，西临××江、北靠××路、东临××大道、南至××厂，距××大桥约3.5km。
2．土地登记状况
××厂用地为国有划拨用地，用途为工业，土地使用者为××厂。
评估对象为××厂厂区用地的一部分，包括南区、西区、北区三个地块，其对应土地登记状况如下。南区：国有建设用地使用证号为第××号，图号为××，地号为××，土地总面积7601m2，其中估价对象勘测定界面积为7477m2。西区和北区：国有建设用地使用证号为第××号，图号为××，地号为××，土地总面积628319m2，其中待估地块北区勘测定界面积为40108m2，西区勘测定界面积为24449m2。
3．土地权利状况
估价对象土地使用权为××厂以行政划拨方式取得。
4．建筑物及地上附着物状况(略)
二、地价影响因素分析
1．一般因素(略)
2．区域因素
(1)位置。评估对象位于××新区××江东岸，距市中心约12km，距××口岸约1km，距××大桥约3.5km。
(2)交通条件(略)。
(3)区域性质。由于城市发展的结果，已形成工业和居住混杂的区域。
(4)集聚条件。评估对象周边规划为开发区，有××保税区、××出口加工区、××高科技园区等，工业集聚规模较高。
(5)地块面积及形状。待估地块总面积为72034m2，其中南区7477m2，北区40108m2，西区24449m2。该地块整体形状不规则，西、北区近似长方形，南区近似三角形。
3．个别因素
(1)环境条件。评估对象所在区域附近工厂相对集中，如××化工厂、××煤气厂等，有一定的空气污染。
(2)地质条件。评估地块所在区域，为第四纪地层。该待估地块地质条件对地表工程利用无影响。
(3)临江条件。评估地块临××江，有较理想的水运条件。
(4)土地使用权年限。取国家规定的工业用地出让最高年限50年。
第三部分 土地估价
一、估价原则
(略)
二、评估思路与方法选择
根据此次评估目的和评估价格类型，结合区域土地市场的特点，选择相应的评估方法。近年来，××新区工业用地出让、转让、作价人股等较为活跃，市场价格信息相对丰富，故选用市场比较法。同时根据工业用地的性质，采用成本逼近法评估待估宗地价格。
三、估价过程
(一)市场比较法
市场比较法是指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同的若干土地交易实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与待估土地进行对照比较，并对交易实例土地价格加以修正，从而确定待估土地价格的方法。该方法基本公式如下
待估土地价格=交易实例土地价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数
1．比较实例的选择
通过对市场交易实例的调查与分析，选择3个可比性较强的交易实例作为比较实例。
2．比较因素的选择
根据影响工业用地地价的主要因素，结合评估对象和比较实例的差异情况，选择若干比较因素。
3．因素条件说明
待估宗地和比较实例的各因素条件说明如下表所示。
4．编制比较因素条件指数表
经对上表中各因素条件的相互比较，赋予相应的指数，结果如下表所示。
表中有关修正说明如下。
(1)期日修正：目前，工业用地地价约下跌了5%。
(2)实例2年期修正：[1-1/(1+r)30]/[1-1/(1+r)50]=93.7%。
5．因素修正
由上表进一步得到各项修正系数，如下表所示。
一、估价项目名称
××厂地价评估
二、委托估价方
(略)
三、受托估价方
(略)
四、估价对象
(略)
五、估价目的
对××厂的土地使用权价格进行评估。
六、估价依据
(1)《中华人民共和国土地管理法》及实施条例。
(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。
(3)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
(4)国家土地管理局、国家体改委《股份有限公司土地使用权管理暂行条例》。
(5)××市有关土地的法律法规及文件规定。
(6)委托方提供的有关资料(略)。
(7)估价人员实地勘察和调查收集的有关资料。
七、地价定义
此次评估地价是评估对象50年期工业用地国有土地使用权于评估期日的价格；
八、估价期日
2007年6月30日。
九、估价日期
2007年8月13日。
