问答题
某宗土地面积为1.2公顷，已完成“七通一平”。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安排 (见如下横道图)，项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。
根据市场调查，有关数据如下：
(1) 该项目所在区域的同类型、同档次住宅销售价格为5000元/m2，销售税费为销售价格 6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2(可出租面积占建筑面积的70%)，并且按照年租金收入的30%交纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。
(2) 同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1800元/m2，写字楼2800元/m2，管理费用为开发成本的5%。
(3) 除地价款外，写字楼和住宅楼在其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。
(4) 目前，此类项目折现率为10%。
(5) 为得到该宗土地，还需要按取得地价款的3%缴纳有关税费。试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。
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第一年 |
第二年 |
第三年 |
第四年 |
第五年 |
第六年 |
第n年 | |
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1.土地取得 |
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2.工程建设 |
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1）住宅楼建设 |
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2）写字楼建设 |
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3.经营 |
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1）住宅楼销售 |
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2）写字楼出租 |
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(1) 该项目所在区域的同类型、同档次住宅销售价格为5000元/m2，销售税费为销售价格 6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2(可出租面积占建筑面积的70%)，并且按照年租金收入的30%交纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。
(2) 同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1800元/m2，写字楼2800元/m2，管理费用为开发成本的5%。
(3) 除地价款外，写字楼和住宅楼在其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。
(4) 目前，此类项目折现率为10%。
(5) 为得到该宗土地，还需要按取得地价款的3%缴纳有关税费。试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。
【正确答案】
【答案解析】第一种
(1) 项目总建筑面积
1.2×10000×2.5＝30000(m2)
其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积15000m2
(2) 房地产开发项目总价值及折现值
1)住宅楼价值：5000×15000＝7500(万元)
住宅价值折现到办理完土地使用权出让手续时点(第一年末)的折现值：
7500/(1+10%)3＝5634.86(万元)
2)写字楼价值
①字楼年租金收入＝120×15000×70%×(1-20%)×12＝1209.6(万元)
②写字楼押金：1209.6×30%＝362.88(万元)
③写字楼押金运用年收益：362.88×3%＝10.89(万元)
④有关税费和经营管理费用：1209.6×30%＝362.88(万元)
⑤租赁净收入：1209.6+10.89-362.88＝857.61(万元)
⑥写字楼价值：
⑦写字楼折现到第1年末折现值＝8478.86/(1+l0%)3＝6370.29(万元)
3)项目总价值折现值：5634.86+6370.29＝12005.15(万元)
(3) 项目开发成本、管理费用及其折现值
①住宅楼部分：1800×15000×(1+5%)＝2835(万元)
写字楼部分：2800×15000×(1+5%)＝4410(万元)
②住宅楼开发成本及管理费折现值：
2835×[0.5/(1+10%)0.5+0.5/(1+10%)1.5]＝2580.13(万元)
③写字楼开发成本及管理费用折现值：
4410×[0.5/(1+10%)1.5+0.5/(1+10%)2.5]＝3648.76(万元)
④项目开发成本及管理费用折现值：
2580.13+3648.76＝6228.89(万元)
(4)住宅楼销售税费及折现值
①住宅楼销售税费：7500×6%＝450(万元)
②住宅楼销售税费折现值：450/(1+10%)3＝338.09(万元)
(5) 所能支付的最高土地价格
＝(总价值-住宅楼销售税费-开发成本及管理费用)÷(1+3%)
＝(12005.15-338.09-6228.89)÷(1+3%)
＝5279.78(万元)
第二种
(1) 项目总建筑面积
2×10000×2.5＝30000(m2)
其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积15000m2
(2) 房地产开发项目总价值及折现值
1)住宅楼价值：5000×15000＝7500(万元)
2)写字楼价值
①字楼年租金收入＝120×15000×70%×(1-20%)×12＝1209.6(万元)
②写字楼押金：1209.6×30%＝362.88(万元)
③写字楼押金运用年收益：362.88×3%＝10.89(万元)
④有关税费和经营管理费用：1209.6×30%＝362.88(万元)
⑤租赁净收入：1209.6+10.89-362.88＝857.61(万元)
⑥写字楼价值：
(1) 项目总建筑面积
1.2×10000×2.5＝30000(m2)
其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积15000m2
(2) 房地产开发项目总价值及折现值
1)住宅楼价值：5000×15000＝7500(万元)
住宅价值折现到办理完土地使用权出让手续时点(第一年末)的折现值：
7500/(1+10%)3＝5634.86(万元)
2)写字楼价值
①字楼年租金收入＝120×15000×70%×(1-20%)×12＝1209.6(万元)
②写字楼押金：1209.6×30%＝362.88(万元)
③写字楼押金运用年收益：362.88×3%＝10.89(万元)
④有关税费和经营管理费用：1209.6×30%＝362.88(万元)
⑤租赁净收入：1209.6+10.89-362.88＝857.61(万元)
⑥写字楼价值：
⑦写字楼折现到第1年末折现值＝8478.86/(1+l0%)3＝6370.29(万元)
3)项目总价值折现值：5634.86+6370.29＝12005.15(万元)
(3) 项目开发成本、管理费用及其折现值
①住宅楼部分：1800×15000×(1+5%)＝2835(万元)
写字楼部分：2800×15000×(1+5%)＝4410(万元)
②住宅楼开发成本及管理费折现值：
2835×[0.5/(1+10%)0.5+0.5/(1+10%)1.5]＝2580.13(万元)
③写字楼开发成本及管理费用折现值：
4410×[0.5/(1+10%)1.5+0.5/(1+10%)2.5]＝3648.76(万元)
④项目开发成本及管理费用折现值：
2580.13+3648.76＝6228.89(万元)
(4)住宅楼销售税费及折现值
①住宅楼销售税费：7500×6%＝450(万元)
②住宅楼销售税费折现值：450/(1+10%)3＝338.09(万元)
(5) 所能支付的最高土地价格
＝(总价值-住宅楼销售税费-开发成本及管理费用)÷(1+3%)
＝(12005.15-338.09-6228.89)÷(1+3%)
＝5279.78(万元)
第二种
(1) 项目总建筑面积
2×10000×2.5＝30000(m2)
其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积15000m2
(2) 房地产开发项目总价值及折现值
1)住宅楼价值：5000×15000＝7500(万元)
2)写字楼价值
①字楼年租金收入＝120×15000×70%×(1-20%)×12＝1209.6(万元)
②写字楼押金：1209.6×30%＝362.88(万元)
③写字楼押金运用年收益：362.88×3%＝10.89(万元)
④有关税费和经营管理费用：1209.6×30%＝362.88(万元)
⑤租赁净收入：1209.6+10.89-362.88＝857.61(万元)
⑥写字楼价值：