多选题 2009年5月，某城市拟以招标、拍卖或挂牌的方式出让一宗已达到“七通一平”开发程度的国有空地，土地总面积为10000m2，批准用途为居住，使用年限为70年，土地形状规则，宗地修建性详细规划主要控制指标为：2.0≤建筑容积率≤3.0，40%≤建筑覆盖率≤50%。根据调查，该宗地所在区域房地产市场规范有序，预测未来3～4年房地产市场价格年平均上涨比率为2%，已建成销售的居住房地产项目用地平均容积率2.8，平均建筑覆盖率31%，平均开发周期两年，建成后即可全部售出，楼层在8层以上的小高层商品房平均售价为8000元/m2，楼层在8层以下的多层商品房平均售价为6000元/m2，平均建筑费和专业费为1000元/m2，贷款年利率为6%，销售税费一般为房地产总价的6%，开发利润率一般为房地产总价的30%。
根据上述材料，回答问题。
多选题 根据上述条件，估价人员适合选择的估价方法是{{U}} {{/U}}。
  • A.收益还原法
  • B.市场比较法
  • C.剩余法
  • D.成本逼近法
【正确答案】 B、C
【答案解析】
多选题 根据估价的目的，对确定土地估价原则和估价时所依据的土地利用条件，下列观点最恰当的是{{U}} {{/U}}。
  • A.因为市场规范有序，有充足的市场竞争性，遵循替代原则
  • B.因为区域未来价格年平均上涨比率仅为2%，市场处于稳定平衡状态，符合供需原则
  • C.实际建筑容积率为2.8，建筑密度为30%，符合最有效利用原则
  • D.根据规划2.0≤建筑容积率≤3.0，40%≤建筑覆盖率≤50%，不符合最有效利用原则
【正确答案】 A、B、C
【答案解析】
多选题 根据上述条件，在开发完成后，该宗地房地产最可能实现的最大价值是{{U}} {{/U}}万元。
  • A.17479
  • B.18727
  • C.23305
  • D.24970
【正确答案】 D
【答案解析】
多选题 该宗国有土地使用权公开出让价格评估结果最可能为{{U}} {{/U}}万元。
  • A.5624
  • B.6185
  • C.8243
  • D.8992
【正确答案】 C
【答案解析】
多选题 房地产开发商甲于2009年6月16日竞价成功一宗地国有土地使用权，并于2009年6月28日与当地国土部门签订出让合同，2005年7月29日取得国有土地使用证。2010年7月26日，经批准，甲获准在原基础上增加商业用途，则其应补交土地差价的估价期日应确定可以有以下方式{{U}} {{/U}}。
  • A.2010年7月26日，但要重新评估原条件下土地出让价值
  • B.2009年6月28日，但合同事先要有约定
  • C.2009年6月16日
  • D.2009年7月29日
【正确答案】 A、B
【答案解析】