十、估价结果
总地价：40、605、565.8元。
估价结果一览表(略)
十一、需要特殊说明的事项
(1)本报告提供的土地价格构成中不包含评估地块红线内基础设施，如管线、码头、道路等的费用。
(2)本报告评估地块为××厂划拨土地的一部分，评估范围由委托方划定，其面积以土地勘测定界机构勘测定界结果为准。
(3)本报告中采用的房屋建筑面积由委托方提供，作为评估时的参考。
(4)本报告需按国家规定，经政府土地管理部门确认后，方可作为确定股份制改造企业土地使用权价格的依据。
(5)未经评估单位书面同意，本评估报告的全部或任何一部分均不得以任何方式公开发表或引用。
(6)本报告自估价期日起半年内有效。
十二、土地估价师
姓名 签名
××× (略)
××× (略)
××× (略)
十三、土地估价机构
(略)
二OO七年八月二十二日
一、估价对象描述
1．土地位置状况
委估地块为××厂用地范围内的一部分，位于××区××大道××号，西临××江、北靠××路、东临××大道、南至××厂，距××大桥约3.5km。
2．土地登记状况
××厂用地为国有划拨用地，用途为工业，土地使用者为××厂。
评估对象为××厂厂区用地的一部分，包括南区、西区、北区三个地块，其对应土地登记状况如下。南区：国有建设用地使用证号为第××号，图号为××，地号为××，土地总面积7601m2，其中估价对象勘测定界面积为7477m2。西区和北区：国有建设用地使用证号为第××号，图号为××，地号为××，土地总面积628319m2，其中待估地块北区勘测定界面积为40108m2，西区勘测定界面积为24449m2。
3．土地权利状况
估价对象土地使用权为××厂以行政划拨方式取得。
4．建筑物及地上附着物状况(略)
二、地价影响因素分析
1．一般因素(略)
2．区域因素
(1)位置。评估对象位于××新区××江东岸，距市中心约12km，距××口岸约1km，距××大桥约3.5km。
(2)交通条件(略)。
(3)区域性质。由于城市发展的结果，已形成工业和居住混杂的区域。
(4)集聚条件。评估对象周边规划为开发区，有××保税区、××出口加工区、××高科技园区等，工业集聚规模较高。
(5)地块面积及形状。待估地块总面积为72034m2，其中南区7477m2，北区40108m2，西区24449m2。该地块整体形状不规则，西、北区近似长方形，南区近似三角形。
3．个别因素
(1)环境条件。评估对象所在区域附近工厂相对集中，如××化工厂、××煤气厂等，有一定的空气污染。
(2)地质条件。评估地块所在区域，为第四纪地层。该待估地块地质条件对地表工程利用无影响。
(3)临江条件。评估地块临××江，有较理想的水运条件。
(4)土地使用权年限。取国家规定的工业用地出让最高年限50年。
一、估价原则
(略)
二、评估思路与方法选择
根据此次评估目的和评估价格类型，结合区域土地市场的特点，选择相应的评估方法。近年来，××新区工业用地出让、转让、作价人股等较为活跃，市场价格信息相对丰富，故选用市场比较法。同时根据工业用地的性质，采用成本逼近法评估待估宗地价格。
三、估价过程
(一)市场比较法
市场比较法是指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同的若干土地交易实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与待估土地进行对照比较，并对交易实例土地价格加以修正，从而确定待估土地价格的方法。该方法基本公式如下
待估土地价格=交易实例土地价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数
1．比较实例的选择
通过对市场交易实例的调查与分析，选择3个可比性较强的交易实例作为比较实例。
2．比较因素的选择
根据影响工业用地地价的主要因素，结合评估对象和比较实例的差异情况，选择若干比较因素。
3．因素条件说明
待估宗地和比较实例的各因素条件说明如下表所示。
因素条件说明表
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
经对上表中各因素条件的相互比较，赋予相应的指数，结果如下表所示。
表中有关修正说明如下。
(1)期日修正：目前，工业用地地价约下跌了5%。
(2)实例2年期修正：[1-1/(1+r)30]/[1-1/(1+r)50]=93.7%。
5．因素修正
由上表进一步得到各项修正系数，如下表所示。
【正确答案】(1)第一部分后面应写上“总述”。
(2)估价项目名称不明确。
(3)“估价目的”中未说明估价的应用方向。
(4)“估价依据”中未列出土地估价的技术标准，即估价规程。
(5)“地价定义”中未说明土地开发程度。
(6)“估价日期”中未注明估价的截止日期。
(7)“估价结果”无单位地价和大写。
(8)“需要特殊说明的事项”中未说明估价的假设条件。
(9)“估价师签名栏”无估价师资格证书号。
(10)“土地登记状况”中证书名错，应为国有土地使用证。
(11)登记状况中无四至、登记等。
(12)“土地权利状况”栏未说明他项权利状况。
(13)区域因素与个别因素混淆。将个别因素(宗地形状、面积)列入了区域因素；将区域因素(环境条件)列入了个别因素；个别因素中未说明宗地的基础设施状况及土地最有效用途。
(14)在市场比较法的计算公式中五个别因素修正。
(15)交易情况说明不正确。
(16)在因素条件表中应将“宗地面积形状”列入个别因素栏，将“环境条件”列入区域因素栏。
(17)在选取的实例中，实例3超过了规定年限(5年)。
(18)个别因素修正中，“面积形状”修正错误。
(19)“基础设施状况”未作修正。
(20)交易时间未作修正。
(21)期日修正未作详细说明，只一般描述为“地价下跌了5%”。
(22)实例2“容积率”修正错误2分；实例1、实例3容积率未修正。
(23)实例2年期修正错，应为实例1年期修正，30次方和50次方。
(24)年期修正未对r的取值作说明。
(25)市场比较法的最终结果应取算术平均数，不应为众数。
(26)成本逼近法公式错，无土地增值收益。
(27)在成本逼近法中，计算土地取得费不能以项目实际发生的费用为依据。
(28)“土地平整费”不应计人“土地取得费”。
(29)“土地开发费”无取费依据。
(30)利息计算中的“利息率”的确定无依据。
(31)投资利息中开发期没有乘1/2；按复利计算。
(32)利润率的确定没有依据。
(33)成本逼近法计算过程中没有计算土地增值收益。
(34)成本逼近法的最终结果没有进行年期修正。
(35)估价结果未大写。
(36)第四部分应为“附录”。
(2)估价项目名称不明确。
(3)“估价目的”中未说明估价的应用方向。
(4)“估价依据”中未列出土地估价的技术标准，即估价规程。
(5)“地价定义”中未说明土地开发程度。
(6)“估价日期”中未注明估价的截止日期。
(7)“估价结果”无单位地价和大写。
(8)“需要特殊说明的事项”中未说明估价的假设条件。
(9)“估价师签名栏”无估价师资格证书号。
(10)“土地登记状况”中证书名错，应为国有土地使用证。
(11)登记状况中无四至、登记等。
(12)“土地权利状况”栏未说明他项权利状况。
(13)区域因素与个别因素混淆。将个别因素(宗地形状、面积)列入了区域因素；将区域因素(环境条件)列入了个别因素；个别因素中未说明宗地的基础设施状况及土地最有效用途。
(14)在市场比较法的计算公式中五个别因素修正。
(15)交易情况说明不正确。
(16)在因素条件表中应将“宗地面积形状”列入个别因素栏，将“环境条件”列入区域因素栏。
(17)在选取的实例中，实例3超过了规定年限(5年)。
(18)个别因素修正中，“面积形状”修正错误。
(19)“基础设施状况”未作修正。
(20)交易时间未作修正。
(21)期日修正未作详细说明，只一般描述为“地价下跌了5%”。
(22)实例2“容积率”修正错误2分；实例1、实例3容积率未修正。
(23)实例2年期修正错，应为实例1年期修正，30次方和50次方。
(24)年期修正未对r的取值作说明。
(25)市场比较法的最终结果应取算术平均数，不应为众数。
(26)成本逼近法公式错，无土地增值收益。
(27)在成本逼近法中，计算土地取得费不能以项目实际发生的费用为依据。
(28)“土地平整费”不应计人“土地取得费”。
(29)“土地开发费”无取费依据。
(30)利息计算中的“利息率”的确定无依据。
(31)投资利息中开发期没有乘1/2；按复利计算。
(32)利润率的确定没有依据。
(33)成本逼近法计算过程中没有计算土地增值收益。
(34)成本逼近法的最终结果没有进行年期修正。
(35)估价结果未大写。
(36)第四部分应为“附录”。
【答案解析】